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住宅ローンがオーバーローンになっている家を売却する方法について紹介!

不動産売却や住宅ローンについて調べていると、「オーバーローン」という言葉を目にすることがあるでしょう。
今回は、そんなオーバーローンについて解説します。
ぜひ参考にしてみてください。
 

□オーバーローンとは?

 
オーバーローンとは、「購入した住宅の資産価値よりもローン残高が多い状態」を指します。
住宅は、築年数の経過とともに資産価値が低下していきます。
価値の低下によって物件の資産価値が住宅ローンの元本を下回った場合は、住宅を売却してもローンを完済できず、借入金の一部が残る結果となります。
そういった状態を、オーバーローンと呼びます。
 
月々の返済額が少ないと、住宅ローンの元本がなかなか減らず、資産価値がローンの元本を下回る可能性が高くなります。
 
また、近年では、「住宅ローンを借りる際に、最初から物件価格より高い融資を受けた場合」もオーバーローンと呼ばれるようになってきています。
新居の購入にあたって必要になる諸費用などを含めた金額を住宅ローンで賄うケースなどが、このオーバーローンにあたります。
 
同じ「オーバーローン」という言葉でも、不動産を購入するときと、購入した後あるいは、売却するときとでは示す意味合いが若干異なるためご注意ください。
 

□オーバーローンかどうかを確かめる方法は?

 
オーバーローンかどうかを確かめる方法を、3つのステップに分けて紹介します。
 
1つ目のステップは、住宅ローンの残債を調べることです。
まずは、「ローン返済計画書」や「残高証明書」などで、現在の住宅ローンがどれくらい残っているかを確認します。
 
これらの書類は、利用している金融機関から届きます。
インターネットで返済状況を確認できる場合もあります。
書類を紛失してしまった、あるいは、インターネットの専用ページにログインできなくなってしまった、といった場合は、金融機関に問い合わせてみてください。
 
2つ目のステップは、相場を参考に、売却価格の予想を立てることです。
不動産の売却相場は、自分で調べられます。
調べる方法の例としては、国土交通省の「土地総合情報システム」が挙げられます。
こちらは過去の不動産取引情報を掲載しており、誰でも閲覧できます。
 
ここから似ている条件の物件の売却価格を確認し、それを参考にすることで、自分が所有している物件の売却価格を予想できます。
 
3つ目のステップは、不動産会社に査定を依頼することです。
最後に、不動産会社に物件の査定を依頼しましょう。
プロによる査定となるため、自分で予想した金額よりもより正確な金額を知ることができます。
 
自分の調べ方や物件によっては、予想した金額と査定価格にかなりの差が開いてしまう場合もあります。
そういった場合には、なぜその価格になったのか、根拠をはっきりとさせましょう。
プロが考える根拠を知って納得することで、疑問や不満が残りにくくなり、売却にも成功しやすくなります。
 
査定の結果、予想される売却価格が住宅ローン残債を下回ると、オーバーローンの可能性が高いと考えられます。
 

□オーバーローンの不動産を売却する方法は?

 
不動産を売却して得られる利益によってローンを完済できない場合は、抵当権が抹消できず、基本的に売却はできません。
しかし、この場合でも売却を可能にする手段があります。
 

*差額を手持ちの資金で補填する

 
売却益だけでローンを完済できなくても、不足した分を手持ちの資金で補えれば問題ありません。
すなわち、アンダーローンであっても手持ちの資金があれば売却は可能というわけです。
ただし、売却には仲介手数料などの諸費用が発生する上に、新居のための費用も必要になります。
そのため、手持ちの資金を不足分の補填に使う場合は慎重に判断する必要があります。
 

*住み替えローンを利用する

 
手持ち資金を使ってもローン残債を完済できない場合は、住み替えローンを利用する手もあります。
住み替えローンとは、新しい住居のローンに既存のローン残債を上乗せして借り入れるローンです。
ただし、借入時の審査が厳しいことや、毎月の返済が厳しくなるおそれがあることに要注意です。
 

*任意売却をする

 
手持ち資金での充当や住み替えローンも利用できない場合は、任意売却を検討しましょう。
任意売却とは、住宅ローン等の借入金が返済できなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却で返済できなかった分は、分割などで返済していくことになります。
 
任意売却は、オーバーローンではあるがどうしても売却しなければならないといった場合の最終手段と言えるでしょう。
 

□まとめ

 
今回は、オーバーローンかどうかを確かめる方法や、オーバーローンの不動産を売却する方法について解説しました。
売却したい不動産がオーバーローンであった場合は売却が難しくなりますが、必ずしも売却できないわけではありません。
まずは、我々のようなプロに相談してみてください。
 
 

相続した不動産にかかる税金とは?節税対策も紹介します!

「相続した不動産にはどんな税金がかかるのか」
このようなお悩みをお持ちの方は多いと思います。
不動産を相続する場合、様々な税金がかかります。
そのため、あらかじめ税金の知識や節税対策について知っておくことが大切です。
今回は、相続した不動産にかかる税金と節税対策について紹介します。

□不動産を相続した場合にかかる税金とは?

