不動産管理会社の選び方と業務内容を徹底解説｜料金体系や失敗しない比較ポイントも紹介

 

「不動産管理会社の選び方で失敗したくない」「家賃滞納や修繕対応の遅れが心配」「どこまで任せてよいかわからない」といった悩みを抱えていませんか？

 

全国の賃貸住宅は【約1,960万戸】、賃貸オーナーの多くが管理会社に業務委託しています。しかし、管理会社の選び方ひとつで収益性や入居率、トラブルの発生頻度まで大きく変わるのが現実です。

 

「本当に信頼できる管理会社を見極めて、余計な費用やトラブルを回避したい」

 

最後まで読むことで、「損をしない管理会社選び」の具体的なポイントが身につきます。今より一歩進んだ安心の賃貸経営を目指したい方は、ぜひご覧ください。

 

不動産管理会社とは？基本知識と業務範囲の全解説

不動産管理会社は、オーナーや投資家が所有するマンションやアパート、オフィスビルなどの物件を効率的かつ安全に運営するために、様々な管理業務を代行する専門企業です。主な役割は、建物のメンテナンスや入居者との契約、家賃回収、トラブル対応など多岐にわたります。管理会社の選定は、物件の収益性や入居者満足度に直結するため、信頼性やサービス内容、費用をしっかり比較することが重要です。

 

不動産管理会社の主な業務内容と役割

不動産管理会社が担う業務は多岐にわたります。主な内容は以下の通りです。

 

• 入居者管理：入居者募集、審査、契約手続き、入居者対応
• 家賃回収・滞納対応：家賃の集金、未払い時の催促や対応
• 物件メンテナンス：日常清掃、定期点検、修繕・改修の手配
• 契約更新・解約手続き：更新案内、解約受付、原状回復工事の手配
• トラブル対応：設備故障や騒音、近隣問題への迅速な対策

 

以下のテーブルに主な業務とその内容をまとめました。

 

業務内容	詳細説明
入居者管理	募集・審査・契約・入居者からの問い合わせ対応
家賃回収	家賃請求・入金管理・滞納時の対応
メンテナンス	建物・設備の点検、修理・清掃の手配
トラブル対応	緊急時対応、クレーム処理、近隣調整
契約更新・解約	更新案内、解約処理、退去立会い

 

これらの業務により、オーナーの負担は大幅に軽減され、安定した賃貸経営が可能になります。

 

不動産管理会社と不動産仲介会社・管理会社の違い

不動産業界には様々な会社が存在しますが、特に混同されやすいのが管理会社と仲介会社です。それぞれの違いは下記の通りです。

 

• 不動産管理会社：物件の維持管理や入居者対応が主な業務。長期的な資産運用のサポートに特化。
• 不動産仲介会社：空室物件と入居希望者をマッチングし、契約成立までをサポート。仲介手数料が主な収入源。
• 管理会社：管理専門業者として、建物全体の保守管理や共用部分の清掃・維持を担う場合もある。

 

下記の比較表で業務範囲の違いをまとめました。

 

項目	管理会社	仲介会社
主な業務	賃貸管理・建物管理・契約更新	入居者募集・契約手続き
顧客	オーナー・入居者	オーナー・入居希望者
収益源	管理手数料・業務委託料	仲介手数料

 

このように、管理会社はオーナーの資産を守り、長期的な経営サポートを行う点が特徴です。

 

不動産管理会社の種類と規模の特徴

不動産管理会社には、大手企業から中小・個人経営まで様々な規模が存在します。それぞれに特徴やメリット・デメリットがあります。

 

• 大手管理会社
  強み：全国展開、24時間サポート、最新ITシステムの導入、信頼性が高い
  弱み：手数料がやや高め、画一的なサービスになりがち

   

• 中小管理会社
  強み：地元密着で柔軟な対応、コストパフォーマンスが高い
  弱み：対応範囲が限定的、リソース不足の場合も

   

