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夫婦で不動産を共有している方へ!離婚時の不動産の処理方法を解説!

「離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるのか」
「離婚してから共有不動産を処理する方法を知りたい」
このようなお悩みをお持ちの方は多いですよね。
不動産を夫婦で共有している場合、離婚の際に不動産を適切に処理する必要があります。

そこで今回は、離婚時の共有不動産の処理方法を紹介します。

□離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるの?

夫婦で住宅を購入する際、夫婦で共有名義にするケースが多いです。
この場合、離婚時には共有不動産を適切に処理する必要があります。
もし、共有不動産を放置しておくとどのようば問題が起こるのでしょうか。

共有不動産に関する問題として、不動産の活用ができないことが挙げられます。
共有不動産を売却したり活用したりしたい場合、共有相手の承諾を得る必要があります。
そのため、離婚後に相手と連絡を取る必要があり、トラブルにつながる恐れがあります。
相手との関係を断ちたい方は、共有名義の解消がおすすめです。

また、相続に関するトラブルもよく発生します。
離婚後、共有名義を維持したまま夫婦のどちらかが亡くなった場合、不動産の共有持分は故人の遺族が相続します。

例えば、故人が再婚しており配偶者と子供がいる場合、故人の共有持分がこの2人に相続されます。
この場合、共有不動産を売却ないし活用しようとすると、その2人に同意を得る必要があるため、不動産の処理が複雑になってしまいます。

このように、離婚後に共有名義を維持していると不動産の売却や活用が難しくなります。
将来を見据えて、共有名義の解消をおすすめします。

□共有名義を解消する方法を紹介

共有不動産を放置すると発生する問題についてご理解いただけたでしょうか。
続いて、不動産の共有名義を解消する方法を紹介します。

*単独名義に変更する

1つ目は、不動産の名義を共有名義から単独名義に変更する方法です。
夫婦のどちらかが相手に共有持分を財産分与することで変更できます。
そして、変更方法は、住宅ローンの有無によって異なります。

住宅ローンがない場合、法務局に登記申請をすれば簡単に変更できます。
その際に司法書士に依頼し、書類を作成してもらうとよりスムーズに手続きを進められます。

一方で、住宅ローンがある場合、完済後でなければ名義変更が難しい可能性があります。
ローンを完済するために資金調達をする場合、他の金融機関から借り換えする方法と第三者の連帯保証人を加える方法があります。
これらの方法で残りのローンを完済した上で、名義変更することをおすすめします。

*不動産を売却する

共有不動産を売却することで、共有名義を解消する方法もあります。
手続きは2人で行う必要がありますが、離婚後の新生活のために必要な資金を調達できます。

住宅ローンが残っている場合や売却する場合は、手続きが多くなるためなるべく早めに行動することをおすすめします。
また、今回紹介した方法のどちらを選ぶかについても、夫婦で話し合っておくことをおすすめします。

□共有不動産の処理に関する注意点を紹介

共有不動産を処理するにあたって、注意すべきことがいくつかあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

1つ目は、共有名義を単独名義に変更する場合、夫婦両方に税金がかかる可能性があることです。
持分を取得する側には、登録免許税のみかかります。
ただし、分与された財産が大きい場合、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
加えて、不動産取得後は、毎年固定資産税を支払う必要があります。

一方、持分を分与する側には、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
「譲渡所得税」とは、不動産を譲渡(売却)することで得られた利益に課せられる税金です。

2つ目は、売却によって得た利益の分け方です。
不動産を売却し利益が発生した場合、その利益は財産分与の対象になります。
財産分与をする場合、原則「2分の1」で分けます。
ただし、必ずしもこの割合にする必要はなく、共有持分の割合に沿った分け方をしても問題ありません。

なお、売却によって得た利益から不動産会社の仲介手数料や税金などの諸経費を差し引かれることを頭に入れておきましょう。

3つ目は、不動産を売却する場合に税金がかかる可能性があることです。
不動産を売却すると譲渡所得税がかかる可能性があります。
購入金額と経費を超える金額で売却される場合にこの税金が発生すると考えると良いです。

ただし、居住用不動産に関しては3000万円までは控除される特例があります。
そのため、夫婦で暮らしていた住宅を売却する場合には、発生しないケースが多いです。

このような注意点を踏まえて、後悔なく処理を進めましょう。

□まとめ

以上、離婚時の共有不動産の処理方法について解説しました。
離婚が決まったら、早めに手続きを始めることをおすすめします。
今回の記事を参考に、共有不動産の処理をスムーズに進めてください。

当社では、不動産の売却に関するご相談を随時受け付けております。
ご不明点等ございましたら、気軽にお問い合わせください。

住み替えとは?方法や費用についても解説します!

「今の住宅から新しい住宅に住み替えたい」
「住み替えるのにはいくらくらいかかるのか」
このようにお考えの方は多いと思います。
ライフスタイルの転換期に住み替えを考える方は多いですが、方法や費用が分からず躊躇っている方は少なくありません。

そこで今回は、住み替えの方法や費用について解説します。

□住み替えの方法とメリットを紹介

住み替えを考えるにあたって、メリットや方法についてしっかりと把握しておくことが大切です。
そこで以下では、住み替えの方法とメリットを紹介します。

住み替えには「売却先行」と「購入先行」の2つの方法があります。

「売却先行」とは、先に現在住んでいる住宅を売却した後に、新しい住宅を購入する方法です。
先に住んでいる住宅を売却することで、売却で得た資金を購入資金に充てられます。
これにより、住み替えに必要な費用を先に準備できるため、資金計画が立てやすくなります。

一方、「購入先行」とは、先に新しい住宅を購入した後に、現在住んでいる住宅を売却する方法です。
メリットとして、現在住んでいる住居で家探しができるため、仮住まいを用意する必要がないことが挙げられます。
また、それに伴って引っ越しも1回で済むため、追加でかかる費用を抑えられます。

もし、購入先行で住み替えを行う場合は、「買い替え特約」を利用しましょう。
「買い替え特約」とは、一定期間内に希望価格で住宅が売却されなかった場合に、新居の購入を無効にしてもらえる特約です。
これを結んでおけば、新居の購入が無効になっても違約金が発生せず、住み替えプランを立て直せます。

このように、住み替えには2種類がありメリットが異なるため、比較した上でどちらにするか検討してください。

□住み替えをするのにかかる費用とは?