親族や家族から住宅や土地などの不動産を相続した場合、税金がかかります。
かかる税金は、「登録免許税」と「相続税」です。
以下では、それぞれについて詳しく紹介します。

登録免許税とは、不動産に関する所有権移転登記をする際にかかる税金です。
不動産を相続すると、所有者が被相続者から相続者へ移ります。
この事実を公的に証明するために、登記をする必要があります。

この登録免許税の金額は、固定資産評価額によって変動します。
固定資産評価額とは、固定資産税の基準となる評価額を指します。
登録免許税は、固定資産税評価額×0.4%で算出されます。

なお、納税方法は原則現金で納めますが、オンライン申請の場合は電子納付も可能です。
現金納付の場合は、登録免許税納付用の納付書に必要なことを記載し、金融機関の窓口に提出します。
その後、領収証書を登記申請書に添付し、登記所に提出すれば完了です。

相続税とは、遺産相続が一定額を超えた場合に発生する税金です。
法律によって基礎控除額が設定されており、遺産の総額からこの分を差し引いて残った金額に対して課税されます。
基礎控除額は、3000万円+600万円×(相続人の人数)で算出されます。

相続税も現金で一括納付を原則としています。
ただし、平成29年からはクレジットカード払いも可能になりました。
相続税は、税金を自分で計算し、納付書を作成する必要があります。
完成した書類を相続開始日から数えて10ヶ月以内に、相続人本人が納付しに行きます。

□相続した不動産の処分方法とは?

相続した不動産をどう処分するか悩みますよね。
以下では、不動産の処分方法を紹介します。

*相続人が住む

1つ目は、相続人が土地や住宅を継承し、住み続ける方法です。
親世代から受け継いだ大切な家で暮らしたい方にはおすすめです。
また、子供や孫などの次世代が相続する場合は「小規模宅地等の特例」を活用できる可能性があり、相続税を軽減できるかもしれません。

ただし、築年数が経っている場合、住み続けるにはリフォームが必要な場合があります。
その場合、想定外のコストがかかってしまいます。

*活用する

2つ目は、賃貸物件として活用する方法です。
賃料収入を得られる場合、それを固定資産税などのランニングコストを支払うために充てられます。
親世代の家を大切にしたいけど、暮らすつもりはない方の選択肢として有効ですね。

*売却する

3つ目は、売却する方法です。
固定資産税や都市計画税などのランニングコストを支払い続けたくない方や遺産を現金化したい方には、おすすめです。
ただし、不動産会社を仲介して売却した場合には、仲介手数料や印紙税などの諸費用が発生する点には注意が必要です。

また、買取会社に直接不動産を買い取ってもらう手段もあります。

このように、不動産の処分方法には様々あり、それぞれメリットやデメリットが異なります。
それぞれの特徴を比較しながら、検討してみてください。
また、相続人が複数いる場合は、処分方法について相談するようにしましょう。
そうすることで、相続人間のトラブルを防げます。

□節税対策を紹介!

不動産を相続する際、なるべくかかる税金を抑えることで家計への負担を減らせます。
そこで以下では、節税対策について紹介します。

1つ目は、相続税の申告期限から3年以内に売却すると適用できる特例です。
相続税の申告期限は、相続開始日から10ヶ月以内なので、3年10ヶ月以内に相続した不動産を売却することで適用できます。
この特例では、相続財産を譲渡した場合に発生する譲渡所得の額を減らせるため、その分課税される税金も減り、節税につながります。

2つ目は、相続した空き家を売却した場合に適用できる控除です。
これは、一定の要件を満たすことで3000万円の控除を適用できます。
要件とは、以下の通りです。

・昭和56年5月31日以前に建築された
・区分所有建物登記がされていない
・相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかった

仮に、譲渡収入金額が3000万円以下の場合、控除されることで譲渡所得が0円以下になるため、所得税や住民税が課税されなくなります。

3つ目は、マイホームを売却した場合に適用できる控除です。
相続した不動産をマイホームとして居住し、その後売却することで適用できます。
控除額は、3000万円です。

□まとめ

以上、相続した不動産にかかる税金と節税対策について紹介しました。
今回の記事を参考に、賢く税金対策を行いましょう。
当社では、不動産売買に関するご相談を随時受け付けております。
何かお困りのことがございましたら、気軽にご相談下さい。

共有名義の不動産をお持ちの方へ!離婚後の名義変更の方法を紹介!

「離婚したから、共有名義の不動産を売却したい」
このようにお考えの方は少なくありません。
離婚後は、住んでいた家の売却について検討しますよね。
その際、夫婦が共有名義で家を購入していた場合は、名義変更が必要です。
今回は、離婚後に不動産の共有名義を変更する方法について紹介します。

□共有名義を放置するリスクとは?

夫婦が離婚した際、共有名義のマイホームをどう処分するか悩みますよね。
場合によっては、共有名義をそのままにする方もいらっしゃいます。
しかし、共有名義をそのままにしておくと様々なリスクがあります。
そこで以下では、共有名義を放置するリスクについて紹介します。

1つ目は、離婚後も関係が続くことです。
共有名義を放置しておくと、離婚した後も不動産の処分や手続きの際に連絡を取る必要が出てきます。
具体的には、抵当権設定や売却、リフォームなどが挙げられます。
事あるごとに連絡を取るのは、お互いにとってストレスとなるため避けた方が良いでしょう。

2つ目は、維持費がかかることです。
不動産は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。
そして、このような税金は共有名義の場合は分担して支払うのが原則です。
しかし、相手が清算に応じないと負担が偏り、トラブルになる可能性があります。

