不動産の専任媒介の違いと契約手数料の真実を解説

専任媒介契約って、なんだか不動産会社の都合に合わせた仕組みに思えませんか？
「売却を依頼したのに動いてくれている気配がない」「報告がない」「囲い込みされているのでは」そんな不安を感じている方は少なくありません。特に初めての売却では、契約の違いや報酬体系、媒介の種類などを十分に理解しないまま、専任契約を結んでしまうケースも見受けられます。

たとえば、不動産会社がレインズに登録せず囲い込みを行い、買主の情報を隠してしまうことがあるとご存知でしょうか？その結果、物件の成約チャンスを逃し、売却まで数か月を要する事態にもなり得ます。また、仲介手数料の相場や値引き交渉の余地について正しく知らなければ、本来不要な費用を支払うリスクも。

この記事では、専任媒介契約に潜むリスクや誤解を解き明かし、実際に売却活動を円滑に進めるために知っておくべき知識と手順を詳しく解説していきます。
読み進めることで、「媒介契約の正しい選び方」から「担当者との付き合い方」「囲い込みの見抜き方」まで、売却を成功させるための実践的なノウハウを手に入れることができます。

損をしない不動産売却のために、まずは正しい知識を押さえましょう。読者の不安に寄り添いながら、専門家視点で明快にお伝えします。

不動産の専任媒介とは？契約前に知っておくべき基本知識と用語

専任媒介・専属専任・一般媒介の違いを表で比較

不動産を売却する際、媒介契約は非常に重要なステップです。その中でも「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」という3つの形態は、売却成功に大きな影響を与えます。多くの売主が内容を十分に理解せずに契約してしまい、後で後悔するケースが後を絶ちません。各契約形態の特徴と違いを整理し、正しく選ぶための視点を提供します。

項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社との契約可否	可能	不可（1社のみ）	不可（1社のみ）
売主が自分で買主を見つける可否	可能	可能	不可（必ず仲介を通す必要あり）
レインズ登録義務	任意	義務あり（7日以内）	義務あり（5日以内）
業務報告義務	義務なし	14日に1回以上	7日に1回以上
売却活動の自由度	高い	中程度	低い
契約期間（上限）	法定制限なし	3か月まで（更新可）	3か月まで（更新可）
囲い込みリスク	低い	中程度	高い
向いている人	比較検討したい・急いでいない	専任の担当者を希望する売主	忙しく一任したい売主

専任媒介と専属専任媒介は名前が似ていますが、売主が自分で見つけた買主と直接取引できるか否かという点で大きく異なります。また、専属専任では売主の裁量が制限される一方で、不動産会社にとっては確実な手数料収入が見込めるため、より積極的な営業活動が期待されます。

一方、一般媒介は複数の不動産会社に依頼できるため、広範囲での売却活動が可能ですが、各社のモチベーションが下がるリスクもあります。結果として、報告やサポートが限定的になりがちです。

どの契約形態が最適かは、売主の希望、物件の流通性、売却スケジュール、信頼できる不動産会社との関係性などによって変わります。媒介契約を締結する前に、契約書の条項や担当者の対応力をしっかりと確認することが大切です。

専任媒介契約のメリット・デメリットとは

専任媒介契約は、不動産売却において非常に一般的に選ばれる契約形式です。売却を1社の不動産会社に一任する代わりに、特定のメリットを享受できる反面、デメリットや注意点も存在します。このセクションでは、専任媒介契約の利点とリスクについて整理し、契約前の判断材料として役立つ情報を提供します。

主なメリット

不動産会社の営業活動が積極的になる
専任媒介では、他社との競争がないため、受託した不動産会社は「確実に手数料が得られる案件」として、販売活動に積極的になります。専任担当者がつき、販売資料の整備、写真撮影、内覧の段取りなどが迅速に進む傾向があります。
売主との連絡が密になる
専任契約では、法律上「14日に1回以上」の業務報告義務が課せられており、売主は販売状況を継続的に把握できます。不動産会社とのやり取りが一本化されるため、情報の行き違いや混乱が起きにくくなります。
レインズへの登録義務がある
不動産流通機構（REINS）への登録が義務付けられているため、他社にも物件情報が共有される仕組みがあります。買い手側の仲介会社経由での内覧や成約も期待できます。

