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不動産売買で委任状を作成する際の注意点とは?基礎知識も紹介!

「不動産の売却を委任したいけど、委任状の書き方が分からない」
このようにお考えの方は少なくありません。
不動産の売却をしたくても、やむを得ない事情から委任する場合はよくあります。
そのような場合に備えて、委任状に関する基礎知識を持っておくことが大切です。

そこで今回は、委任状作成に関する注意点を紹介します。

□委任状に関する基礎知識をご紹介!

最初に、委任状に関する基礎知識をご紹介します。

まず「委任」とは、当事者が一定の法律行為をすることを受任者に委託することを意味します。
そして、「委任状」とは、当事者本人の意思によって委託されたことを示す書類を指します。
より簡単に言えば、委任は、ある人が契約など法律に関わる行為をするにあたって、その行為の実行を別の人にお願いすることを指し、それを証明するのが委任状です。

また、委任状によって法律行為を委託された受任者のことを「代理人」と言います。
代理人の行為は、当事者の権限と同じとみなされ、当事者が認めている範囲内では、当事者の意思確認を伴わずに代理人の意思で実行できます。
そして、代理人には主に3つの種類があります。
各種類について紹介しましょう。

1つ目は、法定代理人です。
法定代理人は、本人の意思ではなく法律に基づいて任命されます。
代理人の権限は、法律で決められています。
例えば、親権者や成年後見人などが挙げられます。

2つ目は、任意代理人です。
これは、本人の意思によって任命される代理人です。
基本的に、法定代理人以外の代理人は全て任意代理人です。

3つ目は、復代理人です。
これは、代理人がその権限の範囲内でさらに別の代理人を任命した場合の人を指します。

□不動産売買を委任する具体的なケースを紹介!

委任に関する基礎的な知識はご理解いただけたでしょうか。
それでは、次に不動産の取引で委任をする具体的なシチュエーションについて紹介します。

1つ目は、不動産が遠方にある場合です。
売却する不動産が遠方にある場合や不動産所有者が海外に住んでいる場合、不動産売買がスムーズに進められない可能性があります。
そのため、不動産の付近に住んでいる人や日本に住んでいる人に取引を委託する場合があります。

2つ目は、取引を行う時間がない場合です。
不動産売買の手続きには、打ち合わせや書類の準備などがあり、時間と労力が取られます。
そして、仕事や入院などの関係で手続きにかけられる時間がない方は、委任することで効率的に売却手続きを進められます。

3つ目は、共有不動産を売却する場合です。
相続などで複数人が1つの不動産を共有する場合、契約や引き渡しなどの手続きに所有者全員が立ち会う必要があります。
しかし、現実的には全員が日程を合わせて1つの場所に集まるのは難しいです。
そのため、共有者の1人に委任することで立ち会う必要がなくなり、手続き自体もスムーズに進められます。

□委任状作成時の注意点を紹介!

上記で代理人に不動産売買を委任する旨を証明するために委任状が必要と紹介しましたが、書き慣れない書類ですので間違いや不備がないか心配になりますよね。
そこで、以下に委任状を作成する際の注意点を紹介します。

*内容を明確にする

委任状には、売買価格や手付金の金額、引き渡しの予定日など契約書に記載する売却条件を漏れなく明記し、代理人が自己意思で判断する必要がないようにしましょう。
代理人が勝手に行った行為でも、権限の範囲内では効力が発生してしまうため、なるべくご自身の意思をはっきり明記することが大切です。

*実印で押印する

委任状に印鑑を押す際には、実印を使用しましょう。
また、印鑑証明書と住民票も添付する必要があります。
実際、委任状は認印でも有効ですが、買主に対してマイナスな印象を与える恐れがあります。
そのため、実印を用意し買主の信頼を獲得しましょう。

*住所を記載する

委任状には、委任者と受任者の名前だけでなく住所も記載する必要があります。
同姓同名の人がいる場合、予期せぬトラブルが発生することがあるからです。
名前と住所を記載することで委任者と受任者を特定できるようにしましょう。

*曖昧な表現を避ける

委任状の内容を記入する際、曖昧な表現は避けるようにしましょう。
例えば、「一切」などの明確に範囲が定まっていない言葉を使うと、委任状の内容を曖昧にしてしまいます。
そのため、そのような曖昧な表現の使用はおすすめしません。
そして、万が一、取引の最中に変更点が生じた場合でも、代理人が勝手に判断できないようにする旨も記載しておくと良いです。

□まとめ

以上、委任状作成の注意点と委任に関する基礎知識を紹介しました。
不動産売却にあたって、不測の事態はつきものです。
今回の記事を参考に、委任状を書くことになった場合に備えましょう。
当社では、不動産売却に関するご相談を随時受付中です。
香川にお住まいでお困りの方は、気軽にお問い合わせください。

マンションを共有名義にするメリットとデメリットをご紹介!

「共有名義について知りたい」
「共有名義と単独名義って何が違うのかわからない」
香川にお住まいで、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は共有名義と単独名義の違いやマンションを共有名義にするメリットとデメリットをご紹介します。
この記事が参考になれば幸いです。

□共有名義と単独名義の違いとは?