3つ目は、不動産が放置されることです。
不動産を活用する場合、両者の同意が必要です。
しかし、連絡もとりたくない状況では、双方が話し合いに応じず不動産が放置されるかもしれません。
そうすると、上記の維持費がかかり続け、双方の金銭的な負担が増え続けます。

□共有名義の変更方法を紹介

共有名義の変更方法として、名義を共有から単独に変える方法があります。
ただし、この方法はマイホームに住宅ローンが残っているかどうかによって手続きが異なります。
以下では、それぞれの方法について紹介します。

*ローンがない場合

マイホームに住宅ローンが残っていない場合、法務局に登記申請をすれば名義変更できます。
その際に、司法書士に書類作成を依頼すると間違いなくスムーズに手続きできます。
ただし、依頼する際は、依頼報酬がかかる点には注意してください。

*ローンがある場合

マイホームに住宅ローンが残っている場合、名義変更が難しい可能性があります。
例えば、ローンを完済していないと単独名義に変更できないことが挙げられます。
ローンを完済するには、借金をする必要があります。
ただし、以下のような方法では、ローンが残っている場合でも単独名義に変更できます。

・他の金融機関から借り換えをして相手名義のローンを完済する
・第三者の連帯保証人を立てる

借り換えをする場合、他の金融機関からローンの借り換えを行った上で以前のローンを完済し、その後に借り換えしたローンの返済をします。
ただし、この方法は、新しくローンを組むために受ける審査に通りにくくなる可能性があります。

第三者の連帯保証人を立てることで、金融機関が名義変更を承諾してくれる可能性を高められます。
一般的に、共有名義でローンを組んでいる場合、お互いが連帯保証人になっていることが多いです。
この場合において、単独名義に変更すると1人が2人分の返済をすることとなり、回収リスクが高くなってしまいます。

そこで、第三者の連帯保証人を立てることで、名義変更したとしても回収リスクが上がるのを防げます。

□名義変更以外の対処法を紹介

このように、名義変更はローンの有無によって難易度が異なります。
それでは、名義変更以外にはどのような対処法があるのでしょうか。
以下で、詳しく紹介しましょう。

対処法としては、家を売却する方法が挙げられます。
売却後の手続きは、売却価格がローンの残債を超えているかどうかによって異なります。

アンダーローンの場合、売却価格から残債額を差し引いて残ったお金を夫婦で分け合います。
なお、アンダーローンとは、ローンの残債が家の売却価格を下回っていることを指します。
この場合、共有名義を解消しながら不動産を手放せるため、面倒な問題が起こらなくなります。

一方、オーバーローンの場合、残債額から売却価格を差し引いて残った残債分をローン名義人が支払います。
なお、オーバーローンとは、ローンの残債が家の売却価格を上回っていることを指します。

売却することで共有名義は解消されますが、残債分をどちらが払うのかについて話し合わないとどちらかが不利益を被る可能性があります。

このように、家を売却する方法はローンの残債によって大きく影響を受けます。
そのため、不動産会社にあらかじめ不動産の査定金額を出してもらってから検討するようにしましょう。

□まとめ

以上、離婚後に不動産の共有名義を変更する方法について紹介しました。
離婚した際には、名義変更の手続きをしっかり行うようにしましょう。
今回の記事が、手続きの際に役立てば幸いです。
当社では、不動産売却をしたい方に向けて相談を実施しています。
ご不明点などがございましたら、気軽にお問合せください。

ゴールデンウィーク休業のお知らせ!

拝啓
時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。また平素は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら弊社のゴールデンウィーク休業日を下記の通りとさせて頂きます。
お取引の皆様には大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解賜わりますようお願い申し上げます。
                                              敬具

 

 休業期間  令和4年4月29日(金)~ 令和4年5月5日(木)

 

※ お電話でのお問い合わせは令和4年5月6日(金)10時よりご対応させて頂きます。
※ 期間中に頂きましたたメール等につきましても令和4年5月6日(金)より順次対応させていただきます。

共有持分に関する売却トラブルとその対処法を紹介します!

「共有持分に関する売却トラブルを知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。
不動産の共有持分は、トラブルが起こりやすく注意が必要です。
そのため、よくあるトラブルとその対処法を知っておくと良いです。
今回は、共有持分に関する売却トラブルと対処法を紹介します。

□共有持分とは?

「共有持分」という言葉を耳にしたことがあってもよく知らない方や所有していても深くは知らない方は多いでしょう。
そこで、まずは共有持分とは何かについて紹介します。

共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有している場合に、各人が所有している権利の割合を指します。
例えば、1つの土地を3人で平等に分割した場合、土地の3分の1が各人の共有持分となります。

共有持分が発生する前提として、不動産を共有することがあります。
それでは、具体的にどのような場合に不動産を共有するのでしょうか。

1つ目の例は、夫婦で不動産を購入したケースです。
2つ目の例は、親の遺産である不動産を兄弟で相続したケースです。
3つ目の例は、二世帯住宅に親子で住むケースです。

このようなケースは現実で起こりやすいため、覚えておくと良いでしょう。

次に、共有持分の特徴について紹介します。
共有持分の処分は単独で行えます。
基本的に、不動産を共有している場合、売却や建て替え、リフォームなどを行うためには共有者全員の同意が必要です。
しかし、共有持分の限り、このような処分を他の共有者の同意を得ることなく行えます。