住み替えには、どんな費用がかかるのか分からないですよね。
そこで、以下では住み替えにかかる費用について紹介します。

住み替えにかかる費用は、現在住んでいる住宅の売却費用と新しい住宅の購入費用に分かれます。

最初に、住宅の売却費用について解説します。
住宅の売却にかかる費用は、売却価格の5〜7パーセントと言われています。
そして、かかる費用の内訳は以下の通りです。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・所得税
・住民税
・その他

不動産会社を仲介して住宅を売却する場合、仲介手数料が発生します。
また、所得税と住民税は、住宅を売却することで利益が発生した場合に支払い義務が発生します。

次に、住宅の購入費用について解説します。
住宅の購入費用は、「物件価格+物件価格×0.8」となります。
そして、内訳としては以下の通りです。

・物件価格
・仲介手数料
・収入印紙
・融資事務手数料
・所有権移転登記費用
・抵当権移転登記費用
・その他

物件価格とは、新しい住宅本体の購入にかかる費用を指します。
住宅の売却や購入に関わる費用は、物件価格によって金額が変動します。
あらかじめいくらぐらいで物件が売却または購入できるのかを把握した上で、諸費用の金額を見積もりましょう。

□住み替えで失敗しないために気をつけることとは?

住み替えをするにあたって様々な手続きがあります。
その中で、失敗しないために気をつけるべきことが何点かあります。
以下では、住み替えで失敗しないために気をつけるべきことを紹介します。

*資金計画をしっかり練る

1つ目は、住み替えに関する資金計画をしっかり練ることです。
住み替えをすると、途中で維持費やローンを二重で支払う場合があります。
また、支払う税金の金額が物件価格によって変動するため、正確な金額を把握する必要があります。
このように、想定以上に費用がかかったり、明確な金額を把握しにくかったりするため、入念に資金計画を立てた上で、ゆとりを持って予算を組みましょう。

*住み替えローンの仮審査を申請する

住み替えをするにあたって、「住み替えローン」というローンを組める場合があります。
もしローンを組みたい場合は、あらかじめ金融機関へ仮審査の申請をしておきましょう。

*売却価格は相場を基準にする

住宅を売却する際、ご自身で好きなように価格設定ができますが、相場を基準に高くしすぎないようにしましょう。
あまりに高い値段で売却をすると、買い手が見つからず住み替えが進まないかもしれません。
相場に合わせた価格で売却することで、スムーズに住み替えを進めましょう。

また、相場がわからない場合は不動産会社と相談しながら決めるのも良いですね。

これらのことに気をつければ、後悔しない住み替えができます。
予算と時間にゆとりを持って準備を進めてください。

□まとめ

以上、住み替えの方法や費用について解説しました。
あらかじめ費用や注意点について把握しておけば、住み替えで失敗するリスクを避けられます。
今回の記事を参考に、住み替えの計画を立ててみてください。

当社では、不動産に関するご相談を受付中です。
ご不明点等ございましたら、ぜひお問い合わせください。

離婚の時に住宅ローンはどうなる?住宅ローンの処理方法や注意点を紹介します!

「離婚するにあたって、住宅ローンはどうなるのか」
このような疑問をお持ちの方は少なくないですよね。
夫婦で購入した住宅を離婚時にどう処理するのかという問題に悩まれる方は多いです。
住宅ローンを完済しておらず、処理に困る場合もあります。

そこで今回は、離婚時の住宅ローンの処理方法について解説します。

□離婚する際に不動産関係で確認すべきこととは?

離婚するにあたって、不動産の名義や住宅ローンなどやるべき不動産関係の手続きがたくさんあります。
これらの手続きを効率的かつ問題なく進めるために、最初に確認すべきことが何点かあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

1つ目は、不動産の名義と価額です。
土地や建物の名義については、法務局で不動産の登記簿謄本を取得することで確認できます。
また、謄本では不動産に設定されている抵当権についても把握できます。

不動産の価額については、不動産会社に査定を依頼することで把握できます。
不動産を売却するか、所有し続けるか、売却の時期をずらすかなどを考えるにあたって、価額は非常に重要です。
そのため、離婚が決まったらなるべく早めに査定を依頼することをおすすめします。

2つ目は、住宅ローンの契約内容です。
住宅ローンの契約書を確認し、ローンの債務者が誰か把握します。
場合によっては、当初の契約に変更が加えられていることがあるため、契約書を一式集めて確認しましょう。

3つ目は、住宅ローンの残額です。
アンダーローンとは、ローンの残額が不動産の査定金額を下回っていることを指し、オーバーローンとは、ローンの残額が不動産の査定金額を上回っていることを指します。
アンダーローンの場合、不動産を売却することで利益が生まれます。
一方で、オーバーローンの場合は、売却してもローンのみが残ってしまいます。

ちなみに、ローンの残額は「償還表」で確認できます。

□離婚時に住宅ローンが残っている場合の対処法を紹介!