名義には、単独名義と共有名義の2種類があります。
お金を支払うと所有権を得られますが、その2種類の違いはその所有権を得たのが1人なのか、複数いるのかという違いです。

まずは、単独名義についてご紹介します。
これは、土地や建物など1つの不動産に対して所有者が1人ということです。
例えば、旦那様1人のお金で不動産を購入した場合は、不動産登記には夫1人の名前が記載されて旦那様のみが不動産を所有していることになります。

また、単独名義である場合、名義人は所有者と呼ばれます。

次に、共有名義についてご紹介します。
共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有していることです。
例えば、夫婦でお金を出し合って不動産を購入した場合は、不動産登記には夫婦の名前が記載されます。
そして、不動産を夫婦で共同して所有していることが明記されます。

共有名義であれば、名義人は共有者と呼ばれます。

□共有名義のメリットとデメリットをご紹介!

共有名義のメリットには、自分の出資分についてはいつでも内容を確認できることが挙げられます。

また、住宅ローン控除を二重で受けられることもメリットとして挙げられるでしょう。
夫婦でマイホームを購入して共有名義にすると、それぞれの収入に対して住宅ローン控除の適用を受けられます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1パーセントが10年間にわたって所得税、または住民税から減税される制度です。
共有名義の場合は住宅ローン控除が二重で受けられるため、減税額が多くなります。

そして、売却時の特別控除を二重に受けられることもメリットです。

マイホームを売却した際は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高で3000万円まで控除を受けられる特例があります。
夫婦の共有名義である不動産を売却するケースには、旦那様と奥様それぞれが3000万円の控除を受けられるので嬉しいですよね。

続いて、共有名義のデメリットをご紹介します。

共有名義のデメリットは、共有者全員の承諾がなければ売却できないことです。
不動産の所有者は自分だけではないので、他の所有者の承諾がない状態での売却はできません。

例え自分に9割の持ち分があった場合も同じです。
不動産を売却する際は、共有名義になっている名義人全員の署名と印が必要になります。

また、共有者が他界すると相続の対象になることです。
不動産の共有名義人が亡くなった際は、その方の持ち分は相続対象になります。

共有名義人の相続人が複数いる場合、相続人が増えていく可能性がありますよね。
そうなると、不動産売却時に共有者全員の意見がまとまらないことがあるためデメリットといえます。

贈与税の対象となる場合があることもデメリットとして挙げられます。
例えば、共有名義人の奥様が仕事を辞めて収入がなくなった場合、旦那様が奥様の分の住宅ローンを支払うこともありますよね。
この場合、奥様から旦那様への贈与とみなされ、旦那様に贈与税がかかることがあります。

そして、住宅ローン諸費用が余分にかかってしまう可能性もあります。
不動産購入や住宅ローン契約に伴う諸費用として、事務手数料や登記手数料があります。
この諸費用が、共有名義人の人数分かかってしまうケースがあり、契約や登記が2本になり増額してしまう可能性があります。

□共有名義を変更する方法をご紹介!

共有名義で不動産を購入された方で、離婚や共有者が亡くなることによって共有名義を変更される場合もあると思います。
ここでは、共有名義の変更方法を解説します。

まずは、離婚によって共有名義を変更される場合です。
この場合、夫婦の間で合意ができていれば名義の変更が行えます。
書類に署名と押印を行い、法務局へ申請をすれば完了です。

一方で、夫婦の間で合意が得られていない状態での名義変更は、裁判によって解決することになるため注意してください。

続いて、共有者の死亡に伴って共有名義の変更をする場合です。
この場合、夫婦で共有名義で不動産を購入し、一方の共有者が死亡した場合は相続人が次の共有者になります。
一方、相続人がいない場合は共有の状態が解除となり、単独名義で不動産を購入することになります。

また、相続人がいる場合でも、共有関係を解消したい場合は単独所有に変更することも可能です。

□まとめ

マンションを共有名義にするメリットとデメリット、共有名義を変更する方法をご紹介しました。
また、単独名義と共有名義の違いもご紹介したので、参考になれば幸いです。
ぜひ、記事を参考にしながらこれらの名義のメリットとデメリットをよく理解した上で名義について考えてみてくださいね。

離婚した際共有不動産はどうする?わかりやすくご紹介します!

「共有不動産が何かわからない」
「離婚した際に共有名義のままにするデメリットってあるのかな」
香川にお住まいで、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は離婚した際の共有不動産についてご紹介します。
この記事が参考になれば幸いです。

□共有不動産についてご紹介!

そもそも、共有不動産とは何かをご紹介します。
自宅を購入する際に、夫の持分がこれくらい、妻の持分がこれくらいと不動産を共有するケースがよくありますよね。

共有とは、1つのものを複数の人が共同で所有することです。
それゆえ、共有しているそれぞれの人のことを共有持分権者と呼びます。

では、共有持分を調べるにはどのようにすれば良いのでしょうか。
それは、不動産の全部事項証明書に書いてあります。
そもそも夫婦が不動産を共有しているのか分からない場合、それぞれの持分割合を知りたい場合には法務局で不動産の全部事項証明書を取得しましょう。

また、不動産会社や司法書士事務所、弁護士事務所ではネット上で取得をし、即日確認もできます。
急いでいる方や専門家のアドバイスをもらいたい方はぜひ問い合わせをしてみてください。

□離婚の際に共有名義のままにするデメリットとは?