主なデメリット

「囲い込み」が起きるリスク
専任契約をした不動産会社が、売主の物件を他社に紹介せず、自社内で成約を狙う「囲い込み」が起きるリスクがあります。これにより成約機会が減少する可能性も。
他社に依頼できない制限
1社とのみ契約する形式のため、他社が保有している見込み客やネットワークを活かせません。売却が長引くリスクを感じた場合、契約解除や変更の検討が必要です。
自由な販売戦略が制限される可能性
不動産会社に一任する関係上、広告掲載方法や価格変更のタイミングに売主の意見が反映されにくいケースもあります。担当者の提案力や販売実績を契約前に確認することが重要です。

専任媒介の対象物件とは？購入者が選ぶ理由

専任媒介契約で取り扱われる物件には、売主・不動産会社・買主それぞれにとって特定の魅力があります。特に買い手側から見ると、専任媒介物件には「信頼性」や「スピード感」という点でメリットが存在します。このセクションでは、専任媒介物件が選ばれる理由や、どのような物件が専任で取り扱われやすいのかを詳しく見ていきます。

買い手が専任媒介物件を選ぶ理由

情報が正確で新鮮
専任媒介では、不動産会社が物件情報を一元管理するため、掲載内容にブレがなく、価格や設備、内覧可否などの情報が正確です。レインズに登録された情報も、一定期間で更新されるため、安心感があります。
担当者の対応が早く丁寧
1社専属の担当者がついていることで、問い合わせへの回答が速く、内覧の日程調整や契約交渉がスムーズに行えるケースが多いです。特に急いで物件を探している買い主にとって、ストレスの少ない購入体験になります。
売主の本気度が高い
専任媒介を選んでいる売主は、販売に前向きであり、価格交渉や内覧調整にも柔軟に応じやすい傾向があります。買い手からすると、成約までの道のりが短縮される可能性が高まります。

専任媒介契約の流れと手続き

契約期間は何ヶ月？途中解約・更新ルールも解説

専任媒介契約を締結する際に最も多く寄せられる疑問のひとつが「契約期間はどれくらいか」「途中でやめられるのか」「自動で延長されることがあるのか」といった点です。不動産会社との媒介契約には法的な規定があり、売主にとって不利にならないよう保護されています。ただし、仕組みを正しく理解していなければ、思わぬ不利益を被るケースも少なくありません。

専任媒介契約の基本的な契約期間は以下の通りです。

契約種類	最長契約期間	自動更新の有無	途中解約の可否	更新手続き必要
一般媒介契約	制限なし	任意	可能	不要
専任媒介契約	3ヶ月	原則なし	可能	再契約必要
専属専任媒介契約	3ヶ月	原則なし	可能	再契約必要

法律（宅地建物取引業法）により、専任媒介および専属専任媒介契約の期間は「最長3ヶ月」と定められています。この期間終了後は、改めて契約を締結し直す必要があります。一部の不動産会社では、契約書に「更新条項」を盛り込むことで実質的な継続が可能になるようにしているケースもありますが、その際は「自動更新の有無」「更新の通知方法」「期間満了の扱い」などを細かく確認することが重要です。

また、契約期間中であっても売主が希望すれば、原則として媒介契約の解除は可能です。ただし、販売活動が進んでいる場合や、広告費用など実費を不動産会社が負担している場合、状況によっては違約金や清算費用の請求が発生する可能性もあるため、契約前に「途中解約条項」「解除通知方法」「違約金の有無」などは必ず確認しましょう。

媒介契約書の条項チェックポイントと注意点

専任媒介契約を締結する際には、媒介契約書の内容を詳細に確認することが極めて重要です。契約書に記載されている項目のひとつひとつが、不動産会社と売主の間で交わされるルールであり、あとになって「聞いていなかった」と後悔しないための防波堤となります。

媒介契約書における代表的なチェック項目は以下の通りです。

チェック項目	内容説明	注意点例
契約の種類	一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれか	種別による制約を正しく理解する
契約期間	最長3ヶ月（専任・専属専任）	自動更新の有無を確認
レインズ登録義務	専任は7日以内、専属専任は5日以内に登録が必要	登録日と証明書の提示を求める
業務報告義務	専任は14日に1回、専属専任は7日に1回の報告が義務	報告形式（書面or口頭）を確認
費用・仲介手数料	成約時の手数料や、その他発生する可能性のある広告費など	発生時期と金額の明示が必要
途中解約・違約条項	解約可能な条件と費用の有無	違約金や負担金の有無を必ず確認
広告掲載や内覧対応の範囲	どのポータルサイトに掲載するか、内覧の対応はどうするか	写真や文章内容の承認方法も確認

