不動産の確定申告のやり方完全ガイド！収支内訳書と必要書類を徹底解説

不動産所得の確定申告、あなたは正しく行えていますか？家賃収入や土地の貸付収入がある場合、確定申告を行う必要があります。しかし、申告手続きや必要書類、控除の計算など、初めて挑戦する人にとっては不安が多いものです。

 

例えば、年間20万円以上の不動産収入があれば確定申告が必要になりますが、必要な書類や計算方法を正確に把握している人は少ないのが現実です。

 

特に、サラリーマンとして給与所得を得ながら不動産所得を得ている場合、正確な申告が求められます。申告漏れや経費の計上ミスがあると、後日税務署からの問い合わせが来ることも少なくありません。適切な手続きを行うことで、安心して副業収入を増やすことができるのです。

 

この記事では、不動産所得の確定申告に知っておきたいポイントについて、分かりやすく紹介していきます。

 

 

不動産所得とは？初心者が知っておきたい基礎知識

不動産所得とは何か（家賃収入、土地の貸付など）

不動産所得とは、個人が所有する土地や建物を貸し出すことで得られる収入のことです。具体的には、家賃収入、土地の賃貸収入、駐車場の貸付けによる収入が該当します。不動産所得は「所得税法」に基づいて、毎年の確定申告が必要です。

 

不動産所得の基本的な構造は以下のようになっています。

 

項目	内容
収入の種類	家賃収入、地代収入、駐車場の貸付料
経費	固定資産税、火災保険料、修繕費、管理費など
課税対象	総収入金額から必要経費を差し引いた金額
申告のタイミング	毎年3月15日までに申告が必要

 

家賃収入だけでなく、物置や倉庫、駐車場の貸付けも不動産所得に含まれます。特に駐車場経営の場合、土地を整備して貸し出すだけで収益を得られるため、初期投資が少なく副収入を得やすい特徴があります。

 

また、物件を持っているだけでは税金は発生しませんが、賃貸契約を結び、収入が発生した時点で不動産所得として扱われます。家賃の入金があれば、たとえ1円であっても収入とみなされますので、正確な管理が求められます。

 

確定申告が必要なケースと不要なケース

不動産所得が発生した場合、必ず確定申告が必要かというとそうではありません。収入の金額や経費の額、他の所得との合算によって、申告義務が生じるかどうかが決まります。

 

判定項目	確定申告が必要な場合	確定申告が不要な場合
サラリーマンの場合	不動産所得が20万円以上	20万円以下であれば申告不要
個人事業主の場合	不動産所得が48万円以上	48万円以下であれば申告不要
経費の計上	赤字でも損益通算を行いたい場合	赤字で損益通算しない場合

 

多くの場合、サラリーマンが副業として不動産所得を得ている場合、20万円以上の所得が発生すると申告が必要です。また、個人事業主の場合は所得が48万円を超えると申告義務があります。

 

不動産所得が20万円以下の場合の特例

サラリーマンや給与所得者の場合、不動産所得が年間20万円以下であれば、確定申告は不要です。ただし、これには条件があります。

 

項目	内容
申告不要の条件	不動産所得の年間総額が20万円以下
他の所得との関係	給与以外の所得（副業収入など）が20万円以下の場合
特例の注意点	住民税の申告は必要

 

住民税については、20万円以下の不動産所得であっても申告が必要です。これは地方自治体への報告義務として定められているため、注意が必要です。また、年末調整で計算されない分は翌年の住民税に影響します。

 

青色申告と白色申告の違い

不動産所得の申告には、青色申告と白色申告の2種類があります。それぞれの違いを理解することで、どちらが有利か判断することが重要です。

 

項目	青色申告	白色申告
控除額	最大65万円の特別控除	控除なし
記帳方法	複式簿記が必要	簡易な記帳でOK
提出書類	青色申告承認申請書が必要	不要
メリット	赤字の繰越が3年間可能	特になし
デメリット	記帳が複雑で手間がかかる	節税効果が少ない