1つ目のデメリットは、離婚後もお互いの関係が続いてしまうことです。
離婚後に夫婦で不動産を共有していることで、離婚後もお互いの関係が続いてしまいます。
共有物件の場合は、一人ひとりができることが限られます。
他の共有者の同意がないと長期の賃貸借や売却といった重要な行為ができません。

リフォームをすることすら制限されてしまう程です。
離婚の後も何かあるたびに相手と連絡をとって協議することはストレスになるのではないでしょうか。
意見が合わなくてもめてしまう場合もあるかもしれません。
それゆえ、出来る限り共有名義を変更しておくことをおすすめします。

2つ目のデメリットは、放置される可能性が高くなることです。
先ほどもご紹介したように、共有物件を活用するためには双方の合意が必要です。
ただ、実際には元夫婦が協力して物件を活用するのは難しいことが多いことが予想されます。
売却したいと思っても相手が反対する可能性もあります。

結果として、不動産が放置されてしまうもったいない状態になる場合が多いです。

3つ目のデメリットは、維持費がかかることです。
不動産は、所有しているだけで毎年固定資産税がかかります。
不動産会社に管理を任せた場合でも、管理費がかかるでしょう。
活用しなくても出ていくお金があることもデメリットになります。

また、共有している以上は固定資産税は分担するのが原則になります。
一方で、相手が清算に応じてくれない場合は負担が1人に集中してしまい、問題が起こってしまう可能性があります。

□離婚した際に家を単独名義にする方法とは?

上記では、離婚の際に共有名義にしたままにするデメリットを紹介しました。
そのまま共有名義にしておくデメリットを理解していただけたと思います。
そこで、共有名義を変更したいと思った方のために、離婚の際に家を単独名義にする方法をご紹介します。

結論から言うと、どちらかが相手に自分の共有持分を全て譲ることで単独名義にできます。
そのためには、どちらかの共有持分を相手に財産分与することで対応します。

方法は、住宅ローンがあるかないかで異なります。
まずは、住宅ローンがない場合をご紹介します。

住宅ローンが残っていない場合には、共有持分を財産分与することが簡単にできます。
合意書や契約書を作成し、財産分与に基づいて共有名義から夫婦のどちらかの単独名義へ不動産登記をすれば良いだけだからです。

この場合、家の名義を譲ってもらった側は、相手に対して家の価値の半額分の代償金を支払うことで公平に財産分与できます。

夫婦の合意がある場合は、代償金なしで相手に家を全て分与することも可能です。

次に、住宅ローンがある場合についてご紹介します。
住宅ローンが残っている場合は、残っていない場合と比べて少し複雑です。

住宅ローンを利用している場合、借り入れ先の金融機関の了承を取らないで家をどちらか一方の単独名義に変更してしまうと住宅ローンの契約違反になる可能性が高いです。
違反してしまうと、残っている住宅ローンの一括支払いを求められる可能性もあります。

例えば、夫婦でローンを組んでいて家が共有名義になっている場合、夫が妻に家を分与したいとしても夫名義の住宅ローンを完済してからでないと妻に名義変更できません。
住宅ローンを完済するためには、お金を工面して支払う必要があります。
この場合、実家などからお金を出してもらう、ローン借り換えをして相手名義のローンを完済し、住宅ローン全額を自分名義にするという方法を使用する方が多いです。

□まとめ

離婚した際の共有不動産についてご紹介しました。
共有不動産について、共有名義を単独名義に変更する方法を理解していただけたら幸いです。
香川で共有不動産について悩まれている方は、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。

土地を売却したい方必見!水道管が売却に関係することをご紹介!

「土地を売却したいけど水道管が心配だな」
「水道管と土地の売却価格って関係するのかな」
香川にお住まいの方で、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は水道管と土地の売却価格の関係についてご紹介します。

□水道管の状況と土地価格の関係とは?

土地の売却価格には、水道管の耐久性や土地のどの部分を通っているかなどが関係します。
避けたいのは、水道管が古く破裂の可能性がある場合です。

破裂の可能性があると、家を建てた時に困りますよね。
そのリスクの分土地の価格が減少してしまいます。

また、水道管が隣の敷地を通っている場合も避けたいですね。
水道管は水道本管という太く大きな管から、各家に延びている引き込み管で水が引かれます。
引き込み管が他の敷地にまたがっている場合、土地の価格は落ちます。

なぜなら、引き込み管が他の敷地を跨いでいると、破損のリスクが高まってしまうからです。
一方で、破損のリスクがあっても引き込み管の上で人が生活していれば大規模な工事は出来ません。
それゆえ、このような土地を売却する際は注意が必要です。

□土地を売却する際の水道調査について!