ただし、現実的には共有持分は一般の第三者へ売却できません。
上記で紹介したように、不動産の共有は夫婦や親族で行うケースが多いです。
そのため、共有物件を処分する際に、親族に混ざって赤の他人が協議に混ざる必要があります。
このような状況では、コミュニケーションが取りづらく、処分の自由度も低くなるため、共有持分のみ購入する第三者はいないと考えておくと良いでしょう。

□共有持分に関する売却トラブルを紹介

共有持分についてご理解いただけたでしょうか。
次に、共有持分に関する売却トラブルについて紹介します。

*他の共有者が不動線全体を売りに出す

上記でも紹介しましたが、共有状態の不動産全体を売却するには他の共有者の合意が必要です。
しかし、合意を得ることなく第三者に売ってしまうケースがあります。
この場合、共有している不動産全体の所有権を第三者に移転しない、もしくは、売却した本人が他の共有者の持分を取得した上で第三者に引き渡す方法のいずれかを取る必要があります。

*共有持分の売却で関係悪化

共有持分は、上記のようなトラブル発生のリスクが高く、共有者になりやすい親族の関係悪化につながる可能性があります。
この可能性は、正当な範囲内である共有持分を売却する場合でもあります。
一般的には、共有者同士の認識や意思のズレが起因となることが多いため、共有持分を売却する前にしっかりと他の人と話し合うことが大切です。

*余計な費用がかかる

共有持分の運用や売却の方向性が各人でずれると話し合いをしますよね。
その際、当事者間では決着できない場合に弁護士を介して話し合う場合があります。
そうすると、弁護士の依頼料がかかります。

また、売りに出した共有持分が売れ残り、固定資産税が無駄にかかってしまうこともよくあります。
毎年かかる税金なので、早めに対処しないと金銭的負担が重たくなります。

*売却価格を独占された

共有者全員の合意を得て不動産全体を売却したにもかかわらず、売却価格が独占されたというトラブルも少なくありません。
本来、不動産を売却して得た利益は、持分に応じて分配します。
しかし、利益を持ち逃げされると裁判沙汰になる可能性があります。

□共有持分のリスクと対処法?

続いて、共有持分のリスクと対処法を紹介します。

1つ目は、共有者が増えることです。
遺産相続で兄弟が不動産を共有することになった後、年月が経ち再び相続が発生すると、被相続人の共有持分がさらに子供や孫へ分割されていきます。
このように、共有者が増えると権利関係が複雑になり、売却したくなった場合に誰に合意をもらう必要があるのかわからなくなってしまいます。

このような事態を防ぐには、なるべく早く単独名義に変更すると良いです。

2つ目は、維持費の負担割合で揉めることです。
不動産を所有し続けるには、固定資産税や都市計画税などの税金を支払い続ける必要があります。
また、住宅の場合は定期的に修繕費がかかります。

このような維持費の負担を持分に応じて分けて支払う必要があります。
しかし、共有者の中には支払いを拒否する人がいる可能性があります。
そのような場合は、裁判所での法的手段を検討すると良いでしょう。

□まとめ

以上、共有持分に関する売却トラブルと対処法を紹介しました。
今回の記事を参考に、共有持分の処分について検討してみてください。
当社では、不動産売買に関するご相談を受け付けております。
何かお困りのことがございましたら、ぜひお問合せください。

ローンが残っている家を売るには?売却方法について紹介!

「ローンが残っている家でも売却できるのか」
このようなお悩みをお持ちの方は少なくありません。
住宅ローンは何十年もかけて返済し続けるものですが、その最中に住み替えをする場合があります。
その場合、どうやって家を売却すれば良いのでしょうか。
今回は、ローンが残っている家を売却する方法について紹介します。

□ローン中の家を売却する前に確認することとは?

住宅ローンが残っている家を売却する際、通常の家を売却するよりも少し配慮することがあります。
以下で、ローン中の家を売却する際に確認することを紹介します。

最初に、ローン残債を確認しましょう。
ローン中の家を売却する場合、ローン残債と家の売却価格の関係を調べることが重要です。
そのため、まずはローン残債がいくらあるのか確認します。

残債を確認する方法は以下の3つがあります。

・インターネットバンキングでの照会
・銀行から送付される残高証明書を確認する
・住宅ローン契約時の返済予定表を確認する

これらの方法が難しい場合は金融機関へ直接問い合わせましょう。

次に、売却価格を調べます。
売却価格は不動産会社に査定してもらうことでわかります。
査定価格は不動産会社によって多少異なることに注意してください。

そして、これらの情報をもとにローン残債が売却価格を超えているかどうかを確認しましょう。
ローン残債が売却価格を超えている場合はアンダーローンと言います。
ローン残債が売却価格を下回っている場合はオーバーローンと言います。

アンダーローンの場合、そのまま家を売却しても特に問題はありません。
しかし、オーバーローンの場合、注意が必要です。
なぜなら、売却して得た利益のみでローン残債を完済できないからです。

□オーバーローンの家を売却するには?