離婚時に住宅ローンが残っている場合、ローンを処理する方法は大きく2つあります。
以下で、それぞれの方法を紹介します。

*夫婦の一方が住宅に住み続ける

住宅を売却せず、夫婦のどちらか一方が住宅ローンと住宅の所有権を引き受け、住み続ける方法です。
この場合、離婚する前のように住宅ローンを月々返済していく形になります。

また、現在のローン名義人と住宅に住み続ける人が異なる場合、以下の3つの方法でローンを返済します。

1つ目は、ローン名義人を変更した上で返済する方法です。
ただし、ローンの名義人変更は了承してもらえない可能性が高いです。
2つ目は、名義人変更をせず、実質的に住居人がローンを返済する方法です。
3つ目は、ローン支払いを養育費として公正証書に記載する方法です。

ローン名義人と住宅に住み続ける人が一緒の場合は、特に問題ありません。
ただし、ローンの連帯保証人が夫婦の一方に指定されている場合、住居人がローン返済を滞納すれば、一方に債務が発生することに注意してください。

*住宅を売却する

住宅を売却し、売却価格を住宅ローンの返済に充てる方法です。
この方法を選ぶ場合、上記で紹介したオーバーローンとアンダーローンで処理方法が異なります。

オーバーローンの場合、残りの負債額を夫婦の自己資金で完済するか、「任意売却」という方法で売却します。
アンダーローンの場合、売却価格で住宅ローンを完済した上で、手元に残った金額を2人で折半することが多いです。

□離婚時の住宅ローンに関する注意点を紹介!

上記の処理方法のうち住宅を売却する方法を選択する場合、いくつか注意点があります。

*共有名義の住宅は同意が必要

共有名義の住宅を売却する場合、共有者の同意が必要です。
そのため、2人でしっかりと相談した上で、共有名義の住宅をスムーズに売却できるようにしましょう。
また、このような相談は、トラブルを避けるために離婚前に行うことをおすすめします。

*住宅の売却には時間がかかる

住宅を売却する場合、たいてい3ヶ月から5ヶ月かかると言われています。
そのため、離婚が決定してすぐに住宅を売却しても、売却が完了するには時間がかかることに注意しておきましょう。

*住宅の売却には費用がかかる

住宅の売却時には、いくつかの出費があります。
いくらぐらい費用がかかるのか把握しておかないと、思わぬ出費にローンの返済計画が崩れるかもしれません。
住宅の売却時には、以下のような費用がかかります。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・確定測量費用
・不動産譲渡所得税

それぞれの費用がいくらぐらいかかるのか確認しておきましょう。

□まとめ

以上、離婚時の住宅ローンの処理方法について解説しました。
離婚時には、住宅以外にもさまざまな手続きがあります。
今回の記事を参考に、スムーズに処理を進められるようにしましょう。

当社では、不動産買取に関するご相談を受け付けております。
お困りごとがございましたら、気軽にご相談ください。

共有名義の不動産を所有している方へ!共有者が死亡した場合の共有持分について解説!

「不動産の共有名義人が亡くなったけど、その後の流れがわからない」
このようなお悩みや希望をお持ちの方は多いと思います。
不動産の共有名義人が死亡した場合、さまざまな手続きをする必要があります。
そこで今回は、不動産の共有名義人が死亡した場合における共有持分の処理方法について解説します。

□共有者が死亡した場合の共有持分の処理方法とは?

不動産の共有者が死亡した場合、共有者が所有していた共有持分は、どのように処理するのでしょうか。
以下に、3つの方法を紹介します。

*共有者の法定相続人が相続する

法定相続人とは、法律によって規定された相続人を意味します。
例えば、被相続人の配偶者や子供、親族などが挙げられます。
遺言書によって相続人の指定がない場合、法定相続人同士が協議を行い、共有持分の相続について取り決めます。

法定相続人には相続人の権利を持つ人に順位が決められています。
まず、被相続人の配偶者は必ず相続人となり、それ以下は、子供、直系尊属、兄弟姉妹の順に権利があります。

そして、この順位ごとに相続できる割合(法定相続分)が決められています。
例えば、相続人が配偶者と子供の場合、配偶者と子供で2分の1ずつ相続します。
配偶者と直系尊属の場合、配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1を相続します。
配偶者と兄弟姉妹の場合、配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1を相続します。

*特別縁故者に財産分与される

共有者に法定相続人がいない場合、特別縁故者へ共有持分の財産分与が行われます。
特別縁故者とは、生前の被相続人と特別な関係がある人を指します。
この特別な関係に該当する条件は、以下の通りです。

・被相続人と生計を同じくしていた人
・被相続人の介護や看護を献身的に行った人
・その他に被相続人と特別の縁故があった人

被相続人と生計を共にしている人の例として、内縁の妻が挙げられます。
また、被相続人の介護や看護を行った人に関して、報酬をもらっていた場合はこれに該当しません。

そして、このような条件を満たす場合、「相続財産管理人選任の申立」を行い、特別縁故者であることを主張することで財産分与が行われます。

*共有者に帰属される

共有者に法定相続人も特別縁故者もいない場合、共有持分はその不動産の共有者に帰属されます。
そして、帰属される割合は、それぞれの持分割合の比率に沿って分配されます。

なお、共有者に帰属される場合でも、「相続財産管理人選任の申立」を行う必要があります。

□共有者の死亡後の具体的な流れを紹介!

不動産の共有者が死亡すると、上記の3つの方法で共有持分を処理します。
しかし、どのような場合にどの方法が選ばれるのか分かりませんよね。
そこで、以下で共有者が死亡した後の具体的な流れを紹介します。

共有持分の処理の流れは、相続人がいるかいないかで異なります。

相続人がいる場合、相続人同士で遺産分割協議を行い、共有持分を誰が相続するのか、どれだけ相続するのかを決めます。
その後、相続人が共有持分の相続登記を行います。
相続登記をすると、それまでの不動産の共有持分権者と新しい相続人との共有関係になります。

相続人がいない場合、特別縁故者または共有持分権者が「相続財産管理人選任の申立」を行います。
もし、両者が申立を行った場合、特別縁故者が優先されます。
申立が認められると、相続財産管理人が相続人の捜索や債権者への支払い、特別縁故者への財産分与などの手続きを行います。

そして、手続き後に共有持分が残っている場合、共有持分権者による取得が認められます。
取得した共有持分については、名義変更登記を行う必要があります。
この手続きを行うことで、第三者に対しても共有持分を継承したことを証明できます。

□名義変更をしないとどうなるの?

