共有名義での土地の相続は、多くの相続人にとって複雑かつデリケートな問題です。
共有名義の土地を適切に管理しないと、将来的に大きな問題に発展するリスクがあります。
特に、相続によって土地を共有名義で保有することは、避けるべきリスクを数多く孕んでいます。

この記事では、土地を共有名義で相続することのリスクと、その回避方法について解説します。

□土地を共有名義で相続することで起こるリスク

共有名義の土地は、その所有権が複数の人間によって共有されているため、単独の行動が制限され、これがさまざまな問題を引き起こすことがあります。
例えば、土地の活用計画や売却にあたっては、全共有者の一致した合意が必要となるのです。
この制約は、土地の有効活用や必要な資金の確保を困難にする原因となり得ます。

1:活用・売却しにくい

共有名義の土地に関しては、一人の共有者だけでは活用や売却ができないという大きな障害があります。
例えば、共有者の中の一人が土地を賃貸に出したり、建て替えやリノベーションを計画したりしても、他の全共有者の承諾がなければ実現できません。
これにより、全員の意見が一致しない場合、土地の活用や売却は大きな障壁に直面することになり、不動産の価値を最大化するチャンスを逃すことにもつながります。

2:放置されるリスク

共有名義の土地は、その活用が困難であるがゆえに、しばしば放置される傾向にあります。
放置された土地は、管理が行き届かずに荒廃するリスクを高め、結果として不動産の価値を著しく低下させる可能性があります。
また、その間も固定資産税などのコストは発生し続けるため、経済的な負担も増大します。
こうした状況は、長期的な視点で見ると、資産価値を保つどころか、逆に負の資産となる恐れもあります。

3:将来さらに複雑な相続に

土地を共有名義で保持している場合、新たな相続が発生するたびにその持分は細分化されていきます。
これは、時間が経つにつれて、土地の所有権に関する情報が分散し、把握が難しくなるという事態を招きます。
結果として、誰がどのくらいの持分を有しているのかを明らかにすることが困難になり、土地の管理や将来の売却、活用に大きな障害となる可能性があります。

4:認識外での共有者による勝手な売却のリスク

さらに、共有名義の土地では、個々の共有者が自分の持分に関しては他の共有者の同意なしに売却できることも大きな問題です。
この行動は、共有者が予期せぬ形で第三者に持分を売却し、その結果、土地の共有状態が更に複雑になることを意味します。
特に、共有持分を専門に取り扱う業者に売却された場合、新たな共有者が持分の買取を強く求めるなど、予期せぬトラブルを引き起こす可能性があります。

□相続での共有名義を回避する方法

共有名義を回避するには、以下の方法が考えられます。

1:不動産を売却し現金で分割(換価分割)

不動産を売却し、その売却代金を相続人で分割する方法です。
この方法は、不動産を現金化し法定相続分に応じて分配するため、共有名義で不動産を所有し続けるリスクを避けられます。

2:不動産を一人が引き継ぎ代償金を支払う(代償分割)

不動産を引き継ぐ相続人が、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
これにより、不動産は一人の名義になり、共有名義を回避できます。

3:土地を相続人分に切り分けて所有(分筆)

遺産分割協議で土地を複数に分割し、各相続人がそれぞれ単独で所有する方法です。
各相続人が所有している土地を自由に売却できるようになります。

4:自分が所有している共有持分を売却

自分の持分のみを売却することで、共有名義から脱出する方法ですが、市場価値が低くなるリスクがあります。

5:共有持分を放棄または譲渡

自分の持分を放棄したり、他の共有者に譲渡したりして、共有名義から抜け出す方法です。

□まとめ

共有名義での土地相続は、将来的なトラブルや負担の原因となることが多いです。
共有名義のリスクを避け、円滑な遺産分割を実現するためには、専門家と相談しながら適切な分割方法を選択することが重要です。
本記事で紹介した方法を参考に、共有名義の土地相続におけるリスクを最小限に抑え、適切な遺産分割を目指しましょう。