• 個人経営管理会社
  強み：オーナーとの距離が近く、きめ細かな対応
  弱み：サポート体制や信頼性にバラつきがある場合も

 

比較しやすいように、以下のテーブルに特徴をまとめました。

 

種類	サービス範囲	サポート体制	コスト	主なメリット	主なデメリット
大手	全国対応	24時間体制	高め	安心感・最新システム導入	柔軟性に欠ける場合あり
中小	地域限定	柔軟な対応	標準～低め	地元に強い・コスパが良い	対応エリアが限定的
個人	ピンポイント	個別対応	低め～標準	オーナーと密な関係	信頼性・安定性に課題

 

管理会社選びは、物件規模や運用方針、求めるサービス内容に合わせて慎重に比較検討することが大切です。

 

不動産管理会社の選び方と失敗しない比較ポイント

管理会社選びの重要評価ポイント

不動産管理会社選定では、下記の評価ポイントを丁寧に比較することが大切です。

 

評価項目	内容
管理戸数	多いほど実績やノウハウが豊富といえるが、物件ごとの対応力は確認が必要
サービス内容	賃貸管理、建物管理、入居者対応など、依頼したい業務を幅広くカバーしているかを確認
対応の速さ	トラブルやクレーム時の対応スピードは安心感に直結し、入居者満足度にも影響
手数料相場	家賃の3〜5%が目安。サービス内容と費用のバランスをよく比較
評判・口コミ	オーナーや入居者の声、ネットの評価などを複数チェックし、信頼性を見極める

 

上記ポイントは、物件・オーナーの状況によって優先順位が異なります。自分のニーズに合った会社を選ぶことで、物件の収益性と安心感が大きく向上します。

 

大手管理会社と中小管理会社の比較

不動産管理会社には大手と中小があり、それぞれに特徴があります。

 

項目	大手管理会社	中小管理会社
規模	全国展開・上場企業も多い	地域密着型・個人経営も多い
強み	豊富な実績、最新システム導入、サポート体制が強い	柔軟な対応、オーダーメイドの提案が得意
弱み	画一的なサービスの場合がある	サービス品質が会社ごとに大きく異なる
料金体系	標準化されているがやや高めな場合も	交渉次第で柔軟、安価なこともある
サービス内容	幅広く充実。保証やサブリースなどオプションも豊富	オーナーに合わせてカスタマイズしやすい

 

大手は安心感や安定性、サポート力を求める方に適しています。一方、きめ細やかな対応やコスト重視なら、中小管理会社も十分選択肢になります。

 

管理会社の調べ方と信頼できる情報収集法

信頼できる不動産管理会社を見極めるためには、情報収集の方法にも工夫が必要です。

 

• 口コミサイトの活用

  複数のサイトで利用者の評価を確認し、同じ内容の評価が多いかをチェックします。異なるサイトでの評価を比較することで、バランスの取れた判断が可能です。

   

• 公式サイト・比較サイトのチェック

  公式サイトでは会社概要やサービス、実績を確認できます。比較サイトでは手数料やサービスの違いも一覧で見やすく、複数社を効率的に比較できます。

   

• 直接問い合わせ・面談

  実際に問い合わせてみることで、対応の速さや丁寧さが分かります。複数社に連絡し、質問への回答や提案内容を比較するのもおすすめです。

 

信頼できる管理会社を選ぶには、情報の偏りや一方的な意見に流されず、複数の情報源から客観的に判断することが重要です。

 

不動産管理会社の料金体系と費用の透明性

管理会社の基本的な料金体系と相場

不動産管理会社の料金体系は主に3つに分類されます。まず、基本管理手数料は家賃収入に対して一定割合（一般的に3～5%程度）で発生します。次に、成功報酬型の費用があり、これは新規入居者の契約成立時に発生する費用（家賃1ヶ月分など）が該当します。また、追加料金は設備トラブルや修繕対応、特別な清掃など依頼ごとに発生する場合があります。支払いタイミングは手数料は毎月、成功報酬や追加料金は該当する都度請求されるのが一般的です。