土地の水道管の調査はどのような箇所を調べれば良いのでしょうか。
調べる必要がある箇所は、水道管の材質や経年劣化の状態、配管方法です。

まずは、引き込み管があるかをチェックします。
その土地に水を通す場合、引き込み管があることが条件になるからです。
長年放置されてきた空き家を更地化した際には引き込み管がない場合があるので、このような場合は自費で引き込み工事を依頼しましょう。

また、水道管の口径は何ミリメートルであるかもチェックする必要があります。
現代の生活においては20ミリメートルが一般的であるため、違う場合は取り換え工事を依頼する必要があります。

□水道管に問題のある土地の売却価格について!

引き込み管を共有していると土地の売却価格が下がってしまうことをご紹介しました。
このように、水道管に問題がある土地は売却価格に大きな影響を与えてしまいます。
そこで、下記ではこれらによってどのようなリスクが発生するのかをご紹介します。

まず、買い手がつかないことが挙げられます。
引き込み管を共有していると破損のリスクが高いために他の土地と比較して売却価格が下がることは紹介した通りです。
また、土地の周辺環境やエリアによっては売価を下げても買い手がつかないことが考えられます。

あまりにも買い手がつかないといった場合は、不動産業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。
ただ、売却希望価格よりも下がってしまう場合が多いので注意しましょう。

次に、工事費の負担をしなければならない場合があることがリスクとして挙げられます。
水道管の引き直し工事を行う場合、工事費の負担は売主にある場合がほとんどです。
周辺環境やエリアによって工事費に違いはありますが、相場は30~50万円程度かかってしまいます。

リフォーム会社に直接依頼せず、中間マージンを通した場合には工事費に加えて仲介手数料料金がかかるため注意しましょう。

一方で、事前に水道管に欠陥が見つかれば、工事を行った上で売却し工事費を売却価格に上乗せすると良いでしょう。

□水道管に問題がある場合の対処法をご紹介!

上記では、水道管に問題があることによって起こり得るリスクを紹介しました。
このようなリスクを考えると、水道管は引き直した方が良いと考えられます。
ただ、せっかく土地を売却するのに水道管の工事費用を負担するのはもったいないと思われる方が多いと思います。
そこで、ここでは工事費用を少しでも軽減させる方法をご紹介します。

1つ目の方法は、水道管の引き直し費用を予算に入れることです。
これは、土地の売り出し価格に水道管の引き直し費用を組み込むということです。

ただ、水道管の引き直しの工事費用を全て売り出し価格に組み込んでしまうと売却が成立しにくくなることが考えられます。
それゆえ、売主も少しは負担することをおすすめします。

また、売りに出す際は土地の説明にその旨を記しておくと良いでしょう。
仲介を依頼している不動産会社もその件に関してアドバイスをくれるので、参考にすると良いですね。

もし、工事費用を売り出し価格に組み込んでいて買い手がなかなか見つからないという場合は、工事費用を自己負担とするように変えることをおすすめします。

2つ目の方法は、交渉をすることです。
水道管の引き直しの工事費用を売り出し価格に上乗せする方法はあまりしたくないという方もいらっしゃると思います。
そのような場合は、購入希望者と交渉をしてみる方法があります。

購入希望者は、できるだけ安心できる土地を買いたいと思っているはずですので、前もって整備しておいたことを伝えて価格の交渉をすれば工事費用を軽減できるかもしれません。

□まとめ

水道管が土地の売却価格を下げてしまうことをご紹介しました。
香川にお住まいで土地を売却しようとお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
土地の売却をされる方は、ぜひお気軽に当社にお問い合わせください。

お盆休みのお知らせ!

拝啓

残暑の候、貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。毎度格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。

さて、誠に勝手ながら弊社夏季休業を下記の通りとさせて頂きます。

                                                  敬具

                  

                 記

      令和3年8月9日(月)~8月15日(日)

 

※お電話でのお問い合わせは、令和3年8月16日(月)午前10時よりご対応させて頂きます。

※期間中に頂きましたメール等につきましても令和3年8月16日(月)午前10時より順次ご対応させて頂きます。

                                                  以上

 

離婚したら夫婦名義の住宅ローンはどうなる?注意点をご紹介します!

「夫婦名義で住宅ローンを組んでいたけど、離婚後にはどのような扱いになっているのだろう。」
このように、夫婦名義の住宅ローンはどうなるのかについて知りたい方は多いと思います。
そこで今回は「離婚時に共有名義を変更するべき理由」「名義変更する際の書類や流れ」「住宅ローンに関する注意点」についてご紹介します。

□離婚時に住宅を売却しない場合には共有名義を変更しておこう

結婚してから住宅を購入していたのであれば、離婚時には公平にその住宅は財産分与されるようになっています。
どちらの名義でローンを組んでいたのかは財産分与に関してはあまり重要ではありません。
財産分与の方法は2種類あります。
1つ目は、片方が住宅を所有し、持分に相当する金額を相手に支払う方法です。
2つ目は、住宅を売却して得た金額を分配する方法です。
それぞれのケースによって名義をどうするかが変わるので、どちらの方法を利用するかをきちんと考えておきましょう。