契約書の中で特にトラブルになりやすいのが、「広告費の請求」と「囲い込み対策の明示」です。成約しなかった場合でも、実費分の広告費を請求してくる不動産会社も存在します。あらかじめ広告出稿内容と掲載期間、費用負担の有無を文書で明示してもらうことが重要です。

専任媒介で「売れない」と感じたときの原因と対処法

囲い込みとは？回避策とチェック方法

不動産を専任媒介で売却しているにもかかわらず、思うように話が進まない場合にまず疑うべきなのが「囲い込み」の存在です。囲い込みとは、不動産会社が自社で買主を見つけようとして、他社からの問い合わせや紹介を意図的に拒否する行為を指します。この囲い込みによって、物件の成約チャンスが著しく狭まることがあり、売主にとって深刻な問題になります。

囲い込みの主な目的は、不動産会社が「両手仲介」を狙うためです。両手仲介とは、売主・買主双方の仲介手数料を自社で得ることで収益を最大化する仕組みですが、これが囲い込みの動機になっているケースがあります。以下のような状況は囲い込みの兆候と考えられます。

他社からの問い合わせに対して「すでに商談中」「内覧不可」と断っている
物件がレインズに登録されていない、あるいは登録後すぐに削除された
担当者が内覧希望を極端に制限している
他のポータルサイトに掲載がない、もしくは掲載情報が不完全

囲い込みを回避するために、売主が取るべき具体的な対策を以下の表にまとめます。

チェックポイント	対策方法	想定される効果
レインズ登録状況	レインズ登録証明書の発行を求める	他社の仲介担当者も物件を確認可能に
広告出稿状況	SUUMOやアットホームなどで検索し確認	掲載の有無で囲い込みの兆候を発見可能
他社からの内覧可否	知人の名義で他社に問い合わせを依頼する	他社に対する対応の真偽を検証できる
両手取引の意図確認	両手仲介方針の有無を契約時に質問する	囲い込み志向の強い業者を見極められる
契約条項に盛り込む項目	「囲い込み禁止」「情報共有の義務化」など	書面による抑止力で信頼性を高められる

売主は、「囲い込みはあるかもしれない」という前提で契約に臨む姿勢が大切です。信頼できる不動産会社であれば、囲い込みのリスクや仕組みについても正直に説明し、レインズ登録証明書などの提出にも前向きに対応してくれます。

さらに、万が一囲い込みが明らかになった場合には、契約解除を視野に入れた対応も必要です。宅地建物取引業法に反する重大な違反であるため、事実関係を証拠として残し、必要に応じて監督官庁や消費者センターへの相談も検討しましょう。

専任媒介契約は売主にとって便利な仕組みですが、不動産会社の誠実性次第で結果が大きく変わります。囲い込みの存在に気づかないまま契約を継続することのないよう、定期的な確認と情報開示を求める姿勢が重要です。

一般媒介へ切り替えるタイミングと方法

専任媒介契約を結んでいるにもかかわらず売却が進まない場合、その原因が不動産会社の営業力や囲い込みにあると判断したら、契約更新時や途中解約を機に「一般媒介契約」へ切り替えることを検討するべきです。一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に販売依頼ができるため、流通量の増加が見込まれ、買主と出会える可能性が格段に広がります。

一般媒介へ切り替える最適なタイミングは、以下のような状況にあるときです。

契約から1ヶ月以上経っても反響がほとんどない
内覧希望者が極端に少ない、あるいはゼロ
報告義務が履行されておらず、販売活動の実態が見えない
レインズ未登録や広告掲載が確認できない
提案内容や態度に誠実さが感じられない

これらのいずれかが当てはまる場合は、売主としての選択肢を増やすために、一般媒介への切り替えを前向きに考えるべきです。切り替えの流れは以下のとおりです。

現在の契約内容を確認する（契約期間、途中解約の条件、違約条項など）
書面またはメールで契約解除の申し出を行う（媒介契約解除通知書など）
必要に応じて新たに一般媒介契約書を複数の不動産会社と締結する
レインズ登録や広告出稿の有無を各社に確認し、進捗報告を受ける体制を作る

