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共有持分に関する売却トラブルとその対処法を紹介します!

「共有持分に関する売却トラブルを知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。
不動産の共有持分は、トラブルが起こりやすく注意が必要です。
そのため、よくあるトラブルとその対処法を知っておくと良いです。
今回は、共有持分に関する売却トラブルと対処法を紹介します。

□共有持分とは?

「共有持分」という言葉を耳にしたことがあってもよく知らない方や所有していても深くは知らない方は多いでしょう。
そこで、まずは共有持分とは何かについて紹介します。

共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有している場合に、各人が所有している権利の割合を指します。
例えば、1つの土地を3人で平等に分割した場合、土地の3分の1が各人の共有持分となります。

共有持分が発生する前提として、不動産を共有することがあります。
それでは、具体的にどのような場合に不動産を共有するのでしょうか。

1つ目の例は、夫婦で不動産を購入したケースです。
2つ目の例は、親の遺産である不動産を兄弟で相続したケースです。
3つ目の例は、二世帯住宅に親子で住むケースです。

このようなケースは現実で起こりやすいため、覚えておくと良いでしょう。

次に、共有持分の特徴について紹介します。
共有持分の処分は単独で行えます。
基本的に、不動産を共有している場合、売却や建て替え、リフォームなどを行うためには共有者全員の同意が必要です。
しかし、共有持分の限り、このような処分を他の共有者の同意を得ることなく行えます。

ただし、現実的には共有持分は一般の第三者へ売却できません。
上記で紹介したように、不動産の共有は夫婦や親族で行うケースが多いです。
そのため、共有物件を処分する際に、親族に混ざって赤の他人が協議に混ざる必要があります。
このような状況では、コミュニケーションが取りづらく、処分の自由度も低くなるため、共有持分のみ購入する第三者はいないと考えておくと良いでしょう。

□共有持分に関する売却トラブルを紹介

共有持分についてご理解いただけたでしょうか。
次に、共有持分に関する売却トラブルについて紹介します。

*他の共有者が不動線全体を売りに出す

上記でも紹介しましたが、共有状態の不動産全体を売却するには他の共有者の合意が必要です。
しかし、合意を得ることなく第三者に売ってしまうケースがあります。
この場合、共有している不動産全体の所有権を第三者に移転しない、もしくは、売却した本人が他の共有者の持分を取得した上で第三者に引き渡す方法のいずれかを取る必要があります。

*共有持分の売却で関係悪化

共有持分は、上記のようなトラブル発生のリスクが高く、共有者になりやすい親族の関係悪化につながる可能性があります。
この可能性は、正当な範囲内である共有持分を売却する場合でもあります。
一般的には、共有者同士の認識や意思のズレが起因となることが多いため、共有持分を売却する前にしっかりと他の人と話し合うことが大切です。

*余計な費用がかかる

共有持分の運用や売却の方向性が各人でずれると話し合いをしますよね。
その際、当事者間では決着できない場合に弁護士を介して話し合う場合があります。
そうすると、弁護士の依頼料がかかります。

また、売りに出した共有持分が売れ残り、固定資産税が無駄にかかってしまうこともよくあります。
毎年かかる税金なので、早めに対処しないと金銭的負担が重たくなります。

*売却価格を独占された

共有者全員の合意を得て不動産全体を売却したにもかかわらず、売却価格が独占されたというトラブルも少なくありません。
本来、不動産を売却して得た利益は、持分に応じて分配します。
しかし、利益を持ち逃げされると裁判沙汰になる可能性があります。

□共有持分のリスクと対処法?

続いて、共有持分のリスクと対処法を紹介します。

1つ目は、共有者が増えることです。
遺産相続で兄弟が不動産を共有することになった後、年月が経ち再び相続が発生すると、被相続人の共有持分がさらに子供や孫へ分割されていきます。
このように、共有者が増えると権利関係が複雑になり、売却したくなった場合に誰に合意をもらう必要があるのかわからなくなってしまいます。

このような事態を防ぐには、なるべく早く単独名義に変更すると良いです。

2つ目は、維持費の負担割合で揉めることです。
不動産を所有し続けるには、固定資産税や都市計画税などの税金を支払い続ける必要があります。
また、住宅の場合は定期的に修繕費がかかります。

このような維持費の負担を持分に応じて分けて支払う必要があります。
しかし、共有者の中には支払いを拒否する人がいる可能性があります。
そのような場合は、裁判所での法的手段を検討すると良いでしょう。

□まとめ

以上、共有持分に関する売却トラブルと対処法を紹介しました。
今回の記事を参考に、共有持分の処分について検討してみてください。
当社では、不動産売買に関するご相談を受け付けております。
何かお困りのことがございましたら、ぜひお問合せください。

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