2021年12月

離婚したらマンションは売却すべき?よくあるトラブルと対処法も紹介!

「離婚する場合、マンションは売却すべきかわからない」
このようにお悩みの方は多いですよね。
離婚をするにあたって、住んでいたマンションを売却するかどうかは悩みの種です。
離婚後にマンションを売却する場合、トラブルにあう可能性があります。

そこで今回は、マンションの売却に関するトラブルと対処法を紹介します。

□マンションを売却しないメリットとデメリットとは?

離婚するにあたって、住んでいたマンションの処理で悩まれる方は多いです。
処理の方法としては、売却して財産分与する方法と売却せずに夫婦の一方が住み続ける方法があります。
以下では、マンションを売却せずに住み続ける方法のメリットとデメリットを紹介します。

最初に、メリットについて紹介します。

1つ目は、生活環境の変化を避けられることです。
離婚をして住んでいたマンションを売却すると、生活環境が大きく変化します。
新しい地域に引っ越し、通勤手段も変わり、生活の勝手も変わります。
これにより、ストレスを感じる場合も少なくありません。

特に、お子さんがいらっしゃる場合、学校を転校する必要が出る可能性もあるため、お子さんへの精神的ストレスが懸念されます。
しかし、マンションに住み続けることで生活環境を維持できるため、ストレスを軽減できます。

2つ目は、金銭的な負担を減らせることです。
マンションを売却する場合、新しい住環境を整えるための費用が必要となります。
例えば、引越し費用や賃貸に住む場合の敷金礼金、家具家電などが挙げられます。
一方、マンションに住み続ける場合は、これらの費用がかからないため金銭的な負担を減らせます。

次に、デメリットについて紹介します。

デメリットは、ローンの残債を支払う必要があることです。
住宅ローンは、マンションに住んでいる人が支払う必要があります。
そのため、ローンを完済していない場合、住み続ける人が支払うこととなります。
将来的にローンを返済し続けられるほどの十分な貯蓄や収入がないと滞納のリスクがあります。

□マンションの財産分与方法を紹介!

次に、マンションの財産分与方法を紹介します。
財産分与とは、夫婦が結婚している間に築いた財産を離婚時に夫婦それぞれで分け合うことを指します。
財産分与方法は、3つの場合によって異なります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

*売却しない場合

マンションを売却しない場合、マンションの評価額が財産分与の対象となります。
ローンの残債がある場合は、評価額からその金額分を差し引いた残額が対象です。
評価額の算出方法は様々あり、それぞれで価格が異なります。
この点において、トラブルが発生しやすいです。

*アンダーローンで売却する場合

アンダーローンとは、マンションの時価がローンの残債を上回っている状態を指します。
アンダーローンのマンションを売却する場合、売却することで得た資金でローンを完済し、残った残額を夫婦で分け合います。

*オーバーローンで売却する場合

オーバーローンとは、マンションの時価がローンの残債を下回っている状態を指します。
オーバーローンのマンションを売却する場合、売却してもローンが残ってしまいます。
この場合、売却しても足りない分のお金を、貯蓄などから支払う必要があります。
夫婦の貯蓄から足りない分のお金を支払えば、残りの資産が財産分与の対象となります。

□離婚後のマンション売却に関するトラブルとは?

上記で紹介した通り、一般的に離婚時にマンションを売却するかどうかを判断することが多いです。
しかし、売却せずに住み続けたものの、何らかの理由で売却したくなる場合もあります。
この場合、様々なトラブルが起こる可能性があります。

以下では、離婚後にマンションを売却する場合のよくあるトラブルを紹介します。

1つ目は、元配偶者と連絡が取れなくなるケースです。
離婚後は、様々な理由で元配偶者との連絡を断つ方は多いです。
もし、元配偶者がマンションの名義人の場合、売却の同意を得る必要があります。
しかし、連絡が取れなければ売却できなくなり、処分に困ってしまいます。

2つ目は、財産分与の期限を過ぎてしまうケースです。
離婚の財産分与の期限は、離婚後から2年以内です。
これを超えると、家庭裁判所へ申し立てができなくなってしまいます。

このようなトラブルを防ぐには、あらかじめ離婚協議書を作成することが大切です。
離婚協議書は公証役場で公証人立会いの元作成を行います。
この書類では、離婚の合意や親権、離婚による財産分与等の取り決めを記載します。
そのため、この書類にマンションの財産分与に関する詳細を決めておけばトラブルを未然に防げます。

□まとめ

以上、マンションの売却に関するトラブルと対処法を紹介しました。
トラブル事例を把握しておけば、事前に対策ができます。
今回の記事を参考に、失敗なくマンションの処理を進めてください。

当社では、不動産の売却に関するご相談を受付中です。
ご不明点がございましたら、気軽にお問い合わせください。

年末年始休業のお知らせ!