 

費用項目	内容	相場目安	支払いタイミング
基本管理手数料	家賃収入に対する割合	3～5%	毎月
成功報酬	入居者契約成立時の報酬	家賃1ヶ月分	契約成立時
追加料金	修繕・特別対応など	内容により異なる	都度

 

こうした料金体系を理解し、契約前に見積もりや内訳の確認を行うことが重要です。

 

料金だけで判断しないコストパフォーマンスの見極め方

不動産管理会社を選ぶ際は、料金の安さだけでなくサービス内容やサポート体制を総合的に判断することが不可欠です。例えば、対応の速さや入居者トラブルへの対処力、建物メンテナンスの質などは、長期的な資産価値や安定経営に直結します。安価な管理手数料でも、追加費用が多発したり、対応が遅い場合は結果的にコスト増となることもあります。

 

• サービス内容やサポート範囲を事前にチェック
• 実績や評判、口コミを比較
• 緊急時の対応力やサポート体制の明確化

 

料金とサービスのバランスを見極めることで、後悔しない管理会社選びが実現します。

 

管理会社変更時の料金と注意点

管理会社を変更する場合、契約解除費用や違約金、引き継ぎ時の手数料が発生することがあります。契約内容によっては、一定期間前の通知義務や原状回復費用が必要なケースもあるため、事前に契約書をよく確認しましょう。トラブルを防ぐためには、変更理由や新旧管理会社間の業務引き継ぎを明確にすることが大切です。

 

• 契約解除の条件や違約金の有無を事前チェック
• 引き継ぎ時の書類やデータの確認
• 退去費用や未処理案件の整理

 

不明点があれば早めに相談し、透明性の高い手続きを心がけることで安心して管理会社を変更できます。

 

不動産管理会社の設立・独立に必要な資格と手続き

不動産管理会社設立に必要な資格と条件

不動産管理会社を設立するには、宅地建物取引業を営む場合、宅地建物取引士（宅建士）の資格が必要です。これは賃貸物件の仲介や売買業務を行う場合に必須となります。建物の管理や賃貸管理のみを専門とする場合には、必ずしも宅建士資格が必要ではありませんが、信頼性や専門性を高めるために取得しておくことが推奨されます。

 

法人として設立する場合、登記手続きや資本金の準備も必要です。個人事業主として始める選択肢もありますが、法人化することで信用力や節税面でのメリットが生まれます。

 

主な設立条件は以下の通りです。

 

項目	必要性	補足説明
宅地建物取引士資格	必須（仲介・売買時）	管理専業の場合は任意
資本金	法人設立時に必要	業務規模に応じて設定
事務所	必須	事業拠点の確保
登記手続き	必須	法人・個人で手続き異なる
契約書・管理規約の整備	必須	適切な管理体制の構築

 

管理会社設立のメリットとリスク

管理会社を設立すると、節税や経営効率化のメリットがあります。法人化すれば所得分散による税負担軽減や、経費計上の幅が広がります。また、業務分担や人材採用がしやすくなり、経営の拡大も見込めます。

 

一方で、運営にはリスクも伴います。家賃滞納や入居者トラブル、設備の老朽化など、管理業務の責任が発生します。法令遵守や契約管理の徹底、顧客対応力が求められ、安易な設立は後のトラブルにつながる可能性もあります。

 

主なメリット

 

• 節税効果や資産管理の効率化が図れる
• 信用力が向上し、取引先や金融機関との関係強化
• 事業規模拡大や多角化がしやすい

 

主なリスク

 

• 固定費や人件費など運営コストの増大
• 法令違反やトラブル時の責任発生
• 市場や景気の変動リスクを直接受ける

 

