住み替えを検討している場合には、売却や購入の費用だけでなく、税金についても正しく理解しておく必要があります。
不動産の売買では大きな金額が動くため、税金だけでもなかなかの金額になります。
今回は、住み替え時に知っておきたい税金のことや、特例について紹介します。
ぜひご参考ください。

□現在住んでいる家を売却するときにかかる税金は？

現在住んでいる家を売却する際には、必ず支払う税金と、状況に応じて支払う税金があります。
ここでは、この2種類の税金についてそれぞれ紹介します。

＊必ず支払う税金

必ず支払う税金としては、「印紙税」と「登録免許税」が挙げられます。

「印紙税」は、契約書や証書を作成する際に支払う税金です。
不動産売買以外の取引でも発生するものですので、ご存じの方も多いでしょう。
不動産の売却においては、不動産売買契約書に貼り付けます。
書類に収入印紙を貼り付け、消印を押すことで納税が完了します。

税額は契約書に記載されている金額によって決まります。
金額が高ければ、その分印紙税も高くなります。

「登録免許税」は、登記や登録に対して発生する税金です。
不動産の場合は、価格に対して一定の税率が課されます。

不動産売却では、所有者移転登記や抵当権抹消を行うタイミングで支払いを行います。
所有者移転登記は買主が支払いますが、抵当権抹消登記は売主が税金を支払います。
基本的には現金で納付しますが、3万円以下の場合は収入印紙による納付も可能です。

＊状況に応じて支払う税金

状況に応じて支払う税金としては、「消費税」と「譲渡所得税」が挙げられます。

「消費税」は、売主や不動産の状況によって支払いが必要かどうかが決まります。
不動産売却において、以下のケースでは非課税となります。

・土地の売却
・事業者ではない個人が売却する場合
・不動産譲渡所得税、登録免許税、印紙税

土地の売却に消費税は課されません。
建物がある場合にのみ支払いが必要となります。

個人が売却を行う場合も支払いは不要です。
そのため、今まで住んでいたマイホームを売却したり、相続した実家を売却したりする場合には、消費税は課されません。
ただし、個人の方であっても、家賃収入を目的とした投資用の不動産を売却する場合には課税対象となります。

不動産譲渡所得税、登録免許税、印紙税に関しては、それ自体が税金であるため消費税は発生しません。

「譲渡所得税」は、家の売却によって利益が出た場合に支払う税金です。
税額は、以下の計算式で算出されます。

税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税）

※課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 −特別控除
※譲渡所得＝売却額−（取得費＋譲渡費用）

□新しい家を購入するときにかかる税金は？

住み替えでは、家の売却時だけでなく、新居の購入時にも税金が発生します。
購入時にも、必ず支払う税金と状況に応じて支払う税金があります。

＊必ず支払う税金

必ず支払う税金としては、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」が挙げられます。
印紙税と登録免許税については、先述しましたね。

「不動産取得税」は、土地や建物を購入したり、贈与されたりしたときに発生する税金です。
税額は、以下の計算式で算出されます。
固定資産税評価額×4％

ただし、令和6年3月31日までは、土地やマイホームに関する税率は3％となるため、ご注意ください。

＊状況に応じて支払う税金

状況に応じて支払う税金としては、「贈与税」「消費税」が挙げられます。

「贈与税」は、親族から不動産を譲渡された場合に発生する税金です。
贈与ではなく、購入した場合には発生しません。

「消費税」は、個人が売主の物件を購入した場合は発生しません。
土地に対しては発生せず、建物価格の10%が課税されます。

□住み替えをするときに使える税金の特例とは？

住居の住み替えにおいては、「買い換え特例」を利用できるケースがあります。
この特例を利用することで、譲渡所得税の納付を先延ばしにでき、資金面での負担を減らせます。
特例の適用の条件としては、以下が挙げられます。

・国内にあること
・建物の床面積は50平米以上、土地は500平米以下である
・売却の前年から翌年までの3年間で買い換えをしていること
・新耐震基準を満たしている物件であること
・耐火建築物の中古住宅である場合は、取得日から25年以内に建築され、新耐震基準を満たすもの
・耐火建築物以外の中古住宅である場合は、建築後年数が25年以内である、あるいは耐震基準に適合しているもの

特例の利用を検討する場合は、条件に当てはまるかどうかをまず確認しましょう。

□まとめ

今回は、家の売却・購入で発生する税金と、住み替え時に使える特例について紹介しました。
税金について前もって把握しておけば、予想以上に諸費用がかかってしまったといった失敗を避けられます。
特例についても知っておき、税金面で損をしないようにしましょう。
住み替えについてお悩みの方はお気軽にご相談ください。