上記では、オーバーローンの家を売却する場合、注意が必要と紹介しました。
それでは、オーバーローンの場合はどのように売却すれば良いのでしょうか。
オーバーローンの家を売却する方法は3つあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

*手持ちの資金で補填する

1つ目は、ローン残債と売却資金の差額を手持ちの資金で補填する方法です。
ベーシックな方法ですが、最もシンプルで簡単な対処法です。
基本的には、自分の貯蓄から支払いましょう。
もし、貯蓄だけでは支払えない場合、親族に相談してみることをおすすめします。

金融機関から無担保ローンを借りることも可能ですが、融資の審査が厳しい点に注意してください。

*住み替えローンを使う

2つ目は、住み替えローンを使う方法です。
住み替えローンとは、家の買い替えをする際に新しく購入する物件の住宅ローンに残債を上乗せして借りるローンを指します。

この方法のメリットは、手持ちの資金がなくても住み替えできる点です。
また、従前のローン金利よりも低金利になる可能性もあります。

ただし、借入金額が高いため融資条件が厳しくなるため、審査が通らないかもしれません。
また、借入金額が増えるため、これからの返済計画を入念に立てる必要があります。

もし、利用を検討する際は、住み替えローンを取り扱っている金融機関に相談して利用できるか聞いてみるようにしましょう。

*任意売却をする

3つ目は、任意売却です。
任意売却とは、ローンの返済ができなくなった場合に金融機関から合意を得て不動産を売却する方法です。
金融機関に任意売却に至った背景を説明した上で、このままの返済が厳しいと判断してもらう必要があります。

本来、住宅ローンが完済されないと物件を差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。
しかし、任意売却の場合、競売ほど低い金額で売却される可能性が低くなります。
また、差し押さえにもあわないため、近隣の目を気にする心配もありません。

一方、金融機関の許可が降りなければこの方法は取れません。
そのため、なるべく早めに金融機関へ相談することをおすすめします。

□ローン中の家を売る際の注意点とは?

続いて、ローン中の家を売る際の注意点を紹介します。

注意点は、不動産の売却にかかる費用について把握しておくことです。
不動産の売却時には費用がかかります。
具体的にいくらぐらいかかるのか把握しておかないと、想定外の出費が増えてローンが完済できなくなる恐れがあります。

不動産の売却にかかる費用は以下のようなものが挙げられます。

・仲介手数料
・抵当権抹消費用
・引っ越し費用
・税金

仲介手数料は、不動産の売却価格によって変動するため、あらかじめ確認しておきましょう。
税金には、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税などが該当します。
また、売却方法によってはローンを一括返済するための手数料がかかることに注意してください。

□まとめ

以上、ローンが残っている家を売却する方法について紹介しました。
ローン残債の処理方法に十分配慮しながら適切に売却を進めることが大切です。
今回の記事が不動産売却の際に役立てば幸いです。
当社では、不動産を売却したい方に向けて相談を受け付けております。
ご不明点等ございましたら、ぜひお問合せください。

リースバックのメリットとは?注意点も紹介!

「リースバックに興味がある」
「リースバックをするメリットを知りたい」
このようにお考えの方は多いですよね。
資金集めをする際に有効なリースバックはたくさんのメリットがあります。
しかし、利用の際は仕組みや注意点についても知っておく必要があります。
今回は、リースバックの仕組みとメリットを紹介します。

□リースバックとは?

最近では、リースバック利用者が年々増えており、今後も需要は高まると予想されています。
しかし、リースバックという言葉は耳にしたことがあっても詳しい仕組みや内容は知らない方は少なくありません。
以下では、リースバックの仕組みについて紹介します。

リースバックとは、自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸借契約を結ぶことで契約後も同じ自宅に住み続けることを指します。
この方法を使えば、短期間での資金調達をしながら自宅に住み続けられます。

リースバックを利用するにあたり、まずは自宅を売却する手続きをする必要があります。
そのためにリースバック運営会社を探します。
会社を見つけたら売買契約を締結します。
契約を結ぶと、売買代金を一括で受け取れます。

その後、売却した自宅にそのまま住み続けるための賃貸借契約を結びます。
契約後、借主は運営会社に対して毎月賃料を支払う必要があります。

将来的には、契約の更新または引っ越し、買い戻しが可能です。
これらはご自身のライフステージによって自由に選択できます。

□リースバックのメリットとは?

次に、リースバックのメリットについて紹介します。

*自宅に住み続けられる

1つ目は、自宅を売却した後も住み続けられることです。
通常、自宅を売却すると退去や新居探し、引っ越しなどで費用がかかります。
しかし、リースバックでは売却した後も自宅に住み続けられるため、引っ越しなどの出費がありません。

また、住み慣れた自宅で暮らし続けられることは、精神的な安心感につながります。
資金を確保したいけど自宅は手放したくない方にはおすすめですね。

*所有コストがなくなる

2つ目は、所有コストがなくなることです。
不動産を所有している場合、固定資産税や都市計画税などの税金や火災保険料などが発生します。
また、修繕が必要になった場合にもコストがかかります。
しかし、リースバックの場合、これらの費用は所有者である運営会社が負担します。

その代わり、毎月賃料を支払う必要がありますが、持ち家の場合に発生するさまざまな出費が減るため、基本的には金銭的負担が軽減されます。

*所有する場合のリスクがなくなる

3つ目は、不動産を所有する場合のリスクがなくなることです。
リスクとは、災害による倒壊やローンの金利上昇などが挙げられます。
リースバックの場合、災害によって倒壊しても金銭的なリスクはありません。

*資金をすぐに調達できる

4つ目は、資金をすぐに調達できることです。
リースバックは運営会社と売買契約を結んだ時点で、現金を一括で受け取れます。
そのため、すぐに資金を調達したい方におすすめです。

このようなメリットから、以下のような方におすすめです。

・老後資金に困っている
・ローン返済に困っている
・資金不足で困っている
・相続対策をしたい
・住み替えをしたい
・自宅を売却したい

このような希望をお持ちの方は検討してみてください。

□リースバックの注意点とは?