 

青色申告は、しっかりと帳簿を作成する必要がありますが、その分65万円の控除や損益通算ができるため、節税効果が高いです。

 

一方、白色申告は記帳が簡単ですが、控除がないため納税額が多くなる傾向があります。特に長期的な不動産投資を考える場合は、青色申告を選ぶメリットが大きいです。

 

 

不動産所得の確定申告が必要な理由とケース別の確認方法

家賃収入がある場合に確定申告が必要な理由

家賃収入が発生した場合、税務署に対して確定申告を行う必要があります。これは、家賃収入が所得税の対象となり、正確な所得額を把握し税額を計算するためです。

 

確定申告が必要な理由をまとめました。

 

1. 所得税の課税対象であるため
   家賃収入は「不動産所得」として、所得税の対象です。年間20万円以上の利益が発生した場合、申告義務が発生します。
2. 税務署への報告義務
   税務署は不動産収入が適切に申告されているかを確認しています。特にマイナンバー制度の導入以降、収入の把握が厳格化されているため、申告漏れはペナルティの対象になります。
3. 住民税の計算基準
   確定申告を行わないと、翌年の住民税が適正に計算されません。不動産所得が漏れていると、後日追徴課税される可能性があります。
4. 社会保険料への影響
   不動産収入は社会保険料の計算基準にも影響します。特に国民健康保険や介護保険料の算定に反映されるため、正確な申告が求められます。

 

家賃収入の申告に関するよくある誤解は以下の通りです。

 

• 「赤字なら申告不要」という誤解：赤字でも損益通算を行う場合は申告が必要です。
• 「家族への貸し出しなら申告不要」：相場よりも安い場合、贈与とみなされるケースがあります。

 

確定申告を怠るリスクとして、確定申告をしなかった場合、税務調査の対象となる可能性があります。税務署は家賃収入の情報を管理会社や金融機関から把握しています。申告がなければ「無申告加算税」や「延滞税」が課される場合もあります。

 

不動産所得が発生する条件と申告の判断基準

不動産所得が発生するかどうかは、以下の条件によって判断されます。

 

判定項目	発生条件	確定申告の必要性
家賃収入	毎月の賃貸契約による収入	年間20万円以上であれば確定申告が必要
地代収入	土地の貸付による収益	年間20万円以上であれば確定申告が必要
駐車場収入	月極駐車場や時間貸し駐車場の収入	年間20万円以上であれば確定申告が必要
礼金・更新料の受領	賃貸契約時に受け取る一時金	収入として計上する必要がある
修繕費の負担	借主が負担する場合は収益に含まれないが、貸主負担は経費計上	経費として申告可能

 

判断基準の具体例は以下の通りです。

 

1. 家賃収入が20万円以上：給与所得者で家賃収入が年間20万円を超える場合、申告が必要です。
2. 土地の貸付収入：更地や農地を貸し出している場合も、収益が20万円を超えると申告対象です。
3. 駐車場経営：月極や時間貸しで得た収入も不動産所得として申告が求められます。
   
   
   

サラリーマンが副業として得た不動産所得の確定申告方法

給与所得者が申告する場合の流れ

サラリーマンが副業として得た不動産所得については、確定申告を行う必要があります。副業収入がある場合、通常の給与所得だけではなく、家賃収入や駐車場収入も不動産所得として申告する必要があります。特に、年間の不動産所得が20万円を超える場合は、必ず確定申告を行わなければなりません。

 

確定申告の流れは以下の通りです。

 

手順	内容
1. 収入の確認	収入が20万円を超えるかどうか確認する
2. 必要書類の準備	契約書、領収書、収支内訳書など
3. 経費の整理	固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費など
4. 収支内訳書の作成	国税庁のサイトや会計ソフトを利用すると便利
5. 確定申告書の作成	e-Taxまたは手書きで作成
6. 提出および納付	税務署への提出と納税

 

