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夫婦で不動産を共有している方へ!離婚時の不動産の処理方法を解説!

「離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるのか」
「離婚してから共有不動産を処理する方法を知りたい」
このようなお悩みをお持ちの方は多いですよね。
不動産を夫婦で共有している場合、離婚の際に不動産を適切に処理する必要があります。

そこで今回は、離婚時の共有不動産の処理方法を紹介します。

□離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるの?

夫婦で住宅を購入する際、夫婦で共有名義にするケースが多いです。
この場合、離婚時には共有不動産を適切に処理する必要があります。
もし、共有不動産を放置しておくとどのようば問題が起こるのでしょうか。

共有不動産に関する問題として、不動産の活用ができないことが挙げられます。
共有不動産を売却したり活用したりしたい場合、共有相手の承諾を得る必要があります。
そのため、離婚後に相手と連絡を取る必要があり、トラブルにつながる恐れがあります。
相手との関係を断ちたい方は、共有名義の解消がおすすめです。

また、相続に関するトラブルもよく発生します。
離婚後、共有名義を維持したまま夫婦のどちらかが亡くなった場合、不動産の共有持分は故人の遺族が相続します。

例えば、故人が再婚しており配偶者と子供がいる場合、故人の共有持分がこの2人に相続されます。
この場合、共有不動産を売却ないし活用しようとすると、その2人に同意を得る必要があるため、不動産の処理が複雑になってしまいます。

このように、離婚後に共有名義を維持していると不動産の売却や活用が難しくなります。
将来を見据えて、共有名義の解消をおすすめします。

□共有名義を解消する方法を紹介

共有不動産を放置すると発生する問題についてご理解いただけたでしょうか。
続いて、不動産の共有名義を解消する方法を紹介します。

*単独名義に変更する

1つ目は、不動産の名義を共有名義から単独名義に変更する方法です。
夫婦のどちらかが相手に共有持分を財産分与することで変更できます。
そして、変更方法は、住宅ローンの有無によって異なります。

住宅ローンがない場合、法務局に登記申請をすれば簡単に変更できます。
その際に司法書士に依頼し、書類を作成してもらうとよりスムーズに手続きを進められます。

一方で、住宅ローンがある場合、完済後でなければ名義変更が難しい可能性があります。
ローンを完済するために資金調達をする場合、他の金融機関から借り換えする方法と第三者の連帯保証人を加える方法があります。
これらの方法で残りのローンを完済した上で、名義変更することをおすすめします。

*不動産を売却する

共有不動産を売却することで、共有名義を解消する方法もあります。
手続きは2人で行う必要がありますが、離婚後の新生活のために必要な資金を調達できます。

住宅ローンが残っている場合や売却する場合は、手続きが多くなるためなるべく早めに行動することをおすすめします。
また、今回紹介した方法のどちらを選ぶかについても、夫婦で話し合っておくことをおすすめします。

□共有不動産の処理に関する注意点を紹介

共有不動産を処理するにあたって、注意すべきことがいくつかあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

1つ目は、共有名義を単独名義に変更する場合、夫婦両方に税金がかかる可能性があることです。
持分を取得する側には、登録免許税のみかかります。
ただし、分与された財産が大きい場合、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
加えて、不動産取得後は、毎年固定資産税を支払う必要があります。

一方、持分を分与する側には、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
「譲渡所得税」とは、不動産を譲渡(売却)することで得られた利益に課せられる税金です。

2つ目は、売却によって得た利益の分け方です。
不動産を売却し利益が発生した場合、その利益は財産分与の対象になります。
財産分与をする場合、原則「2分の1」で分けます。
ただし、必ずしもこの割合にする必要はなく、共有持分の割合に沿った分け方をしても問題ありません。

なお、売却によって得た利益から不動産会社の仲介手数料や税金などの諸経費を差し引かれることを頭に入れておきましょう。

3つ目は、不動産を売却する場合に税金がかかる可能性があることです。
不動産を売却すると譲渡所得税がかかる可能性があります。
購入金額と経費を超える金額で売却される場合にこの税金が発生すると考えると良いです。

ただし、居住用不動産に関しては3000万円までは控除される特例があります。
そのため、夫婦で暮らしていた住宅を売却する場合には、発生しないケースが多いです。

このような注意点を踏まえて、後悔なく処理を進めましょう。

□まとめ

以上、離婚時の共有不動産の処理方法について解説しました。
離婚が決まったら、早めに手続きを始めることをおすすめします。
今回の記事を参考に、共有不動産の処理をスムーズに進めてください。

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