リースバックにはたくさんのメリットがあることがご理解いただけたでしょうか。
しかし、利用する際は注意点についてもしっかり理解しておくことが大切です。
以下では、リースバックを利用する際の注意点を紹介します。

1つ目は、リースバックが認められない場合があることです。
一般的にリースバックをする際、審査などはありませんが場合によっては利用できないケースがあります。
例えば、金融機関から家を競売にかけられているケースです。
また、住宅ローンが残っており、不動産の売却査定額が残債を上回っているケースです。

2つ目は、家賃を支払う必要があることです。
上記でも紹介しましたが、リースバックを利用すると維持費かからなくなる代わりに家賃を毎月支払う必要が出てきます。
賃料は不動産会社によってさまざまですが、売却金額の8〜12%が1年分の家賃として設定されることが多いです。

3つ目は、買い戻し金額が高いことです。
リースバックでは、自宅を再度購入する買い戻しが可能です。
しかし、その場合は買い戻し金額が売却金額よりも高いことが多いです。
通常、売却金額から1〜3割増しの価格で買い戻します。

これらの注意点についても把握しておきながら、利用を検討してみてください。

□まとめ

以上、リースバックの仕組みやメリットについて紹介しました。
注意点についても十分理解した上で検討することが大切です。
今回の記事がリースバックを検討する際に役立てば幸いです。
当社では、不動産買取に関するご相談を随時承っております。
ご不明点などがございましたら、気軽にお問い合せください。

住み替えにかかる費用とは?利用できる減税措置も紹介!

「住み替えにはいくらぐらいかかるのか」
このような疑問をお持ちの方は少なくありません。
長年住んでいた住宅を手放して新しい住宅に住み替える際、気になるのは費用ですよね。
また、なるべく減税措置を利用すれば、費用を少し抑えられます。
そこで今回は、住み替えにかかる費用と利用できる減税措置について紹介します。

□住み替えの方法を紹介

最初に、住み替えの方法について紹介します。
住み替えの方法は大きく2つあります。
それぞれの方法によってメリットやデメリットが異なります。

*売却先行

売却先行とは、先に現在住んでいる住宅の売却を済ませてから新しい住宅を購入する方法です。
この方法の場合、売却で得た利益を新しい住宅を購入するための資金として使えます。
そのため、新しい住宅の資金計画が立てやすくなります。

一方、先に現在の住宅を売却すると新しい住宅が見つかるまで仮住まい生活になります。
そのため、少なくとも2回は引っ越しがかかります。
引っ越し代と仮住まいでの賃料などのコストがかかることに注意しておきましょう。

*購入先行

購入先行とは、新しい住宅を購入してから現在住んでいる住宅を売却する方法です。
売却先行とは逆の流れで住み替えを行います。
この方法のメリットは、新しい住宅を探すための時間を多く取れることです。
売却先行の場合は、仮住まいに住んでいるためなるべく早く新しい住宅を見つける必要がありますが、購入先行では現在住んでいる住宅でゆっくり家探しができます。

一方、購入先行は一時的に住宅を2つ所有することになります。
住宅ローンが残っている場合には、二重でローンを支払う可能性はあります。
また、維持費用も二重でかかる可能性もあります。

もし、購入先行をする場合は「買い替え特約」を利用しましょう。
この特約を利用することで、現在住んでいる住宅が期限以内に希望の価格で売却できなかった場合に新しい住宅の購入を取り消しできます。

□住み替えにかかる費用を紹介

次に、住み替えにかかる費用を紹介します。
費用の内訳は、現在の住宅の売却時にかかる費用と新しい住宅を購入する際にかかる費用に分かれます。
以下で、詳しく紹介しましょう。

*売却時

1つ目は、仲介手数料です。
現在の住宅を不動産会社を仲介して売却した場合、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
手数料の金額は、「売却額の3%+6万円+消費税」と法律で上限額が定められています。

支払いのタイミングは、売買契約を結んだ時と住宅の引き渡し時に半額ずつ支払います。
引き渡し時にまとめて支払うケースもあります。
あらかじめ不動産会社に聞いておくことをおすすめします。

2つ目は、印紙税です。
印紙税は、不動産売買契約書に課される税金です。
この書類に貼付する収入印紙を購入する際に支払います。
金額は、契約書に記載された契約金額によって異なります。
詳しい価格は国税庁のホームページで確認しましょう。

*購入時

1つ目は、不動産取得費用です。
この費用は、土地の有無や面積、マンションか一戸建て、建売住宅か注文住宅などによって金額が大きく変動します。
独立行政法人住宅金融支援機構が2019年に住宅ローンフラット35の利用者を対象に行った調査によると、不動産取得の平均費用はマンションが4521万円、建売住宅が3494万円、注文住宅が3454万円となっています。

2つ目は、手付金です。
これは、不動産の売買契約を結ぶ際に、一時的に支払う費用です。
一般的に物件価格の5〜10%にあたる金額を支払うことが多いです。

3つ目は、仲介手数料です。
中古住宅を購入する場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

4つ目は、税金です。
印紙税は、買主も支払う必要があります。
登録免許税は、取得した不動産の所有権を登記するためにかかる税金です。
不動産取得税は不動産の取得時にかかる税金で、不動産の固定資産税評価額×3%で算出されます。
また、毎年1月1日には固定資産税と場合によっては都市計画税がかかります。

5つ目は、住宅ローンに関する費用です。
住宅ローン手数料は、金融機関に対して支払う費用です。
一般的に3〜5万円程度です。
住宅ローン保証料は、金融機関や借入額、返済年数などによって費用は変動します。

□住み替えで利用できる減税措置とは?