もし住宅を売却せずに財産分与を行うのであれば、持分の金額を相手に支払うのと同時に、ローンを支払い続けることになります。
そのローンの名義は共有名義になっていることが多いので、今後も所有し続けるのであれば、住宅の権利を取得するためにも名義をご自身に変更しておくことをおすすめいたします。
ただ、共有名義のローンの名義変更は金融機関側にリスクがありますので、簡単には変更できないことが多いです。
第3者として連帯保証人や連帯債務者を設定すると、名義を変更できる可能性が高くなるのでおすすめです。

□名義変更をする際に必要な書類や流れについて解説

不動産の名義を変更する際には以下の書類が必要です。
・登記申請書
・不動産の登記事項証明書
・不動産の権利証
・固定資産評価証明書
・戸籍謄本
また、上記の書類の他にも、印鑑証明や実印、新しい名義人の住民票などが必要になることを覚えておきましょう。
登記申請書を作成する際にはかなり手間と時間がかかることがあるので、司法書士に依頼して作成してもらうこともできます。
書類を全て用意できたら、法務局に提出します。
離婚した時点で住宅ローンが残ってしまっている場合は、書類を用意したとしても名義変更ができないケースがあるので注意しましょう。

□住宅ローンに関する注意点についてご紹介

注意点は大きく分けて3つありますので、それぞれ詳しくご紹介いたします。

*養育費の支払いが必要な場合にローンの負担を考慮しよう

離婚時に成人していないお子さんがいる場合、お子さんを実質的に育てていない方の親が養育費を支払うことになります。
多くの場合夫側が支払うことになるでしょう。
そのため、養育費に加えて住宅ローンも支払うことになるととても負担が大きくなってしまいます。
養育費の算定表においては、養育費の中に住居費も含まれているので、住宅ローンの返済額を考慮して養育費を減額できる場合があります。
安心して子育てをしていくためにも、養育費や住宅ローンをどのように負担するのかをきちんと話し合っておくと良いでしょう。

*トラブルを防ぐために話し合いの内容を公的に記録しておこう

離婚時の話し合いにおいては、話した内容を公的な文書に記録しておくことがとても大切です。
養育費や住宅ローンの支払いなどを口約束で決めたとしても、法的な拘束力がない場合には約束を破られる可能性があります。
トラブルが起きてしまってからでは解決ができなくなることがありますので、きちんと話し合いの内容を記録しておく必要があると言えるでしょう。

公正証書をきちんと作ってから離婚することを公正証書離婚と呼びます。
公正証書には上述いたしました住宅ローンや養育費の支払いの他にも、財産分与や子供との面会可能日や面会条件、親権などについても明記します。
公正証書に記載された条項については法律に違反するものでない限りは遵守する必要があります。
もし遵守されなかった場合は強制執行の対象になるためご注意ください。
相手が守らなかった場合には罰則が課されるので、訴訟を行う場合にも有利になる点でも作成しておくことにはメリットがあると言えるでしょう。

*連帯保証人になっている場合は代理を立てよう

仮に相手が今後住宅ローンを支払っていくとなった場合でも、連帯保証人になっていると、もし住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合にご自身に支払い義務が発生してしまいます。
離婚成立後であっても金融機関で連帯保証人に設定されている場合は返済義務が生じてしまうので気をつけましょう。
相手側の親族に連帯保証人になってもらうか、相手に他の金融機関でローンを組み直してもらうなどを実行してもらう必要があります。

後々トラブルに発展する可能性があるので、住宅ローンに関しては注意点を踏まえて対策を行いましょう。

□まとめ

今回は「離婚時に共有名義を変更するべき理由」「名義変更する際の書類や流れ」「住宅ローンに関する注意点」についてご紹介しました。
この記事を参考に、名義変更をきちんと行い、不動産の売却を検討してみてくださいね。
もし何かわからないことがありましたら、お気軽に当社にご相談ください。

共有名義の不動産の持分はどう求める?計算方法を解説します!

不動産の持分はどのようにして求めれば良いのでしょうか。
持分を正確に計算したい方は多いと思います。
では、具体的にどのような計算方法で割り出すべきか、持分の割合を適当に決めるべきではない理由などについて見ていきましょう。

□持分割合についての詳細と計算方法についてご紹介!

持分割合とはそもそもどのようなものなのでしょうか。
1つの不動産を複数人で所有する場合は、それぞれが所有する権利を分割できます。
その権利が分割される割合のことを持分割合と呼びます。
原則として持分割合は自分たちで勝手に決めるのではなく、それぞれの名義人が住宅を購入する際の住宅ローンをどれだけ支払ったかに応じて決めることになります。
それでは次に、持分割合はどのようにして求めたら良いのかについて確認していきましょう。

持分割合は、住宅ローンを含む住宅を購入する際に名義人が支払った金額から不動産の購入代金を割ることで求められます。
仮に5000万円分の不動産を購入した際に夫側が3000万円、妻側が2000万円の割合で購入費用を負担したとします。
そのようなケースの場合には、夫の持分割合は3000万円から5000万円を割るので60パーセント分、妻の持分割合は40パーセント分であると計算できます。
持分割合は一般財団法人民事法務協会のホームページでも確認できますので、詳しい割合を知りたい方はぜひ確認してみてくださいね。

□相続時の持分割合の決め方について解説!