上記で、相続登記や名義変更登記を行う必要があると紹介しました。
しかし、手続きの中で登記を忘れてしまう方は少なくありません。
もし、名義変更をしないとどのような問題が発生するのでしょうか。

相続登記をしないまま放置すると、放置された遺産がどんどん相続され、相続人の数が増えます。
相続人の人数が増えると、相続人全員の合意が必要な相続登記がより大変になります。

また、登記が行われていないと第三者に対して所有権を主張できません。
そのため、金融機関から融資を受ける際の担保としたり、売却したりできなくなります。
さらに、第三者に所有権を主張できないために、不動産に関するトラブルが起きた場合に、不利益が発生する恐れもあります。

相続登記に期限はありませんが、なるべく早めに手続きを行うことをおすすめします。

□まとめ

以上、不動産の共有者が亡くなった場合における共有持分の処理方法について解説しました。
共有者が亡くなってバタバタする中でもスムーズに手続きを行えるように対策をしましょう。
当社では、不動産を売却したい方のご相談を随時受け付けております。
何か分からないことがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

不動産の売却をお考えの方へ!売却に関する注意点を紹介!

「不動産の売却の流れがわからない」
「不動産売却に関する注意点を知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。

不動産を売却するには、さまざまな手続きを行います。
そして、売却を進める中で知っておくべき注意点があります。
今回は、不動産売却の流れと注意点を紹介します。

□不動産売却の流れを紹介!

最初に、不動産を売却する流れを紹介します。

まず、売却する不動産の査定を受けます。
不動産会社に査定してもらうことで、不動産がいくらぐらいで売れるかを把握できます。
不動産の査定額は、その会社に不動産売買の仲介を依頼する場合に不動産につけられる値段と捉えると良いです。

そして、満足のいく査定額を提案する不動産会社が見つかったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
3つの契約のうち、一般媒介契約は2社以上と契約できますが、それ以外の契約では1社のみ契約できます。
それぞれの契約の特徴を比較して、ご自身に合う契約方法を選びましょう。

契約を結んだら、売り出し価格を決めます。
売り出し価格は、早く売却したい、なるべく高く売りたいなどの要望を踏まえて、不動産と相談しながら決定します。
そして、売り出し価格が決まったら、その値段で広告を打ち出します。

広告を出すと、興味を持った購入希望者が不動産の内覧に来ます。
内覧に立ち会う場合は、購入希望者に気に入ってもらえるような配慮をすると良いです。
そして、購入希望者が購入の意思を固めたら、「買付証明書」をもらいます。
その後、詳細な条件の話し合いに移ります。

話し合いが進み、両者の出した条件に合意があれば売買契約を結びます。
売買契約は、買主と売主、不動産会社の担当者が集まって進めます。
その際に、物件価格の数パーセントを手付金として受け取ることが一般的です。

最後に、不動産の引き渡しを行います。
引き渡しは、一般的に買主が住宅ローンを借入する金融機関で行います。
ここでは、買主と売主、不動産会社の担当者に加えて司法書士が集まり、物件価格から手付金を引いた残金の受け渡しをします。

受領の確認後、売主が鍵を渡して引き渡し完了です。
そして、その日のうちに司法書士が登記申請手続きを行い、不動産の登記事項証明書に売買の事実を記載します。

なお、引き渡しの際に、住宅ローンの返済と抵当権抹消の手続きが必要ですので、あらかじめ金融機関に必要書類を準備してもらいましょう。

□不動産売却前の注意点とは?

不動産売却の流れは、大きく売り出し前と売り出し後で分かれます。
そして、それぞれの段階で注意点があります。
まずは、売り出し前の注意点を紹介します。

*状況に合わせて売却方法を考える

不動産の売却方法は、上記で紹介した仲介による売却以外に、「買取」「任意売却」「買取保証付き売却」などの方法があります。

「買取」とは、売却価格の相場の約7割の価格で不動産会社に買い取ってもらう方法です。
「任意売却」とは、住宅ローンの返済ができない場合に、債権者の合意のもと不動産を売却する方法です。
「買取保証付き売却」とは、不動産を売り出して一定期間が過ぎた場合に、媒介契約した不動産に買取をしてもらう方法です。

それぞれの方法から、ご自身の要望や状況を踏まえて最適な売却方法を選択しましょう。

*相場を参考に売却価格を決める

売り出し価格を決める際、不動産会社との相談も大切ですが、ご自身で近隣物件の相場を調べておくことをおすすめします。
大体の相場を把握しておくことで、過度に安過ぎたり高過ぎたりしない価格設定ができます。

□不動産売り出し後の注意点とは?

不動産の売り出しを開始した後にも注意点があります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

*内覧前に掃除する

購入希望者が不動産の内覧に来る際、家の掃除をしましょう。
リビングや居室の掃除はもちろん、水回りや玄関などの掃除も徹底的に行うことが大切です。

また、可能であれば内覧の前に引っ越しを済ませておくと良いです。
なぜなら、生活感がなく物がない状態の方が、部屋が広く清潔に見えるため、購入されやすいからです。
もし、すでに引っ越している場合はハウスクリーニングを依頼すると良いです。

*売買契約書の内容を確認する

売買契約書には、不動産の売却価格や引き渡し日など、買主と売主で話し合った内容が記載されています。
これらの内容に、間違いや不備がある場合、契約自体が無効となってしまうため、印鑑を押す前にしっかりと内容を確認しましょう。
このような注意点を意識しながら売却を進めれば、失敗や後悔をするリスクを最小限に抑えられます。

□まとめ

以上、不動産売却の流れと注意点を紹介しました。
不動産売却の流れのイメージがつきましたでしょうか。
今回の記事を参考に、スムーズに売却を進めましょう。

当社では、不動産を売却したい方のご相談を受け付けております。
ご不明点等ございましたら、気軽にお問い合わせください。

共有財産を売却する方法と売却時のポイントを解説します!

