離婚をする際には住宅の共有名義を解消される方が多くいらっしゃいます。
離婚後に名義変更がされていないと、離婚後も関係が続いたり、一緒に住まなければいけなくなったりしてしまうので、それは避けたいですよね。
これを避けるためにも住宅ローンの名義変更の方法とかかる税金について把握しておきましょう。

□住宅ローンの名義変更の方法とは？

一般的に不動産の名義変更を行う際に問題になるのは、住宅ローンが残っている場合です。
住宅ローンが残っている場合には、不動産の名義変更を行う際に住宅ローンの名義変更も必要になります。
以下の3つの方法を参考にしてみてください。

＊住宅ローンの借り換えをする

例えば、夫名義の住宅ローンを妻に変更する場合、妻が新規で住宅ローンを契約し、ローン残債を支払います。
住宅ローンの融資で全住宅ローンを返済する場合には、以下の手順で進んでいきます。

・借り換えの融資で前住宅ローンを返済
・既存の住宅ローンの完済
・不動産に居住する側が債務者になる
・新規の住宅ローンの支払いの開始

住宅ローンの借り換えに関しては、ローンの審査が通りにくいという点を把握しておいてください。

例えば夫から妻に住宅ローンの名義を変更したい場合には、妻の収入が夫と同じ程度の水準に満たしている必要があります。
そのため、夫の方が明らかに収入が多い家庭の場合には、審査に通らない可能性が高いです。

＊連帯債務者を別の人に変更する

連帯債務者とは住宅ローンを共同して返済する義務がある人のことで、金融機関との話し合いをすることによって、他の人に変わることが可能です。
人に変わる以外にも別の不動産を担保に入れることによって対処することも可能です。

ただし、新しく連帯債務者になるには、変更前の連帯債務者と同水準の収入がある人、住宅ローン相当以上の資産を持つ人もしくは資産でないと認められない場合もあります。

＊共有名義を統一する

夫婦で連帯債務をしている場合には離婚後に共有名義を居住する人に統一させることも可能です。
共有名義の変更は契約内容自体を変更することになるので、手続きが複雑なうえに審査が厳しくなる可能性があります。

以上の3つの方法を参考に夫婦で適した方法をご検討ください。

□家の名義を自分にした際にかかる税金とは？

前章で紹介したような方法によって名義を自分に変更した場合には4つの税金がかかります。

1.贈与税

離婚時に財産を譲り渡す際には基本的に贈与税はかかりません。
ただし、財産分与や慰謝料としては明らかに大きすぎる場合には、贈与とみなされ、過剰分に対して税金の支払いを求められる可能性があります。

それ以外にも贈与税や相続税を免れるために離婚をしたとみなされた場合にも贈与税の課税対象となるので、注意してください。

2.不動産取得税

これも贈与税と同様に財産分与や慰謝料が明らかに大きすぎる場合に、課税対象となるものです。
不動産取得税とは土地や建物を新しく取得した際に課税されるものなので、基本的に離婚時には取得することは無いのでかかりません。

慰謝料として住宅をもらうという場合でも贈与税や不動産取得税はかからないことも確認しておきましょう。

3.登録免許税

必ずかかる税金としては登録免許税があります。
住宅の名義を自分にする際には所有権移転登記が必要であり、これを行う際に登録免許税がかかるというわけです。

4.譲渡所得税

住宅を財産分与する際には譲渡所得税がかかる可能性があります。
譲渡所得税とは不動産を譲渡して利益が出た時にかかる税金のことであり、財産分与の場合、財産分与した時点の時価を基準とした譲渡所得税が算出され、課税されます。
家を購入した時よりも価値が高くなっている場合には、より多くの譲渡所得税がかかるということに注意しましょう。

□離婚後にマイホームを手放すべき？

離婚後に名義を自分に変更するとさまざまな税金がかかることをご紹介しました。
とはいっても、せっかくのマイホームを売却するのは寂しいものですよね。
そのため、売却はしたくないという方はそのまま持ち続けるのも一つの手です。

ただし、以下のような場合には売却をご検討しても良いかもしれません。

＊居住者とローン返済者でトラブルになる場合

不動産は基本的に完全に折半ということは不可能です。
夫婦間でどちらが住み続けるのか、住宅ローンをどちらが負担し続けるのかがずっと問題になる可能性も高いです。

離婚後もそのままにしてしまうと後々トラブルに発展したり、生活拠点が亡くなってしまったりとさまざまな問題も起こりえます。
このような場合には、離婚を機にマイホームを手放して新しく生活を送るための資金に変えてしまう方が良いでしょう。

□まとめ

今回は住宅ローンが残っている場合の名義変更についてご紹介しました。
離婚ではさまざまなトラブルが起こりますが、住宅の問題は放置してしまうと大きなトラブルになってしまいます。
そうならないためにも夫婦間でマイホームを売却するのか、どちらかが相続するのかをしっかりと話し合って決めましょう。