個人経営と法人経営の違いと事例紹介

個人で不動産管理会社を設立する場合、開業資金や手続きが比較的簡単で、フットワークの軽さが特徴です。一方、法人での設立は信用力や節税効果、事業拡大のしやすさが大きな利点となります。

 

具体的な違いを下記のテーブルで整理します。

 

比較項目	個人経営	法人経営
設立コスト	低い	登記や資本金でやや高い
信用力	やや低い	高い（取引先からの信頼が得やすい）
節税効果	限定的	法人税制を活用しやすい
業務拡大の柔軟性	限界あり	人材採用・事業多角化がしやすい
責任範囲	無限責任	有限責任

 

実際には、個人事業主からスタートし、軌道に乗ったタイミングで法人化するケースも多く見られます。自身の事業計画やリスク許容度に応じて最適な形態を選択しましょう。

 

不動産管理会社で起こりうるトラブル事例とその対策

代表的なトラブル事例の具体例と予防策

不動産管理会社の利用に際して発生しやすいトラブルには、家賃滞納や修繕遅延、対応不備などが挙げられます。例えば、入居者が家賃を何カ月も滞納し、その間適切な督促や対応がなされずオーナーが損害を被るケースが見受けられます。また、建物の設備故障や老朽化に対し、修繕依頼をしてもなかなか対応されず、入居者の不満や退去につながることもあります。

 

これらのトラブルを未然に防ぐためには、契約前に管理会社の業務内容や対応フローを細かく確認し、報告義務や対応スピードについて明記された契約書を交わすことが重要です。さらに、管理会社の過去実績や評判を事前に調査することで、信頼できる業者を選ぶことができます。

 

下記は主なトラブルと予防策のテーブルです。

 

トラブル事例	予防策
家賃滞納	督促体制や保証会社の利用有無を確認
修繕対応の遅延	修繕依頼から対応までの期間を契約書で明記
連絡・報告の不備	定期報告や緊急時対応のルールを事前に設定
入居者トラブル対応	管理業務の範囲と責任分担を事前に確認

 

悪質管理会社の見分け方と契約時の注意点

悪質な不動産管理会社を見極めるためには、以下の特徴に注意が必要です。

 

• 業務内容が曖昧、契約内容が不明確
• 手数料や追加費用の説明が不十分
• 過去の口コミや評判が著しく悪い
• 担当者の対応が遅い、または不誠実

 

契約時には契約書の内容を細部まで確認し、不明点は必ず質問することが大切です。特に、管理手数料や修繕費用の負担範囲、解約時の条件などは後のトラブルを防ぐためにも明確にしましょう。信頼できる管理会社は、質問に対して丁寧に答え、書面での説明を惜しみません。

 

契約時に確認すべき主なポイントをリストアップします。

 

• 管理業務の具体的な範囲
• 手数料・費用の詳細
• 修繕や緊急対応のフロー
• 定期報告の有無と内容

 

トラブル時に頼れる相談窓口と公的機関の活用

万が一、管理会社との間でトラブルが生じた場合は、適切な相談窓口や公的機関を利用することが解決への近道です。代表的な相談先としては、消費者センターや不動産関連の業界団体が挙げられます。消費者センターでは中立的な立場からアドバイスや交渉のサポートを受けることができ、不動産適正取引推進機構などの業界団体も専門的な相談に対応しています。

 

相談先の例とその利用方法を以下にまとめます。

 

相談先	利用方法
消費者センター	電話やWebで相談、解決方法や対応策のアドバイスを受ける
不動産適正取引推進機構	専門的なトラブル相談や、業者への苦情申し立て
弁護士	契約内容や損害賠償請求など法的アドバイスを受ける

 

万一のトラブルに備え、連絡先や相談手順を事前に確認しておくことが安心につながります。

 

会社概要

会社名・・・株式会社　Lifeスマイル

所在地・・・〒761-8062 香川県高松市室新町1019番地5

電話番号・・・087-899-8811