上記でご紹介しました持分割合の計算方法は、不動産を購入したケースの場合に適用されるものです。
実は共有持分は相続によって取得するケースもあります。
ここでは相続による共有持分の決め方についてご紹介いたします。

*法定相続分で決める

相続時に共有名義にする場合は、被相続人とご自身との関係性や相続する人数によって持分を決めることがあります。
そのような場合には、どの立場の相続人がどのくらい持分を取得できるかが法律によって定められているので、それに従って持分を分割していくことになります。
仮に夫と妻で半分ずつの共有持分がある4人家族のケースで夫が亡くなってしまった場合について考えてみましょう。
このような場合は、妻は夫の共有持分を半分、子供たちは2人いるので、元々半分だったところをさらに半分にして持分を取得することになります。
結果として、妻が4分の3、子供はそれぞれ8分の1ずつ持分を取得することになります。
法定相続分に従うと、このように取得する割合があらかじめ決められているので、簡単に計算できます。

*遺産分割協議を行なって決める

法定相続分に従って分ける方法以外にも、遺産分割協議を行なって決める方法もあります。
例えば、上述しました例を取り上げますと、遺産分割協議を行なって子供たちは共有持分を取得せずに妻1人だけの単独名義にするなどの変更も可能です。
しかし、そのような場合には子供たちは遺産を受け取れなくなってしまうため、納得してくれないかもしれません。
そのため、子供たちが相続して取得する予定だった共有持分の相当額を現金として支払うことで解決すると良いでしょう。
また、相続人全員の同意が得られるのであれば、遺産分割協議は成り立つので、遺言書に記載があった場合でも持分の比率を決められます。

□持分割合は適当に決めるべきではない理由について解説!

住宅を購入する際には、原則として持分割合は計算方法に従って決めることになりますが、実は所有権保存登記で持分割合を決める際に計算方法に従わずに記入することも可能です。
ただ、支払った金額に応じた持分割合にしない場合にはデメリットが生じてしまうので、適当に決めるべきではありません。
ここでは持分割合は適当に決めるべきではない理由について解説していきます。

仮に住宅ローンの支払いを夫が3000万円、妻が1000万円負担する場合は、持分割合も夫が4分の3、妻が4分の1にすると綺麗に分割できます。
しかし、単独名義にしたいからといって持分を全て夫に帰属させてしまうと、法律上妻が1000万円分の財産を夫に譲った扱いになってしまい、贈与税が発生してしまうという事態になりかねません。

もし贈与した金額が1000万円の場合は、1000万円から110万円の基礎控除額を引き、890万円に税金が課されることになります。
税率は40パーセントですので、890万円に40パーセントをかけた金額で356万円になり、そこから控除額の125万円を引いて231万円が贈与税として課される金額です。
つまり、持分を適当に決めて、もし1000万円分の贈与を受けたと判定されてしまった場合には、贈与税が200万円以上かかってしまうのです。
払う必要のない税金を払うことにもなってしまうので、持分割合は適当に決めずに計算方法に従って決めるようにしましょう。

□まとめ

この記事で紹介したように、持分割合は適当決めるべきではありません。
ご紹介しました計算方法を用いて、正確に持分割合を導き出しましょう。
持分について不安を抱いてらっしゃる場合は、お気軽に当社にご連絡くださいね。

共同名義のまま離婚してしまった場合の対処法について解説します!

「共有名義のまま離婚してしまったけど、どうしたら良いのだろう。」
このように、不動産を売却する際の共有名義の変更についてお悩みの方は多いと思います。
そこで今回は「共有名義を解消する方法」についてご紹介します。

□離婚時に共有名義がある場合は解消しておくべき!

そもそも共有名義はなぜ解消する必要があるのでしょうか。
まずは、不動産の名義を変更せずにそのままにしているとどのような弊害が生まれるのかを把握しておくことが大切です。
ここでは、解消すべき理由について詳しく解説していきます。

最も大きなデメリットとして、離婚後にもお互いの関係が続いてしまうことが挙げられます。
離婚後にも連絡を取り合いたい場合は別ですが、あまり連絡を取りたくない状態になっているかもしれません。
そのような場合に、不動産を売却したりリフォームしたり、貸し出したりする同意を得るための連絡を取るのは大変ですよね。
自分1人の権限で不動産に手を加えられなくなるので、離婚後にも関係が続いてしまう点に注意しましょう。

他にも、不動産を放置することになってしまうリスクもあります。
共有名義になっている不動産を離婚した元夫婦が共同で管理するのはとても難しいでしょう。
売却や賃貸などを行おうと思っても、相手が反対すると実行できなくなってしまいます。
その結果、不動産を放置してしまい、維持費だけがかかるという状態になるケースもよくあります。

また、維持費関係のトラブルが生まれる可能性がある点でも解消するべきだと言えるでしょう。
仮に共有名義でこれから管理していくとしても、固定資産税は分担して支払うことになります。
もしお相手が支払いに応じなかった場合、負担が1人に集中してしまうことになるので、トラブルに発展してしまいます。

上記でご紹介しましたように、離婚後に不動産を共有名義で所有することには様々なデメリットがあります。
それでは次に解消する方法について見ていきましょう。

□共有名義を解消する方法について解説!