拝啓 

師走の候、貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。毎度格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。

さて、誠に勝手ながら弊社の年末年始休業日を下記の通りとさせて頂きます。

お取引先の皆様には大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解賜わりますようお願い申し上げます。

                                                 敬具

 

                          

 

休業期間   令和3年12月29日(水) ~ 令和4年1月5日(水)

 

※ お電話でのお問い合わせは令和4年1月6日(木)よりご対応させて頂きます。

※ 期間中に頂きましたメール等につきましても令和4年1月6日(木)より順次対応させて頂きます。

                                                        以上

任意売却とは?流れやメリットとデメリットを紹介します!

「住宅ローンの返済が厳しいから、任意売却を視野に入れている」
このようにお考えの方はいらっしゃるでしょう。
任意売却は、不動産の売却方法の一種ですが、通常の売却方法とは流れや仕組みが異なります。
そこで今回は、任意売却について解説します。

□任意売却とは?

そもそも「任意売却」という言葉について深く理解していない方は多いと思います。
そこで以下では、任意売却とは何かについて解説します。

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金の返済が困難になった場合に、売却後も住宅ローンが残る不動産を金融機関の同意を得た上で売却する方法です。

住宅ローンの返済が滞ると債務者はローンを分割して返済する権利を失います。
そうすると、ローンの契約相手である金融機関はローンの金額を一括返済することを要求します。
そして、もし残額を一括で返済できない場合、金融機関は担保となっている不動産を強制的に売却し、債務を回収します。

この担保となっている不動産を強制的に売却することを競売と言います。
競売になると様々なデメリットを受ける可能性があります。
任意売却は、この競売を避けるための方法で採用されることが多いです。

一般的に、不動産を売却する場合、その不動産に抵当権が設定されていると売却時に債権者へ借入金を全額返済した上で、抵当権の解除をしてもらう必要があります。
しかし、任意売却の場合、売却資金で全額返済できなかったり、残債を自己資金で補なかったりしても抵当権の解除をしてもらえます。

□任意売却の流れとは?

任意売却は、一般的な不動産の売却の流れとは異なります。
そこで、任意売却の流れについて紹介します。

最初に、住宅ローンの滞納があると金融機関から書面や電話などで督促通知が届きます。
この督促通知が来る前に金融機関と相談し、ローンに関する状況を把握しましょう。

そして、任意売却の方向で進む場合、不動産会社に相談をします。
不動産会社に不動産の査定価格を出してもらい、その価格や売却時期、売却後の残債などを債権者に伝え、任意売却の同意を得ます。
また、任意売却を債務者の希望通りに進めるために、不動産会社と入念に相談しましょう。

同意を得たら、任意売却を開始します。
不動産会社に仲介を依頼する媒介契約を結んだ上で売却活動を始めます。

そして、買主が見つかったら売買契約の締結の前に債権者に売却条件について合意を得る必要があります。
その際には、債権者に購入申込書と売買代金配分表を提出します。
その上で、合意を得たら買主との売買契約に移ります。

その後、不動産の決済と引き渡しを行います。
売主は、売却資金で残債を返済し、抵当権抹消手続きと所有権の移転を行います。
なお、完済できない場合は、債権者と改めて返済に関する契約を結びます。

□任意売却のメリットとデメリットを紹介!

任意売却の流れはご理解いただけたでしょうか。
それでは、任意売却にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
以下で詳しく紹介しましょう。

*メリット

1つ目は、仲介と同じように不動産を売却できることです。
不動産が競売されると、不動産に関する情報がインターネットに公表されてしまいます。
しかし、任意売却の場合は物件所有者情報が公表されません。
また、市場の相場と同等の価格で不動産を売却できます。

2つ目は、手数料を売却額から出せることです。
競売では、発生した手数料の支払いを自己資金で賄う必要があります。
一方、任意売却の場合は売却額から手数料を差し引けます。
そのため、貯蓄にゆとりがない場合でも安心ですね。

3つ目は、残債を分割返済できることです。
任意売却をしてもローンの残債ができることは多々ありますが、分割返済が可能です。
毎月5000〜20000円程度で返済することが多いです。

*デメリット

1つ目は、個人信用情報に傷がつくことです。
任意売却が認められる条件として、「6ヶ月以上の住宅ローン滞納」があります。
この条件を満たす場合、必然的に個人信用情報に傷がついてしまいます。
つまりブラックリストに入ってしまうため、カードローンや住宅ローンなどの金融商品を約5年間利用できなくなります。

2つ目は、売却によって得たお金は手元に残らないことです。
上記でも紹介しましたが、任意売却で得たお金は全てローンの返済に充てられます。
自由に使えるお金は、ローンを完済して残った金額分のみと考えておきましょう。

このように、任意売却にはメリットもありますが、デメリットもあります。
比較した上で、この方法を取るか検討してみてください。

□まとめ

以上、任意売却について解説しました。
任意売却を検討する際は、メリットとデメリットを比較することが大切です。
今回の記事を参考に、最適な不動産の売却方法を見つけてください。

当社では、不動産の売却に関するご相談を受付中です。
ご不明点等ございましたら、気軽にお問い合わせください。

相続した土地を売却する際にかかる税金について解説します!

「相続した土地を売却する際、どのような税金がかかるのか」
このようにお悩みの方は多いですよね。
相続した土地を売却する場合、通常の土地を売却する際の流れやかかる税金が異なります。

そのため、あらかじめこれらについて理解しておくことが大切です。
今回は、相続した土地を売却する際にかかる税金について解説します。

□相続した土地を売却する流れを紹介!