家賃収入が20万円以下の場合の特例解説

サラリーマンが副業で得た家賃収入が年間20万円以下の場合、所得税の確定申告は不要です。ただし、これは国税庁の規定に基づくものであり、住民税の申告は必要になります。この20万円以下の特例について詳しく解説します。

 

20万円以下の場合の判断基準をまとめました。

 

項目	内容
年間収入	家賃収入が20万円以下であること
他の所得との合算	給与所得以外の収入が20万円以下の場合
住民税の申告義務	確定申告は不要だが、住民税は申告が必要
経費の計上	経費が発生しても申告しない場合は控除が受けられない

 

例えば、月々1万円の家賃収入が発生している場合、年間で12万円になります。この金額は20万円を下回るため、確定申告は不要です。ただし、住民税の申告は必要なので、役所への報告を忘れないようにしましょう。

 

特例の注意点は以下の3つです。

 

1. 住民税の申告義務
   20万円以下でも、住民税の申告は地方自治体への義務です。忘れると後日ペナルティが発生する場合があります。
2. 経費の計上ができない
   確定申告を行わない場合、経費の計上ができません。例えば、修繕費や固定資産税などの控除が受けられなくなります。
3. 損益通算もできない
   赤字が発生していても、申告しない場合は他の所得との損益通算ができません。青色申告の特典も受けられなくなるため注意が必要です。

 

複数物件を管理している場合の解説

サラリーマンが複数の物件を所有し、副業として家賃収入を得ている場合、単一物件よりも申告の重要性が高まります。管理する物件が複数ある場合、収益も経費も複雑化するため、適切な管理と申告が求められます。

 

複数物件を管理する場合の確認ポイントをまとめました。

 

確認項目	内容
収入の管理	物件ごとに家賃収入を分けて管理する必要がある
経費の分割	物件ごとに修繕費、管理費、固定資産税を分割計上
減価償却費の計算	各物件の取得年や築年数に応じて計算
青色申告の活用	複数物件の管理の場合、65万円の特別控除が効果的
税務署への報告	年間20万円以上の所得がある場合は確定申告が必要

 

また、物件ごとの修繕費や経費を正確に把握することで、無駄な税負担を防ぐことが可能です。特に、青色申告の場合は損益通算が認められるため、赤字の物件があった場合も他の収益と相殺できます。

 

このように、複数物件の管理は一見簡単に思えるかもしれませんが、細かい経費の整理と正確な記帳が必要です。申告漏れや過小申告を防ぐためにも、会計ソフトの利用やプロの税理士のサポートを検討するのがおすすめです。

 

 

収支内訳書とは？初心者向けガイド

収支内訳書の役割と重要性

収支内訳書は、不動産所得や事業所得を確定申告する際に必要な書類で、1年間の収入と支出を詳細に記録したものです。国税庁が定めた様式に従って作成され、不動産収入を得ている人や事業を営んでいる人は、これをもとに所得税や住民税の計算を行います。収支内訳書を正確に作成することは、適切な経費の計上や節税対策に直結し、将来的な税務調査のリスク軽減にもつながります。

 

例えば、家賃収入を得ている場合、家賃収入だけでなく、管理費や修繕費、固定資産税などの費用も収支内訳書に記載します。これにより、収入と支出が明確になり、申告時のトラブルを回避できます。以下は、不動産収入に関連する主な経費項目です。

 

不動産所得に関する主な経費一覧

経費項目	説明	記載の必要性
管理費	建物の管理にかかる費用（清掃、保守など）	必須
修繕費	壊れた設備の修理費用	必須
固定資産税	毎年課税される不動産に対する税金	必須
火災保険料	建物を対象とした保険料	任意
減価償却費	建物や設備の経年劣化の費用分配	必須
借入金利息	賃貸用不動産のローン利息	必須
賃貸広告費	入居者募集のための広告費用	任意
弁護士・税理士費用	トラブル対応や税務処理のための専門家費用	任意

 

