任意売却とは？流れやメリットとデメリットを紹介します！

「住宅ローンの返済が厳しいから、任意売却を視野に入れている」
このようにお考えの方はいらっしゃるでしょう。
任意売却は、不動産の売却方法の一種ですが、通常の売却方法とは流れや仕組みが異なります。
そこで今回は、任意売却について解説します。

そもそも「任意売却」という言葉について深く理解していない方は多いと思います。
そこで以下では、任意売却とは何かについて解説します。

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金の返済が困難になった場合に、売却後も住宅ローンが残る不動産を金融機関の同意を得た上で売却する方法です。

住宅ローンの返済が滞ると債務者はローンを分割して返済する権利を失います。
そうすると、ローンの契約相手である金融機関はローンの金額を一括返済することを要求します。
そして、もし残額を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている不動産を強制的に売却し、債務を回収します。

この担保となっている不動産を強制的に売却することを競売と言います。
競売になると様々なデメリットを受ける可能性があります。
任意売却は、この競売を避けるための方法で採用されることが多いです。

一般的に、不動産を売却する場合、その不動産に抵当権が設定されていると売却時に債権者へ借入金を全額返済した上で、抵当権の解除をしてもらう必要があります。
しかし、任意売却の場合、売却資金で全額返済できなかったり、残債を自己資金で補なかったりしても抵当権の解除をしてもらえます。

任意売却は、一般的な不動産の売却の流れとは異なります。
そこで、任意売却の流れについて紹介します。

最初に、住宅ローンの滞納があると金融機関から書面や電話などで督促通知が届きます。
この督促通知が来る前に金融機関と相談し、ローンに関する状況を把握しましょう。

そして、任意売却の方向で進む場合、不動産会社に相談をします。
不動産会社に不動産の査定価格を出してもらい、その価格や売却時期、売却後の残債などを債権者に伝え、任意売却の同意を得ます。
また、任意売却を債務者の希望通りに進めるために、不動産会社と入念に相談しましょう。

同意を得たら、任意売却を開始します。
不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結んだ上で売却活動を始めます。

そして、買主が見つかったら売買契約の締結の前に債権者に売却条件について合意を得る必要があります。
その際には、債権者に購入申込書と売買代金配分表を提出します。
その上で、合意を得たら買主との売買契約に移ります。

その後、不動産の決済と引き渡しを行います。
売主は、売却資金で残債を返済し、抵当権抹消手続きと所有権の移転を行います。
なお、完済できない場合は、債権者と改めて返済に関する契約を結びます。

任意売却の流れはご理解いただけたでしょうか。
それでは、任意売却にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
以下で詳しく紹介しましょう。

1つ目は、仲介と同じように不動産を売却できることです。
不動産が競売されると、不動産に関する情報がインターネットに公表されてしまいます。
しかし、任意売却の場合は物件所有者情報が公表されません。
また、市場の相場と同等の価格で不動産を売却できます。

2つ目は、手数料を売却額から出せることです。
競売では、発生した手数料の支払いを自己資金で賄う必要があります。
一方、任意売却の場合は売却額から手数料を差し引けます。
そのため、貯蓄にゆとりがない場合でも安心ですね。

3つ目は、残債を分割返済できることです。
任意売却をしてもローンの残債ができることは多々ありますが、分割返済が可能です。
毎月5000〜20000円程度で返済することが多いです。

1つ目は、個人信用情報に傷がつくことです。
任意売却が認められる条件として、「6ヶ月以上の住宅ローン滞納」があります。
この条件を満たす場合、必然的に個人信用情報に傷がついてしまいます。
つまりブラックリストに入ってしまうため、カードローンや住宅ローンなどの金融商品を約5年間利用できなくなります。

2つ目は、売却によって得たお金は手元に残らないことです。
上記でも紹介しましたが、任意売却で得たお金は全てローンの返済に充てられます。
自由に使えるお金は、ローンを完済して残った金額分のみと考えておきましょう。

このように、任意売却にはメリットもありますが、デメリットもあります。
比較した上で、この方法を取るか検討してみてください。

以上、任意売却について解説しました。
任意売却を検討する際は、メリットとデメリットを比較することが大切です。
今回の記事を参考に、最適な不動産の売却方法を見つけてください。

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