一般媒介へ移行する際には、以下のような注意点も意識する必要があります。

不動産会社ごとに熱意や対応レベルに差があるため、情報共有がバラバラになる可能性がある
担当者が重複しないよう、窓口を整理し、内覧希望者の対応が混乱しないようにする
複数の業者に情報提供することで、売主側の情報整理やスケジュール調整の負担が増える

一方、専任媒介にはないメリットとして、「複数のチャネルを活用できる」「会社ごとの販促力を比較できる」「囲い込みのリスクが減る」などがあり、結果として早期売却に繋がることも珍しくありません。

売却活動を継続するうえで、最も大切なのは「信頼できるパートナーと組めているか」です。媒介契約の種類に関わらず、売主自身が主体的に情報を把握し、適切なタイミングで契約形態を見直すことで、不動産売却の成功確率を高めることが可能になります。

まとめ

不動産売却における専任媒介契約は、売主にとって一見メリットが多いように見える一方で、内容を正しく理解しないまま契約を進めてしまうと、後悔や損失につながることがあります。特に囲い込みによる情報制限や、媒介契約の更新ルール、手数料の不透明な加算など、見落とされがちな点がトラブルの原因になりやすいため注意が必要です。

本記事では、専任媒介と専属専任・一般媒介との違いを表で明確に比較し、仲介手数料や契約期間、報告義務、レインズ登録といったポイントを徹底解説しました。現在、不動産流通推進センターの公表によれば、媒介契約による成約のうち約60％が専任または専属専任契約を通じたものとされており、それだけ選ばれている背景には理由があります。

一方で、「売れない」「担当者と連絡が取れない」「囲い込みが不安」といった声が多いのも事実です。こうした悩みは、契約時の注意点や条項確認を怠らず、営業活動の頻度や報告の内容を把握することで回避可能です。また、媒介契約書のチェックポイントを押さえることで、後々のトラブルを防ぐ土台ができます。

専任媒介契約は不動産会社にとっても売主にとっても、条件がそろえば強力な販売手段になり得ます。ただし、その効果を最大化するには、契約前の比較検討と適切な見直しが不可欠です。

不動産は人生で最も大きな資産のひとつ。だからこそ、契約を「なんとなく」で進めるのではなく、制度を正しく理解し、信頼できる不動産会社とともに進めることが、満足のいく売却への第一歩となります。放置すれば数十万円単位の損失にもつながる可能性があるからこそ、今こそしっかりと見直すタイミングです。

よくある質問

Q.専任媒介契約の契約期間は何ヶ月ですか？自動更新や途中解約は可能ですか？
A.専任媒介契約の契約期間は3ヶ月以内と宅地建物取引業法で定められており、実務上は3ヶ月で締結されるのが一般的です。契約書に特約がなければ自動更新にはなりません。途中解約も可能ですが、違約金や事務手数料が発生するケースもあるため、契約書の条項を事前に確認しましょう。更新しない場合は契約期間満了前に不動産会社へ申し出が必要です。

Q.専任媒介契約で売れない原因にはどんなものがありますか？
A.よくある原因としては、査定価格が相場より高すぎること、内覧用の写真の質が低く魅力が伝わらないこと、不動産会社の営業活動が不十分なことなどが挙げられます。また、囲い込みにより他社が物件を紹介できず、成約機会が限定されている可能性もあります。適正価格の見直し、営業担当者の変更依頼、一般媒介への切り替え検討など、状況に応じた対処が必要です。

Q.専任媒介契約を結んでも他社に紹介や依頼はできますか？
A.専任媒介契約では、1社の不動産会社にしか依頼できず、他の業者への紹介や媒介依頼は法律上できません。ただし、物件情報はレインズに登録される義務があるため、他社からの問い合わせを通じた買主との取引は可能です。しかし実務上、囲い込みによって他社からの紹介を抑制されるケースがあるため、営業体制やレインズ登録の有無は契約前に必ず確認しましょう。条件によっては一般媒介への変更が有効な選択となることもあります。

会社概要

会社名・・・株式会社　Lifeスマイル

所在地・・・〒761-8062 香川県高松市室新町1019番地5

電話番号・・・087-899-8811

2025.05.06

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