「共有財産を売却する方法を知りたい」
「共有不動産の売却時に必要なものがわからない」
このようなお悩みをお持ちの方は多いですよね。
共有財産を売却する場合、個人所有の財産とは、売却方法や必要な書類が異なります。

そこで今回は、共有財産を売却する方法とポイントを紹介します。

□共有財産を売却する方法をご紹介!

不動産を所有している方の中には、単独名義ではなく他の人と共有名義で所有されている方も多いですよね。
そのような不動産を売却する際には、通常とは異なる方法で売却します。
以下では、共有不動産を売却する3つの方法を具体的に紹介しましょう。


1つ目は、共有名義者全員の了承を得ることです。
不動産の共同所有者全員の許可が得られれば、その不動産を売却できます。
最もシンプルな方法ですが、共有者のうち1人でも反対する人がいる場合は実現できません。

2つ目は、自分の持分のみを売却することです。
共有不動産のうち、自分に割り当てられている持分に限っては、自分の好きなように処分できます。
そのため、自分の持分のみを売却することも可能です。
ただし、自分の持分はどこまでかについて明確にする必要があり、場合によっては共有者と相談する必要があります。

3つ目は、名義変更をすることです。
不動産の共有者のうち、1人が他の共有者全員の持分割合全てを購入し、単独名義にすれば自分だけの意思で売却できます。

このように、共有不動産を売却する際には特殊な方法を取ることが多いです。
もし、共有不動産を売却したい方は、一度共有者と話し合うことをおすすめします。

□共有財産を売却する際に必要なものとは?

次に、共有不動産を売却する際に必要な書類を紹介します。

*登記済権利証

登記済権利証は、不動産の登記が完了した後に登記名義人に対して交付される権利証です。
登記人が土地所有者であることを証明するために必要な書類です。
なお、登記済権利証は平成18年以前に発行されていたもので、それ以降は登記識別情報が発行されるようになりました。

*土地測量図

土地などの不動産の売却にあたって、土地の面積や周辺の土地との境界線を明確にする必要があります。
このような面積や境界線について明確に記されている書類が、土地測量図と境界確認書です。
境界線が不明確の場合は、近隣の土地所有者と協議した上で、書類を作成する必要があります。

*共有者全員の身分証明書

不動産の売却には必ず本人確認ができる身分証明書が必要です。
そして、共有不動産の場合は、共有名義者全員の身分証明書が必要となります。
さらに、全員の実印や印鑑証明書、住民票も必要です。
共有名義者全員が実印を押印した上で、契約書に署名をすることで売却ができます。

□共有財産を売却する際のポイントとは?

最後に、共有不動産を売却するにあたって、押さえておきたいポイントを紹介します。

1つ目は、調整係を決めることです。
共有不動産の売却にあたって、共有者間の意見を取りまとめる調整係が必要です。
ただし、不動産に関する知識や法律に対する理解が必要な場合もあるため、専門的不動産業者に依頼するのも1つの手です。

2つ目は、最低売却価格を決めておくことです。
不動産の購入検討者から値段交渉があった場合に、逐一共有者全員で相談していると時間と労力がかかります。
そのため、あらかじめ共有者全員で最低売却価格を定めておき、値段交渉があった場合にも円滑に対応できるようにしましょう。
また、いつまでに売却したいのかという売却のリミットも定めておくと良いです。

3つ目は、時間にゆとりを持つことです。
不動産売却には、平均で半年から1年かかります。
また、共有不動産という性質上、通常よりも事実確認などに時間がかかる場合があります。
そのため、共有不動産を売却したいとお考えの方は、なるべく早く行動に移すことをおすすめします。

4つ目は、不動産を共有している人を明確にすることです。
共有不動産に関するよくある問題で、相続人が複数いる場合に、その後の相続でさらに共有者が増え、権利関係が複雑になることがあります。
共有者の数が増えると、手続きがより煩雑になり、労力と時間がかかってしまいます。
そのため、相続が発生したタイミングで、一度不動産の共有名義人を明確にしましょう。

また、将来のことを見据えて、権利者を明確にした時点で共有関係の解消を進めることも検討してみてください。

このように、共有不動産の売却は複雑になることが多いため、分からないことやトラブルが発生した際には、早めに不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

□まとめ

以上、共有財産を売却する方法と必要書類について解説しました。
共有財産を売却する際には、一緒に所有している人との相談が大切です。
今回の記事を参考に、共有財産の売却をスムーズに進めましょう。

当社は、不動産売却をお考えの方のご相談を随時受け付けております。
香川にお住まいの方は、ぜひご相談ください。

相続した不動産を売却したい!売却の流れやかかる税金などを解説します!

「相続した不動産を売却したい」
「相続した不動産を売却する際のポイントを知りたい」
このようにお考えの方は多いのではないでしょうか。
不動産を相続し売却する流れは複雑ですので、あらかじめ把握しておくことが大切です。

そこで今回は、相続した不動産を売却する方法とその際にかかる税金について解説します。

□不動産の相続から売却までの流れを解説!

