マイホーム購入の際は多くの方がローンを組みますが、ライフスタイルや環境の変化で金銭的に厳しくなり、ローンの支払いを滞納してしまうこともあります。
このときに考えられる選択肢の1つが任意売却です。
そこで今回は、任意売却の概要やメリット、デメリットについて解説します。
ぜひ最後までご覧ください。

□任意売却とは？

任意売却とは、ローンを滞納してしまった際に競売にかけられるのを避けるための売却方法の1つです。

通常の売却だと、ローンの残債があるかどうかに関わらず抵当権の抹消が必要ですが、任意売却では抵当権が設定されたままでも売却できます。

競売との違いは売却価格です。
競売では債権者により半ば強制的に売却されてしまうので、相場よりも安い価格で取引されるケースが多いです。

一方、任意売却は債務者の意思により行われるので、売却価格も相場に基づいた額になります。

また、任意売却の主な条件は以下の通りです。

・債務者の同意を得ている
・物件が差し押さえされていない
・売却活動を行う時間が十分にある
・物件に市場価値がある
・管理費・修繕積立金を滞納していない

ローンの支払いが滞ってしまった場合、任意売却や他の対応策を迫られます。
このとき、何も対応しないと自動的に競売にかけられてしまうため注意しなければなりません。

競売が開始されるのは、住宅ローンを滞納してから10ヶ月から12ヶ月程度です。
競売が始まると、債務者はこれに逆らうことは不可能なので覚えておきましょう。

□任意売却のメリットとは？

続いて、任意売却のメリットをご紹介します。
先ほどは相場に近い価格で売却できるとご紹介しましたが、他にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

1つ目のメリットは、「周囲に知られることなく売却できる」点です。
任意売却は通常の売却と同様の流れで行われるため、周囲に知られる心配は要りません。
競売になるとネットや新聞で競売の事実が知られてしまうため、プライバシー保護の観点では大きなメリットです。

2つ目のメリットは、「引っ越し日を自由に調整できる」点です。
任意売却では契約や引渡しの日時を調整できるため、新生活に向けた準備をぬかりなく行えます。

3つ目のメリットは、「手持ち資金が無くても売却を進められる」点です。
不動産売却の際には何かと費用がかかりますが、任意売却をして得た代金をこれらにあてることが可能です。
そのため、手持ちの資金に余裕が無い場合でも売却を進められるでしょう。

4つ目のメリットは、「返済プランを相談できる」点です。
任意売却をしても残債があれば引き続き返済していかなければなりませんが、返済プランを債権者と相談できる点はメリットの1つです。
任意売却前よりも月当たりの返済額を引き下げられるのは大きなメリットといえます。

5つ目のメリットは、「自分の意思で売却条件を設定できる」点です。
競売と比較すると、より売り手側に良い条件で売れるのが任意売却です。
競売は確実にローン残債への充当分を得られるものの、金額は裁判所に決定されてしまいます。
交渉次第では好条件で売却を成立させることも可能です。

□任意売却のデメリットは？

メリットの次はデメリットを見ていきましょう。
主なデメリットは以下の通りです。

＊金融機関や保証人の同意が必要

任意売却では事前に金融機関や連帯保証人の同意が必要であるため、仮に同意が得られないと任意売却できません。

売却価格とローン残債の差が大きいと、合意に至らない可能性が高まります。
時間をかけて合意を得るためにも、なるべく早めのタイミングで相談しておきましょう。
ただし、税金や社会保険料の滞納が続いている場合は、任意売却は難しいと考えておきましょう。

＊任意売却に至るまでに信用情報が傷つく

任意売却を行っている時点で、すでに3ヶ月から半年ほど住宅ローンを滞納している状態にあります。
任意売却がブラックリストの直接的な原因ではなく、その過程にあるローン滞納が原因になるということです。

ブラックリストに載ると、クレジットカードを決まった期間は作成できない、新たにローンを組めないといった制限がかかります。

＊期間内に売り切れないと競売になる

任意売却は通常の売却と同じ流れで進むため、買い手が見つかるまで売却は続きます。
実際は3ヶ月から半年で売却できる方が多いですが、値段設定を誤ると期間はどんどん伸びてしまうでしょう。

任意売却をしても、10から12ヶ月経つまでに売れなければ競売が開始されます。

その他、任意売却で得た代金が手元に残らないというデメリットも挙げられます。
その理由は、ローンの返済にあてられるためです。

□まとめ

本記事では、任意売却の概要やメリット、デメリットについてご紹介しました。
任意売却をするための条件や特徴を把握したうえで、ローン滞納時の対応策をご検討ください。

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