次に、住み替えで利用できる減税措置を紹介します。

「3000万円特別控除」は、現在住んでいる住宅を売却した際に利益が発生した場合に利用できる控除です。
売却利益には税金課せられますが、この控除を利用することで最高3000万円まで非課税にできます。

□まとめ

以上、住み替えにかかる費用と利用できる減税措置を紹介しました。
住み替えの方法によってもかかる費用は多少異なります。
今回の記事を参考に、ゆとりを持った予算計画を立てましょう。
当社では、不動産に関するご相談を随時受け付けております。
何かご不明点などがございましたら、気軽にお問合せください。

土地を売却したい方へ!土地を売ったときに確定申告は必要?

「土地を売る場合、確定申告は必要なのか」
「確定申告のやり方が分からない」
このようにお悩みの方は多いですよね。
土地や住宅を売却した後、一般的に確定申告が必要です。
しかし、確定申告のやり方や流れが分からない方は多くいらっしゃいます。
そこで今回は、土地を売った時の確定申告について紹介します。

□土地を売った後に確定申告は必要?

そもそも確定申告にあまり馴染みのない方は少なくありません。
そこで、まずは確定申告とは何かについて解説します。

確定申告とは、1月1日から12月31日の1年間に生じた所得の合計を所轄の税務署に申告し、納税する手続きを指します。
一般的な会社に勤めているサラリーマンは、会社側が年末調整をしてくれるため自分で確定申告を行う必要がありません。
しかし、不動産を売却した場合には、確定申告が必要になる可能性があります。

ただし、必ずしも確定申告が必要になるとは限りません。
以下で、土地を含めた不動産を売却した際に、確定申告が必要になるケースと必要ないケースについて紹介します。

始めに、必要なケースです。
不動産を売却することで売却益が発生した場合に、確定申告が必要になります。
売却益とは、売却代金から諸経費や取得費などを差し引いた時に残ったプラスの残額を指します。
売却益は、「課税譲渡所得」として分類され、利益額に応じた譲渡所得税を収める必要があります。

次に、不要なケースです。
先程紹介した売却益が発生しなかった場合には、確定申告は不要になります。
ただし、不動産売却で損益が出た場合でも、確定申告を行うことをおすすめします。
理由は、所得と損益を通算して税金を抑えられるからです。

ちなみに、不動産売却後に確定申告をしないとどうなるのでしょうか。
主に、2つの不利益を受ける可能性があります。

1つ目は、罰金が課せられることです。
譲渡所得があるにもかかわらず期限を超過して申告した場合、罰金が課せられます。
罰金とは、無申告加算税と延滞税です。

2つ目は、余計に税金を支払うことです。
不動産を売却しても損益だった場合、基本的に罰金は課されません。
しかし、損失額分が控除されない状態で翌年の所得税を余分に支払う必要があります。

□確定申告のやり方と流れを紹介

以下では、確定申告のやり方と流れを紹介します。

確定申告の方法は、主に2つあります。

1つ目は、個人で行う方法です。
個人で必要書類と手配し、税務署や市区町村の庁舎に設置される臨時会場で手続きを行います。
確定申告の時期には、税理士による無料相談が行われていることもあるため、相談しながら手続きの準備を進められます。

2つ目は、税理士に依頼する方法です。
税理士に依頼することで、自分の時間を使うことなく手続きを行えます。
ただし、報酬金として10万円から20万円程度必要です。
仕事が忙しかったり、時間がなかったりする方におすすめです。

次に、確定申告の流れを紹介します。

始めに、書類を準備します。
確定申告には、様々な書類が必要です。
これらに漏れがあると税務署から問い合わせが来るため、漏れなく準備しましょう。
書類については後ほど紹介します。

続いて、譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税は、「{(売却価格)-(購入価格)-(譲渡費用+取得費用)-(控除額)}×(税率)」で算出されます。
譲渡費用の例として、不動産売却時の仲介手数料や立ち退き料、違約金などが含まれます。
一方、取得費の例として、不動産の購入代金や建物の建築費用、購入手数料、登録免許税などが含まれます。

その後、控除について確認します。
居住用の不動産を売却する場合、3000万円の特別控除を利用できます。
ただし、土地の売却の場合には使えないため、ご了承ください。

そして、税率について確認します。
税率は、不動産の所有期間によって変化します。
所有期間が、不動産を売却した年の1月1日時点で5年以下の場合、「短期譲渡所得」となり、5年を超えている場合には「長期譲渡所得」となります。
具体的には、長期譲渡所得は、所得税率が15.3%、住民税率が5%です。
短期譲渡所得は、所得税率が30.6%、住民税率が9%です。

また、所有期間が10年を超えている場合には税率が軽減されます。

税率が分かったら、書類の記入に移ります。
その際、国税庁ホームページにある「確定申告書作成コーナー」を利用すると便利です。

その後、納税地の税務署に申請します。
申請期間は、2月中旬から3月中旬です。
なお、申請方法は、郵送や持参、電子申告などが挙げられます。

最後に、納税または還付を受けて終了です。

□確定申告に必要な書類とは?