経費として計上できる項目は税法で定められており、収支内訳書への記載が正確であるほど、申告時の控除がスムーズになります。また、青色申告の場合は「65万円の控除」が適用される可能性があるため、収支内訳書の作成は青色申告との相性も抜群です。

 

収支内訳書の作成手順

1. 収入の把握
   家賃収入や共益費など、年間の総収入を正確に算出します。契約書や振込明細などを基に計算するとミスが減ります。
2. 経費の整理
   上記の経費一覧を参考に、管理費や修繕費、減価償却費などを細かく整理します。領収書は必ず保管し、経費の根拠を示せるようにしておきましょう。
3. 収支内訳書の記入
   国税庁のフォーマットに従って記載を行います。特に注意が必要なのは、金額の一致と正確な日付の記載です。少しの誤りが税務調査の対象になる場合もあるため、細心の注意を払ってください。
4. 申告の準備
   作成した収支内訳書は確定申告書とともに税務署へ提出します。電子申告（e-Tax）を利用すれば、手間を省きスムーズな申告が可能です。
   
   

まとめ

不動産所得の確定申告は、適切な手続きを行うことで大きな節税効果を得ることができます。特に、給与所得と不動産所得の二重収入があるサラリーマンの場合、申告の有無で納税額に大きな違いが生まれます。例えば、青色申告を選択することで最大65万円の控除が適用され、適切な経費の計上によって課税対象額を圧縮することが可能です。

 

また、不動産所得が年間20万円以下の場合は確定申告が不要ですが、住民税の申告は必要です。ここで経費の計上を行わないと、実際の支出が反映されず、結果として余分な税金を支払うことになります。申告を行うことで、修繕費や管理費、火災保険料などの経費を差し引くことができ、正確な不動産所得を示すことができます。

 

さらに、複数物件を管理している場合は、物件ごとに収支を整理し、減価償却や修繕費の計上を確実に行うことが重要です。適切な経費管理と申告を行うことで、将来的な資産運用の安定にもつながります。放置すると余計な税金を支払うリスクがあるため、早めの準備と正確な申告を心がけましょう。

 

 

よくある質問

Q. 不動産所得の確定申告をしなかった場合、どのようなペナルティがありますか？
A. 不動産所得の確定申告をしなかった場合、無申告加算税や延滞税が発生する可能性があります。無申告加算税は納付すべき税額の10％（期限後申告で自主的に行った場合は5％）が課され、さらに延滞税も日割りで加算されていきます。例えば、家賃収入が年間300万円あり、税率が20％の場合、60万円の納税が必要になりますが、無申告で発覚した場合は6万円以上の加算税が発生する場合があります。また、悪質な場合には調査が入り、追加で過去の分も遡って請求されることがあります。こうしたリスクを避けるためにも、確定申告は正確かつ期限内に行うことが重要です。

 

Q. 家賃収入が20万円以下の場合、本当に確定申告は必要ないのですか？
A. 年間の不動産所得が20万円以下の場合、確定申告が不要なケースがあります。しかし、これは給与所得者で年末調整が正しく行われている場合に限られます。例えば、サラリーマンが副業で月1万5000円の家賃収入を得ている場合、年間で18万円の不動産所得になります。この場合、確定申告は不要ですが、他に副収入がある場合や年末調整が適切に行われていない場合は申告が必要になります。また、所得税は免除されても住民税の申告が必要なケースもあるため、確認が求められます。

 

Q. 複数の物件を持っている場合、確定申告の手続きは複雑になりますか？
A. はい、複数の物件を所有している場合、収支内訳書の記入や経費の管理が複雑になります。それぞれの物件ごとに収入と経費を正確に把握し、収支内訳書を作成する必要があります。また、修繕費や管理費、減価償却費などの計上も個別に行う必要があり、申告内容にミスがあると税務調査のリスクが高まります。例えば、年間家賃収入が500万円の物件が2件ある場合、経費も2倍になり、管理する書類も増えるため、会計ソフトの活用や税理士への相談が推奨されます。適切な管理を行うことで、節税効果も最大化できるでしょう。

 

 

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