相続した不動産を売却する流れは、通常の不動産の売却の流れとは多少異なります。
そこで、まずは不動産の相続から売却までの流れを紹介します。

最初に、遺言の確認をします。
故人の遺言があれば、それを元に相続内容を確認します。
その後、戸籍謄本から法定相続人の確認を行います。
もし、遺言による定めがない場合は、相続人の間で分割協議を実施します。

そして、相続後は被相続人の名義になっている不動産の名義を変更します。
この行程は「相続登記」と呼び、通常の不動産売却の流れにはないものです。
相続登記をしなければ不動産の売却ができませんので、必ず行うようにしましょう。

ここまでの相続を完了するためには、以下のような必要書類があります。

・登記申請書
・印鑑証明
・住民票の写し
・戸籍謄本
・遺産分割協議書(ある場合に限る)
・遺言書(ある場合に限る)

これらの書類を準備した上で、相続を進めるようにしてください。

相続登記が完了したら、次に不動産の査定を不動産会社に依頼します。
査定することで、おおよその売り出し価格を把握できます。
ただし、あくまで参考価格という点について留意しておきましょう。

そして、不動産会社と媒介契約を締結し、不動産の売却活動を開始します。
買主が決まったら売買契約を結び、引き渡しを行います。

最後に、売却することで得た金額を相続人で分配します。
ただし、遺産分割協議で分配を定めている場合に限ります。

□相続した不動産を売却する際にかかる税金とは?

次に、相続した不動産を売却する際にかかる税金を紹介します。

1つ目は、登録免許税です。
これは、相続登記を行う際にかかる税金です。
税率は、不動産の価額の0.4パーセントと定められています。
なお、不動産の価額は、市町村の役場が管理している固定資産課税台帳の価格が基準となります。

2つ目は、印紙税です。
これは、不動産取引の際に作成する文書に対して課税される税金です。
税額は売買契約の契約金額によって変動しますが、2000円から10万円程度です。

3つ目は、譲渡所得税です。
これは、不動産売却によって得た譲渡所得に対して課税される税金です。
税率は、譲渡所得の15パーセントまたは30パーセントです。
不動産の所有期間が5年以下の場合は15パーセント、5年超の場合は30パーセントです。

4つ目は、住民税です。
税率は、譲渡所得の5パーセントまたは9パーセントです。
譲渡所得税と同様に不動産の所有期間が5年以下か超過しているかによって税率が変動します。

5つ目は、復興特別所得税です。
これは、東日本大震災の復興のために必要な財源を確保することを目的とした税金です。
令和19年まで所得税の税率に2.1パーセント加算されます。
税率は、譲渡所得の0.63パーセントまたは0.315パーセントです。
こちらも譲渡所得税や住民税と同様の基準で税率が変動します。

このように、相続した不動産を売却するにあたって様々な税金がかかります。
これらの税金の税率を踏まえて、いくらぐらいの税金がかかるのか計算してみましょう。

□相続した不動産を売却する際のポイントを紹介!

相続した不動産を売却する際には、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
以下で、具体的に紹介しましょう。

*なるべく早く売却する

不動産の中でも住宅の売却には、築年数が大きく影響します。
景気にもよりますが、築20年を過ぎると資産価値が大幅に低減します。
そのため、時間にゆとりを持って早めに手続きを始めることをおすすめします。

*共有者との話し合いをする

不動産を相続する場合、複数人が共有名義で所有することがあります。
そのような共有不動産は、共有者の1人が勝手に売却することが法律上認められていません。
もし、売却する場合は不動産の共有名義人全員の同意を得る必要があります。
そのため、共有不動産を売却する意思がある方は、共有者と話し合い意思の統一を図りましょう。

話し合いでは、売却する際に誰が代表者で手続きを行うのか、売却金額の分配方法、売却の最低価格などを取り決めます。
これらについて全員の了解を得ることで、相続人や親族間のトラブルを防げます。

□まとめ

この記事では、相続した不動産を売却する方法、そしてその際にかかる税金について解説しました。
このような情報を知っておくことで、円滑に不動産の取引を進められるだけでなく節税対策もできるでしょう。
当社では不動産の売却に関するご相談を承っております。
ぜひ気軽にお問い合わせください。

不動産売買で委任状を作成する際の注意点とは?基礎知識も紹介!

「不動産の売却を委任したいけど、委任状の書き方が分からない」
このようにお考えの方は少なくありません。
不動産の売却をしたくても、やむを得ない事情から委任する場合はよくあります。
そのような場合に備えて、委任状に関する基礎知識を持っておくことが大切です。

そこで今回は、委任状作成に関する注意点を紹介します。

□委任状に関する基礎知識をご紹介!

最初に、委任状に関する基礎知識をご紹介します。

まず「委任」とは、当事者が一定の法律行為をすることを受任者に委託することを意味します。
そして、「委任状」とは、当事者本人の意思によって委託されたことを示す書類を指します。
より簡単に言えば、委任は、ある人が契約など法律に関わる行為をするにあたって、その行為の実行を別の人にお願いすることを指し、それを証明するのが委任状です。

また、委任状によって法律行為を委託された受任者のことを「代理人」と言います。
代理人の行為は、当事者の権限と同じとみなされ、当事者が認めている範囲内では、当事者の意思確認を伴わずに代理人の意思で実行できます。
そして、代理人には主に3つの種類があります。
各種類について紹介しましょう。

1つ目は、法定代理人です。
法定代理人は、本人の意思ではなく法律に基づいて任命されます。
代理人の権限は、法律で決められています。
例えば、親権者や成年後見人などが挙げられます。

2つ目は、任意代理人です。
これは、本人の意思によって任命される代理人です。
基本的に、法定代理人以外の代理人は全て任意代理人です。

3つ目は、復代理人です。
これは、代理人がその権限の範囲内でさらに別の代理人を任命した場合の人を指します。

□不動産売買を委任する具体的なケースを紹介!

