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ローンが残っている家を売るには?売却方法について紹介!

「ローンが残っている家でも売却できるのか」
このようなお悩みをお持ちの方は少なくありません。
住宅ローンは何十年もかけて返済し続けるものですが、その最中に住み替えをする場合があります。
その場合、どうやって家を売却すれば良いのでしょうか。
今回は、ローンが残っている家を売却する方法について紹介します。

□ローン中の家を売却する前に確認することとは?

住宅ローンが残っている家を売却する際、通常の家を売却するよりも少し配慮することがあります。
以下で、ローン中の家を売却する際に確認することを紹介します。

最初に、ローン残債を確認しましょう。
ローン中の家を売却する場合、ローン残債と家の売却価格の関係を調べることが重要です。
そのため、まずはローン残債がいくらあるのか確認します。

残債を確認する方法は以下の3つがあります。

・インターネットバンキングでの照会
・銀行から送付される残高証明書を確認する
・住宅ローン契約時の返済予定表を確認する

これらの方法が難しい場合は金融機関へ直接問い合わせましょう。

次に、売却価格を調べます。
売却価格は不動産会社に査定してもらうことでわかります。
査定価格は不動産会社によって多少異なることに注意してください。

そして、これらの情報をもとにローン残債が売却価格を超えているかどうかを確認しましょう。
ローン残債が売却価格を超えている場合はアンダーローンと言います。
ローン残債が売却価格を下回っている場合はオーバーローンと言います。

アンダーローンの場合、そのまま家を売却しても特に問題はありません。
しかし、オーバーローンの場合、注意が必要です。
なぜなら、売却して得た利益のみでローン残債を完済できないからです。

□オーバーローンの家を売却するには?

上記では、オーバーローンの家を売却する場合、注意が必要と紹介しました。
それでは、オーバーローンの場合はどのように売却すれば良いのでしょうか。
オーバーローンの家を売却する方法は3つあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

*手持ちの資金で補填する

1つ目は、ローン残債と売却資金の差額を手持ちの資金で補填する方法です。
ベーシックな方法ですが、最もシンプルで簡単な対処法です。
基本的には、自分の貯蓄から支払いましょう。
もし、貯蓄だけでは支払えない場合、親族に相談してみることをおすすめします。

金融機関から無担保ローンを借りることも可能ですが、融資の審査が厳しい点に注意してください。

*住み替えローンを使う

2つ目は、住み替えローンを使う方法です。
住み替えローンとは、家の買い替えをする際に新しく購入する物件の住宅ローンに残債を上乗せして借りるローンを指します。

この方法のメリットは、手持ちの資金がなくても住み替えできる点です。
また、従前のローン金利よりも低金利になる可能性もあります。

ただし、借入金額が高いため融資条件が厳しくなるため、審査が通らないかもしれません。
また、借入金額が増えるため、これからの返済計画を入念に立てる必要があります。

もし、利用を検討する際は、住み替えローンを取り扱っている金融機関に相談して利用できるか聞いてみるようにしましょう。

*任意売却をする

3つ目は、任意売却です。
任意売却とは、ローンの返済ができなくなった場合に金融機関から合意を得て不動産を売却する方法です。
金融機関に任意売却に至った背景を説明した上で、このままの返済が厳しいと判断してもらう必要があります。

本来、住宅ローンが完済されないと物件を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
しかし、任意売却の場合、競売ほど低い金額で売却される可能性が低くなります。
また、差し押さえにもあわないため、近隣の目を気にする心配もありません。

一方、金融機関の許可が降りなければこの方法は取れません。
そのため、なるべく早めに金融機関へ相談することをおすすめします。

□ローン中の家を売る際の注意点とは?

続いて、ローン中の家を売る際の注意点を紹介します。

注意点は、不動産の売却にかかる費用について把握しておくことです。
不動産の売却時には費用がかかります。
具体的にいくらぐらいかかるのか把握しておかないと、想定外の出費が増えてローンが完済できなくなる恐れがあります。

不動産の売却にかかる費用は以下のようなものが挙げられます。

・仲介手数料
・抵当権抹消費用
・引っ越し費用
・税金

仲介手数料は、不動産の売却価格によって変動するため、あらかじめ確認しておきましょう。
税金には、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税などが該当します。
また、売却方法によってはローンを一括返済するための手数料がかかることに注意してください。

□まとめ

以上、ローンが残っている家を売却する方法について紹介しました。
ローン残債の処理方法に十分配慮しながら適切に売却を進めることが大切です。
今回の記事が不動産売却の際に役立てば幸いです。
当社では、不動産を売却したい方に向けて相談を受け付けております。
ご不明点等ございましたら、ぜひお問合せください。

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