住宅ローンの残債がある家を売りたくても、そもそも売れるのかと疑問に思う方もいらっしゃると思います。
結論から言うと、適切な方法を取れば売却は可能です。
今回は、住宅ローンの残債がある家を売却する手段と準備について解説します。
ぜひ最後までご覧ください。

□住宅ローンの残債がある家を売却するための準備

ここでは、ローンの残債がある家を売却するために必要な準備をご紹介します。

まずは、ローンの残債がどれくらいあるかを確認しましょう。
毎年10月頃に、融資元の金融機関からローンの借入額と残債が記された「年末残高証明書」が郵送されてきます。
年末残高証明書が見当たらない場合は、金融機関へ連絡して借入金の残高証明書を受け取るように手配しましょう。
残高証明書の借入額には金利が含まれていないため、売却までにかかる金利を忘れず含めるようにしてください。

ローンの残債が確認できたら、売却予定の家がいくらで売れるかをチェックしてみましょう。
不動産会社に査定を依頼すれば、物件の住所や面積、間取りなどをもとに、見積もりを算出してもらえます。

最後に、仲介手数料や税金などの支払いがどれくらいかかるかを確認しておきます。
不動産買取であれば仲介手数料が不要なので、諸費用の支払い額をおさえられます。

家の売却見積もり額から諸費用を引いた金額をローンの返済に充てることになります。
この金額が、ローンの残債よりも多いかどうかをチェックしましょう。
家を売って手にした金額でローンを完済できる見込みであれば、特に問題はありません。

□ローンの残債がある家を売却する方法

先ほどもご紹介したように、家を売却してローンを完済できる見込みがあれば、問題なく売却可能です。
また、ローンの残債が家の売却価格を上回る見込みでも、差額を自力で補填できればこちらも問題ありません。

家を売却しても住宅ローンを完済できず、差額分を補填できるだけの貯金がないときは「住み替えローン」を利用する方法があります。

通常の住宅ローンでは、借りられるのは新居の購入代金のみですが、住み替えローンを利用すると住み替え先の新居の購入資金に加え、ローンの残債分の額も借り入れられます。
つまり、担保となる新居の価値以上にお金を借り入れられるわけです。

この住み替えローンを利用すれば、新たに現金を調達せずとも住み替えることが可能です。
住み替えローンを利用する際は「必要以上に借りすぎない」「返済期間を安易に延ばさない」ことを守るようにしましょう。

□住み替えローンに関する注意点

最後に、住み替えローンに関する注意点を見ていきましょう。

＊ローンの審査が厳しい

住み替えローンは、担保になる住宅の価値以上の融資が行われます。
金融機関としては返済能力を詳しく精査する必要があるため、通常の住宅ローンよりも審査基準が厳しくなるのです。

具体的には、年収・勤務先・勤続年数などの条件がより厳格化されるため、通常のローン審査に通った方でも住み替えローンの審査には通らないことも。

＊金利が高い

住み替えローンで融資する金融機関にとっては、ローンが完済されないリスクが高くなります。
そのため、金利が通常の住宅ローンよりも高く設定されています。

「基準金利」ではなく「適用金利」が設定されますので注意してください。

＊返済が困難になることも

新たに購入する住宅の価格にもよりますが、残債が上乗せされていることから通常のローンの返済額よりも高額になりやすく、月々の返済が困難になる恐れがあります。

長期間にわたって返済が滞ると「任意売却」や「競売」を強いられることになり、住み替えローンを利用して手に入れた新居を手放すことになってしまう可能性もあります。

＊年齢制限をはじめとした条件がある

金融機関によって細かい条件は異なりますが、一般的に設けられている条件は以下の通りです。

・ローン借入時の年齢が満20歳以上満70歳まで
・完済時の年齢が満80歳まで
・返済期間が1年以上35年以内
・団体信用生命保険に加入できる
・安定した収入がある

＊売却と購入のタイミングを合わせる必要がある

住み替えローンを利用する際は、売却と新居の購入を同じタイミングで行う必要があります。
理由は、売却する住宅の抵当権を消すと同時に、新たに購入した物件に抵当権を設定しなければならないからです。

売却が決まっても、新居の決済日とのスケジュールが合わないと融資が受けられない可能性もあります。
売却と購入のスケジュール調整をスムーズにするためにも、同じ不動産会社に売却と購入を依頼すると良いでしょう。

□まとめ

本記事では、住宅ローンの残債がある家を売却する手段と準備をご紹介しました。
売却への第一歩として、残債と自身の家の価値を確認しましょう。

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