具体的にどのような方法で解消できるのでしょうか。
住宅ローンがあるかどうかによって解消方法は変わりますので、それぞれ詳しく解説いたします。

*住宅ローンがない場合の変更方法とは

住宅ローンがない場合には比較的簡単に名義を変更できます。
離婚した後に法務局に行き、登記申請をすることで名義変更を完了できます。
登記を申請する際の書類は自分で作ることもできますが、かなり手間と時間がかかってしまうので司法書士に依頼することをおすすめいたします。
ただ、依頼すると司法書士への依頼報酬がかかってしまう点にご注意ください。

*住宅ローンがある場合の変更方法とは

住宅ローンがある場合には名義を変更するのがとても難しいと言えるでしょう。
ローンを全て返しきってからでないと単独名義に変更できないことが多いです。
ローンの借り換えを行なう方法や他の連帯債務者や連帯保証人を加えるなどの方法で、一度ローンを完済すると良いでしょう。
それぞれの方法についてより詳しく解説していきます。

まずは1つ目にご紹介した方法である他の金融機関から借り換えを行う方法の詳細について解説します。
最初に夫の名義で契約した住宅ローンを妻に変更する場合、妻が新しく住宅ローンを他の金融機関で契約し、融資してもらったお金を使って前契約していたローンを完済します。
ただ、すでにローンを組んでいる方が新しくローンを契約しようとしても審査が通らない可能性がある点にご注意ください。
前回借りた時よりも収入が安定していたり、残っている金額が少ない場合には借り換え用のローンを組める可能性があると言えるでしょう。

次に他の連帯債務者や連帯保証人を加える方法について解説します。
共有名義になっている場合はお互いが連帯保証人になっていることが多いです。
そして、金融機関は夫婦の収入を合わせた金額を元に融資を決定しています。
そのため、もし1人で2人分のローンを返済するために名義を変更しようとしても受け入れられないかもしれません。
しかし、離婚した方以外にも連帯保証人または連帯債務者が加わればリスクが低くなるために名義変更ができる確率が高くなるでしょう。

□不動産を売却することでも解決できる!

共同で所有している方の同意が必要にはなりますが、共有名義の不動産でも売却可能ですので、共有名義を変更せずとも離婚後の不動産問題を解決できる可能性があります。
また、建物を全て売却するのではなく、自分の持分だけを売却することもできます。
ただ、マンションの1室や戸建て物件を持分に応じて分割して売却するのは難しいです。
売却できるケースは土地を分筆した場合や共同住宅を1室ごと売却するなどの場合であることにご注意ください。

□まとめ

今回は「共有名義を解消する方法」についてご紹介しました。
この記事を参考に、共有名義を解消して不動産を活用してみてくださいね。
もし何かわからないことがありましたら、お気軽に当社にご相談ください。

不動産買取のメリットとデメリットについて解説します!

「香川に土地が余っているんだけど、どうしよう」
「実家の戸建てを使わなくなったから、どうにかしたい」
このようにお悩みの方におすすめなのが、不動産買取です。
とはいえ、不動産買取には不安を抱えている方もいることでしょう。
そこで今回は、不動産買取のメリットとデメリットをご紹介します。

□不動産買取のメリットとは?

不動産を買い取ってもらうメリットを4つご紹介します。

1つ目は、仲介手数料がかからないことです。
仲介売却とは違い、不動産会社が直接不動産を買い取るので、仲介手数料というものは存在しません。
仲介売却では、仲介手数料が会社によってさまざまなので、手数料を気にして業者選びをしなければなりません。
しかし、手数料がかからない不動産買取では、金額面では買取額のみを気にすれば良いのです。

2つ目は、比較的早くお金に換えられることです。
もちろん買取にかかる期間は、地域や価格によってもさまざまです。
しかし、平均的には、マンションで3~6ヶ月ほど、戸建てで9~12ヶ月ほどで買取取引が成立する傾向にあります。
不動産を手放すまでのスピード感を最優先する方にとっては、買取がおすすめなのです。

3つ目は、誰にも知られずに不動産を手放せることです。
仲介売却の場合、不動産会社を仲介して不動産を売りに出すことになります。
広告掲載して売り出すのが一般的なので、検索サイトで誰でも簡単に見ることができてしまいます。
もし近所の人や親戚の人に見つかれば、売るつもりであることや販売価格が知られてしまいます。
不動産買取であれば、不動産会社に売って、引っ越して終わりです。

4つ目は、内覧の手間が省けることです。
仲介の場合は、購入希望者が何人も不動産を内覧しにきます。
内覧時は、家を片付けてきれいに見せる必要があるため、何度も内覧があるとなると時間と手間がかかります。
一方買取の場合は、不動産会社による内覧の一度のみ。
一度で終わることがわかっているので、気持ち的にも余裕が生まれますよね。

□不動産買取にはデメリットもある?