委任に関する基礎的な知識はご理解いただけたでしょうか。
それでは、次に不動産の取引で委任をする具体的なシチュエーションについて紹介します。

1つ目は、不動産が遠方にある場合です。
売却する不動産が遠方にある場合や不動産所有者が海外に住んでいる場合、不動産売買がスムーズに進められない可能性があります。
そのため、不動産の付近に住んでいる人や日本に住んでいる人に取引を委託する場合があります。

2つ目は、取引を行う時間がない場合です。
不動産売買の手続きには、打ち合わせや書類の準備などがあり、時間と労力が取られます。
そして、仕事や入院などの関係で手続きにかけられる時間がない方は、委任することで効率的に売却手続きを進められます。

3つ目は、共有不動産を売却する場合です。
相続などで複数人が1つの不動産を共有する場合、契約や引き渡しなどの手続きに所有者全員が立ち会う必要があります。
しかし、現実的には全員が日程を合わせて1つの場所に集まるのは難しいです。
そのため、共有者の1人に委任することで立ち会う必要がなくなり、手続き自体もスムーズに進められます。

□委任状作成時の注意点を紹介!

上記で代理人に不動産売買を委任する旨を証明するために委任状が必要と紹介しましたが、書き慣れない書類ですので間違いや不備がないか心配になりますよね。
そこで、以下に委任状を作成する際の注意点を紹介します。

*内容を明確にする

委任状には、売買価格や手付金の金額、引き渡しの予定日など契約書に記載する売却条件を漏れなく明記し、代理人が自己意思で判断する必要がないようにしましょう。
代理人が勝手に行った行為でも、権限の範囲内では効力が発生してしまうため、なるべくご自身の意思をはっきり明記することが大切です。

*実印で押印する

委任状に印鑑を押す際には、実印を使用しましょう。
また、印鑑証明書と住民票も添付する必要があります。
実際、委任状は認印でも有効ですが、買主に対してマイナスな印象を与える恐れがあります。
そのため、実印を用意し買主の信頼を獲得しましょう。

*住所を記載する

委任状には、委任者と受任者の名前だけでなく住所も記載する必要があります。
同姓同名の人がいる場合、予期せぬトラブルが発生することがあるからです。
名前と住所を記載することで委任者と受任者を特定できるようにしましょう。

*曖昧な表現を避ける

委任状の内容を記入する際、曖昧な表現は避けるようにしましょう。
例えば、「一切」などの明確に範囲が定まっていない言葉を使うと、委任状の内容を曖昧にしてしまいます。
そのため、そのような曖昧な表現の使用はおすすめしません。
そして、万が一、取引の最中に変更点が生じた場合でも、代理人が勝手に判断できないようにする旨も記載しておくと良いです。

□まとめ

以上、委任状作成の注意点と委任に関する基礎知識を紹介しました。
不動産売却にあたって、不測の事態はつきものです。
今回の記事を参考に、委任状を書くことになった場合に備えましょう。
当社では、不動産売却に関するご相談を随時受付中です。
香川にお住まいでお困りの方は、気軽にお問い合わせください。

マンションを共有名義にするメリットとデメリットをご紹介!

「共有名義について知りたい」
「共有名義と単独名義って何が違うのかわからない」
香川にお住まいで、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は共有名義と単独名義の違いやマンションを共有名義にするメリットとデメリットをご紹介します。
この記事が参考になれば幸いです。

□共有名義と単独名義の違いとは?

名義には、単独名義と共有名義の2種類があります。
お金を支払うと所有権を得られますが、その2種類の違いはその所有権を得たのが1人なのか、複数いるのかという違いです。

まずは、単独名義についてご紹介します。
これは、土地や建物など1つの不動産に対して所有者が1人ということです。
例えば、旦那様1人のお金で不動産を購入した場合は、不動産登記には夫1人の名前が記載されて旦那様のみが不動産を所有していることになります。

また、単独名義である場合、名義人は所有者と呼ばれます。

次に、共有名義についてご紹介します。
共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有していることです。
例えば、夫婦でお金を出し合って不動産を購入した場合は、不動産登記には夫婦の名前が記載されます。
そして、不動産を夫婦で共同して所有していることが明記されます。

共有名義であれば、名義人は共有者と呼ばれます。

□共有名義のメリットとデメリットをご紹介!

共有名義のメリットには、自分の出資分についてはいつでも内容を確認できることが挙げられます。

また、住宅ローン控除を二重で受けられることもメリットとして挙げられるでしょう。
夫婦でマイホームを購入して共有名義にすると、それぞれの収入に対して住宅ローン控除の適用を受けられます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1パーセントが10年間にわたって所得税、または住民税から減税される制度です。
共有名義の場合は住宅ローン控除が二重で受けられるため、減税額が多くなります。

そして、売却時の特別控除を二重に受けられることもメリットです。

マイホームを売却した際は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高で3000万円まで控除を受けられる特例があります。
夫婦の共有名義である不動産を売却するケースには、旦那様と奥様それぞれが3000万円の控除を受けられるので嬉しいですよね。

続いて、共有名義のデメリットをご紹介します。

共有名義のデメリットは、共有者全員の承諾がなければ売却できないことです。
不動産の所有者は自分だけではないので、他の所有者の承諾がない状態での売却はできません。

例え自分に9割の持ち分があった場合も同じです。
不動産を売却する際は、共有名義になっている名義人全員の署名と印が必要になります。

また、共有者が他界すると相続の対象になることです。
不動産の共有名義人が亡くなった際は、その方の持ち分は相続対象になります。

共有名義人の相続人が複数いる場合、相続人が増えていく可能性がありますよね。
そうなると、不動産売却時に共有者全員の意見がまとまらないことがあるためデメリットといえます。

贈与税の対象となる場合があることもデメリットとして挙げられます。
例えば、共有名義人の奥様が仕事を辞めて収入がなくなった場合、旦那様が奥様の分の住宅ローンを支払うこともありますよね。
この場合、奥様から旦那様への贈与とみなされ、旦那様に贈与税がかかることがあります。

そして、住宅ローン諸費用が余分にかかってしまう可能性もあります。
不動産購入や住宅ローン契約に伴う諸費用として、事務手数料や登記手数料があります。
この諸費用が、共有名義人の人数分かかってしまうケースがあり、契約や登記が2本になり増額してしまう可能性があります。

□共有名義を変更する方法をご紹介!