上記で、確定申告には様々な書類が必要と紹介しました。
以下では、その書類について紹介します。

・確定申告B様式
・確定申告書第三表
・譲渡所得の内訳書
・売買契約書のコピー
・建物・土地の登記事項証明書

売買契約書と登記事項証明書以外の書類は、税務署で直接入手したり、国税庁のWebサイトでダウンロードして入手したりできます。

□まとめ

以上、土地を売った時の確定申告について紹介しました。
確定申告は、時間も労力も要するため、あらかじめ理解を深めておくことが大切です。
今回の記事を参考に、スムーズに手続きを進めましょう。
当社では、不動産を売却したい方のご相談を受け付けております。
何かご不明点などがございましたら、気軽にご連絡ください。

不動産を売却したい方へ!売却の際にかかる仲介手数料について解説します!

「不動産売却にはいくら手数料がかかるのか」
このような疑問をお持ちの方は多いと思います。
不動産を売却するにあたって、仲介会社に依頼される方は多いですよね。
その場合、仲介手数料が必要になるケースがあります。
そこで今回は、不動産の売却の際にかかる仲介手数料について解説します。

□仲介手数料とは?

不動産を売却するにあたって、仲介会社に依頼して売却活動を行う方は多いですよね。
その際、仲介手数料が発生する場合があります。
以下では、不動産の売却にあたって発生する仲介手数料について解説します。

仲介手数料とは、仲介会社に不動産売買の仲介を依頼した場合に、不動産の売買契約が成立した際に仲介会社に対して支払う成功報酬を指します。
つまり、売買契約が成就しなかった場合には支払う必要がありません。

そして、仲介手数料は売主と買主の双方が支払います。
手数料を支払う相手は、売主と買主はそれぞれ媒介契約を結んだ仲介会社です。

それでは、なぜ仲介手数料を支払う必要があるのでしょうか。
理由は、仲介会社が売買契約を成就させるために時間や費用を使って様々な業務を行うからです。
具体的には、広告の打ち出し、物件の査定や案内、書類の作成、登記や権利情報の調査などが挙げられます。
これらの業務の対価として、仲介手数料が支払われるのです。

仲介手数料の支払うタイミングは、売買契約が成立した時点で50%、引き渡し時に50%が一般的です。
売買契約時に一括で支払うことも可能ですが、引き渡しまでにも様々な手続きがあるため、2回に分けることをおすすめします。

そして、手数料は原則現金で支払います。
銀行振込を受け付けているところもありますが、振込手数料がかかるため現金での支払いが多いです。

□仲介手数料の金額の求め方とは?

不動産の仲介手数料についてご理解いただけたでしょうか。
それでは、仲介手数料は具体的にいくらかかるのでしょうか。
以下で、詳しく紹介しましょう。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が決められています。
そのため、仲介会社は原則上限を超えた金額を請求できません。
なお、上限額の計算式は売買価格によって異なります。

200万円以下の部分については、売買価格の5%です。
200万円から400万円以下の部分については、売買価格の4%です。
400万円を超える部分については、売買価格の3%です。
そして、これらに消費税をかけられた金額が上限となります。

売買価格が1000万円の物件を売却する場合、200万円以下の部分については約10万円、200万円から400万円以下の部分については約8万円、400万円を超える部分については18万円がかかり、合計で約40万円となります。

ただし、これらはあくまで上限額であり、これより下回る金額が請求される可能性もあります。
なお、相場は上限額いっぱいの金額を考えておくと良いです。

また、上記のように価格帯によって仲介手数料の算出方法が異なる点に複雑さを感じる方がいらっしゃるかもしれません。
そのため、売買価格が400万円を超える物件の仲介手数料を算出する速算式を用いることが多いです。
「(売買価格×3%+6万円)+消費税」で比較的簡単に算出できます。

□仲介手数料以外で発生する費用を紹介

不動産の売却時には仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。
これらも含めて資金計画を立てないと後悔する可能性があります。
以下では、仲介手数料以外で発生する費用について紹介します。

*印紙税

印紙税とは、不動産売買の契約書を作成する際に必要な税金です。
金額は、売買契約の金額に応じて決められています。
一般的には、不動産会社が代わりに印紙を購入してくれて、売主は代金を支払うのみの場合が多いです。

*登記費用

不動産を売却するにあたって登記を移転する必要があります。
そのために、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。
所有権移転登記の費用は、買主が負担するのが一般的ですが、抵当権抹消登記の費用は売主の負担になることが多いです。

具体的な金額は、約2〜3万円程度です。
抵当権の抹消は、売却物件について住宅ローンを借りていた場合に必要です。

*その他

その他の費用としては、以下の通りです。

・ハウスクリーニング費用
・測量費用
・住宅ローンの繰り上げ返済手数料
・現在建っている住宅解体費用
・引っ越し費用

これらの費用はかかるものとかからないものがあるため、ケースバイケースと考えておきましょう。

仲介手数料や上記の費用がいくらぐらいかかるのか見積もった上で、売却活動を始めることをおすすめします。

□まとめ

以上、不動産の売却の際にかかる仲介手数料について解説しました。
仲介手数料はもちろん、他の諸経費についても理解を深めて資金計画を立ててください。
当社では、不動産の売却をしたい方のご相談を随時承っております。
ご不明点等ございましたら、ぜひお問い合わせください。

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