ここまでは、不動産買取と仲介売却を比較して、不動産買取のメリットを紹介してきました。
しかし、不動産買取にはデメリットも存在します。
ここでは、2つのデメリットを見ていきましょう。

1つ目は、価格は予想以上に低くなる可能性があることです。
不動産会社は、買い取った物件に付加価値をつけて再販することで利益を得ています。
そのため、その不動産を再度販売するときのリスクや経費を想定して買取価格を決めます。
また、売主の希望のスケジュール通りに進めたり、販売時の買主とのトラブルの責任を不動産会社が負ったりと、不動産会社にとってリスクが大きくなるため、仲介と比べると価格が低くなることが多いです。

2つ目は、不動産次第では買取できないこともあるということです。
建物や室内の状況があまりにも悪い場合は、再度販売するためのリノベーション等にコストがかかりすぎてしまいます。
また、状態や条件によっては再度販売することができないと判断される不動産もあります。
その場合には、不動産買取をお断りされてしまうでしょう。

□まとめ

今回は、不動産買取に不安を抱えている方に向けて、不動産買取のメリットとデメリットを紹介いたしました。
諸事情により、誰にも知られずにできるだけ早く不動産を手放したいという方にとっては、買取はおすすめな選択肢です。
また、内覧や広告掲載などの手間が省けるのも魅力のひとつです。
香川に使わなくなった不動産をお持ちの方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。

不動産買取をお考えの方へ!注意点を紹介します!

不動産買取は、不動産の仲介売却と比較するとさまざまなメリットがあります。
しかし、買取を検討する際にはいくつかのことに注意する必要があります。
また、場合や物件によっては不動産買取が向かないケースも考えられます。
そこで今回は、不動産買取の注意点と不動産買取がおすすめのケースをご紹介します。

□不動産買取の注意点をご紹介

ここでは、不動産買取の注意点を3つ簡単にご紹介します。

1つ目は、その地域の物件価格に詳しい不動産会社に依頼することです。
不動産会社は大手から地域密着型の会社まで、さまざまです。
しかし、買取価格は会社の規模に比例しているわけではありません。
地域によって不動産の相場は大きく変わってきますので、その地域に詳しい地元の不動産会社が最も適正価格を提示してくれる可能性が高いです。
例えば、当社の場合は香川・高松エリアを中心に不動産買取を承っています。

2つ目は、不動産を売却する理由を不動産会社に説明することです。
個人的な諸事情により、不動産会社にも理由を説明したくない場合もあることでしょう。
しかし、不動産は大きなお金が動く取引であるため、お互いの信頼関係がとても大切になってきます。
不動産会社は個人情報を厳重に取り扱っているため、可能な範囲で不動産を手放す理由を説明することをおすすめします。

3つ目は、引き渡し条件を確認することです。
引き渡し条件とは、所有している不動産をどのような状態で引き渡すのかということです。
例えば、マンション物件であれば、エアコンや照明などの設備は設置したままなのかといったことです。
家財などを残しておくと、買取価格から処分費用を差し引かれることになる可能性があります。
あとで「知らなかった」ということがないように、事前に引き渡し条件を話し合い、合意しておきましょう。

□不動産買取がおすすめのケースとは?

ここまでは、不動産買取を不動産会社にお願いするときに気をつけるべき点をご紹介しました。
では、どのようなケースで不動産買取がおすすめなのでしょうか。

*自分にとってなるべく早い換金が必要なケース

転勤などにより他の地域へのいち早い引っ越しが求められている場合、早めの家を処分できる不動産買取がいいでしょう。
仲介売却では、タイミング次第では1年ほどかかってしまう可能性があります。

また、離婚により広い家がいらなくなったというケースも考えられます。
離婚時は共有財産を財産分与するので、そのときにまとめて買取で換金もしくは分割するのがおすすめです。
他にも、ご両親が亡くなり兄弟で実家を分割相続したケースも、誰も住まないのであればいち早く換金しましょう。
固定資産税がかかってきたり、1つの不動産を分割相続すると実質的なオーナーは誰なのかというトラブルの原因になるからです。

*周りの人に知られたくないケース

離婚やお子様のいじめなどが原因で、遠いところに引っ越しを考えている場合、あまり近隣の方には知られたくないですよね。
仲介売却の場合、不動産情報は一般公開されるため、周りの人に売り出しに気づかれてしまう可能性があります。
一方、不動産買取の場合は、不動産会社が買い取ったらすぐに引っ越しできるため、第三者に気づかれる心配がありません。

*遠方にある不動産を手放すケース

不動産を仲介売却する際は、買主との契約や物件の内覧など、何回も現地を訪れる必要があります。
そのため、特に働いている方にとっては、遠方の不動産を仲介売却するのは難しいのです。
一方、不動産買取の場合は、不動産会社による内覧と契約を最低1回で終わらせることができるので便利です。

□まとめ

今回は、不動産買取の注意点と不動産買取に向いているケースを3つずつご紹介しました。
いち早く不動産を換金したいケースや遠方に不動産があるケースでは、不動産買取がおすすめです。
また、不動産会社選びはその不動産がある地域に密着した会社を選ぶといいでしょう。
当社は、香川・高松を中心に土地、マンション、戸建てといった不動産の買取を行っております。
お気軽にご相談ください。

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