共有名義で不動産を購入された方で、離婚や共有者が亡くなることによって共有名義を変更される場合もあると思います。
ここでは、共有名義の変更方法を解説します。

まずは、離婚によって共有名義を変更される場合です。
この場合、夫婦の間で合意ができていれば名義の変更が行えます。
書類に署名と押印を行い、法務局へ申請をすれば完了です。

一方で、夫婦の間で合意が得られていない状態での名義変更は、裁判によって解決することになるため注意してください。

続いて、共有者の死亡に伴って共有名義の変更をする場合です。
この場合、夫婦で共有名義で不動産を購入し、一方の共有者が死亡した場合は相続人が次の共有者になります。
一方、相続人がいない場合は共有の状態が解除となり、単独名義で不動産を購入することになります。

また、相続人がいる場合でも、共有関係を解消したい場合は単独所有に変更することも可能です。

□まとめ

マンションを共有名義にするメリットとデメリット、共有名義を変更する方法をご紹介しました。
また、単独名義と共有名義の違いもご紹介したので、参考になれば幸いです。
ぜひ、記事を参考にしながらこれらの名義のメリットとデメリットをよく理解した上で名義について考えてみてくださいね。

離婚した際共有不動産はどうする?わかりやすくご紹介します!

「共有不動産が何かわからない」
「離婚した際に共有名義のままにするデメリットってあるのかな」
香川にお住まいで、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は離婚した際の共有不動産についてご紹介します。
この記事が参考になれば幸いです。

□共有不動産についてご紹介!

そもそも、共有不動産とは何かをご紹介します。
自宅を購入する際に、夫の持分がこれくらい、妻の持分がこれくらいと不動産を共有するケースがよくありますよね。

共有とは、1つのものを複数の人が共同で所有することです。
それゆえ、共有しているそれぞれの人のことを共有持分権者と呼びます。

では、共有持分を調べるにはどのようにすれば良いのでしょうか。
それは、不動産の全部事項証明書に書いてあります。
そもそも夫婦が不動産を共有しているのか分からない場合、それぞれの持分割合を知りたい場合には法務局で不動産の全部事項証明書を取得しましょう。

また、不動産会社や司法書士事務所、弁護士事務所ではネット上で取得をし、即日確認もできます。
急いでいる方や専門家のアドバイスをもらいたい方はぜひ問い合わせをしてみてください。

□離婚の際に共有名義のままにするデメリットとは?

1つ目のデメリットは、離婚後もお互いの関係が続いてしまうことです。
離婚後に夫婦で不動産を共有していることで、離婚後もお互いの関係が続いてしまいます。
共有物件の場合は、一人ひとりができることが限られます。
他の共有者の同意がないと長期の賃貸借や売却といった重要な行為ができません。

リフォームをすることすら制限されてしまう程です。
離婚の後も何かあるたびに相手と連絡をとって協議することはストレスになるのではないでしょうか。
意見が合わなくてもめてしまう場合もあるかもしれません。
それゆえ、出来る限り共有名義を変更しておくことをおすすめします。

2つ目のデメリットは、放置される可能性が高くなることです。
先ほどもご紹介したように、共有物件を活用するためには双方の合意が必要です。
ただ、実際には元夫婦が協力して物件を活用するのは難しいことが多いことが予想されます。
売却したいと思っても相手が反対する可能性もあります。

結果として、不動産が放置されてしまうもったいない状態になる場合が多いです。

3つ目のデメリットは、維持費がかかることです。
不動産は、所有しているだけで毎年固定資産税がかかります。
不動産会社に管理を任せた場合でも、管理費がかかるでしょう。
活用しなくても出ていくお金があることもデメリットになります。

また、共有している以上は固定資産税は分担するのが原則になります。
一方で、相手が清算に応じてくれない場合は負担が1人に集中してしまい、問題が起こってしまう可能性があります。

□離婚した際に家を単独名義にする方法とは?

上記では、離婚の際に共有名義にしたままにするデメリットを紹介しました。
そのまま共有名義にしておくデメリットを理解していただけたと思います。
そこで、共有名義を変更したいと思った方のために、離婚の際に家を単独名義にする方法をご紹介します。

結論から言うと、どちらかが相手に自分の共有持分を全て譲ることで単独名義にできます。
そのためには、どちらかの共有持分を相手に財産分与することで対応します。

方法は、住宅ローンがあるかないかで異なります。
まずは、住宅ローンがない場合をご紹介します。

住宅ローンが残っていない場合には、共有持分を財産分与することが簡単にできます。
合意書や契約書を作成し、財産分与に基づいて共有名義から夫婦のどちらかの単独名義へ不動産登記をすれば良いだけだからです。

この場合、家の名義を譲ってもらった側は、相手に対して家の価値の半額分の代償金を支払うことで公平に財産分与できます。

夫婦の合意がある場合は、代償金なしで相手に家を全て分与することも可能です。

次に、住宅ローンがある場合についてご紹介します。
住宅ローンが残っている場合は、残っていない場合と比べて少し複雑です。

住宅ローンを利用している場合、借り入れ先の金融機関の了承を取らないで家をどちらか一方の単独名義に変更してしまうと住宅ローンの契約違反になる可能性が高いです。
違反してしまうと、残っている住宅ローンの一括支払いを求められる可能性もあります。

例えば、夫婦でローンを組んでいて家が共有名義になっている場合、夫が妻に家を分与したいとしても夫名義の住宅ローンを完済してからでないと妻に名義変更できません。
住宅ローンを完済するためには、お金を工面して支払う必要があります。
この場合、実家などからお金を出してもらう、ローン借り換えをして相手名義のローンを完済し、住宅ローン全額を自分名義にするという方法を使用する方が多いです。

□まとめ

離婚した際の共有不動産についてご紹介しました。
共有不動産について、共有名義を単独名義に変更する方法を理解していただけたら幸いです。
香川で共有不動産について悩まれている方は、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。

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