相続した土地を売却する場合、通常の土地売却の流れとは多少異なります。
そこで以下では、その流れについて紹介します。

初めに、遺産分割協議を行います。
この協議は、相続人が1人しかいない場合は必要ありません。
しかし、一般的には相続人は複数いることが多いです。
そして、遺産分割協議は相続人が相続した財産の分割について話し合う場です。

この協議で取り決めた内容は、「遺産分割協議書」にまとめます。
この書類の作成は、行政書士や司法書士などの専門家に依頼する場合が多いです。

次に、相続登記を行います。
相続登記は、相続した土地の所有権を相続人へ移転する手続きを意味します。
この申請は、土地がある地域の法務局で行います。
相続登記の際には、以下のような書類が必要です。

・所有権移転の登記申請書
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本
・被相続人の出生までさかのぼる除籍・改製原戸籍謄本
・相続人全員の戸籍謄本
・被相続人の住民票の写し
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図

登記が完了したら土地の売却に移ります。
売却の流れは、通常の土地を売却する場合と同じです。

不動産会社に土地の査定を依頼し、納得できたら媒介契約を結びます。
土地の購入希望者が見つかったら、条件の交渉を行います。
交渉後、売買契約を締結します。
最後に、決済と引き渡しをして売却完了です。

その後、土地を売却することで得た利益(現金)を分割します。
分割の割合は、遺産分割協議で取り決めた割合の通りに行います。

□相続した土地を売却する際にかかる税金とは?

相続した土地の売却の流れはご理解いただけたでしょうか。
次に、土地を売却する際にかかる税金について紹介します。

1つ目は、登録免許税です。
これは、土地の米義変更を行う際に法務局に支払う税金です。
具体的な金額は、固定資産税評価額×0.4パーセントで算出されます。
なお、固定資産税評価額とは固定資産税納税通知書に記載されている価格を指します。

2つ目は、印紙税です。
これは、土地の売買契約書を作成する際に貼る必要がある印紙の代金です。
印紙税は、土地の売買価格に応じて変動します。

3つ目は、譲渡所得税です。
相続した土地を売却することで得た利益は、譲渡所得と言います。
この所得には、所得税と住民税がかかるため、これらをまとめて譲渡所得税と呼びます。
この税金は、所有期間が5年を過ぎているかどうかで税率が変わります。
5年以内の場合、短期譲渡所得が適用され、5年以降の場合、長期譲渡所得が適用されます。

4つ目は、復興特別所得税です。
これは、令和19年まで上乗せされる所得税です。

□相続した土地を売却する際の注意点とは?

最後に、相続した土地を売却する際の注意点を紹介します。

*取得費が分かる書類を残しておく

譲渡所得税は高額になりやすいため、しっかりと節税対策をする必要があります。
そして、譲渡所得は、土地の売却価格から土地取得にかかった費用である取得費と土地売却にかかった費用である譲渡費用を差し引いて算出します。
その際、取得費の金額が不明だと売却額の5パーセントを取得費として計算します。

多くの場合、実際の取得費よりも低く計算されることが多いため、しっかりと譲渡所得税を節税したい場合には、取得費が分かる書類を残しておくことをおすすめします。

*土地の所有期間を把握する

上記でも紹介しましたが、譲渡所得税は土地の所有期間によって税率が変化します。
5年以内と以降で税率は約20パーセント変わります。
なお、所有期間は、相続開始日からカウントするのではなく、被相続人の土地取得日からカウントする点に留意してください。

*控除期間中に売却する

相続した土地を売却する場合、相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却すると相続税のうち一定金額を取得費として計算できるという特例があります。
この特例は、控除期間中に土地の売却を完了する必要があるため、計画的に売却活動を進めることが大切です。

なお、この特例を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

・相続又は遺贈によって不動産を取得している
・相続税を支払っている
・相続を開始した日の翌日から3年10か月以内に売却している

このような注意点を踏まえて、賢く土地の売却を進めましょう。

□まとめ

以上、相続した土地を売却する際にかかる税金について解説しました。
相続した土地には特殊な税金がかかりますが、節税対策もあるため有効に使いましょう。
今回の記事を参考に、効率よく土地の売却を進めてください。

当社では、不動産の売却に関するご相談を受付中です。
お困りごとがございましたら、ぜひご相談ください。

リースバックの仕組みとは?メリットとデメリットも紹介!

「リースバックについて詳しく知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。
昨今、「リースバック」という言葉が話題を集めていますが、どんな意味なのか、どんな仕組みなのかについて分からない方は多いです。
そこで今回は、リースパックの仕組みとメリット・デメリットについて紹介します。

□リースバックの仕組みとは?

「リースバック」という言葉を耳にしたことがあっても、仕組みや意味について深く理解していない方は多いですよね。
以下では、リースバックの仕組みについて解説します。

リースバックとは、自宅を売却した上で、買主と賃貸借契約を結び、その後も自宅に住み続ける方法です。
最近よく話題になる理由としては、高齢化やコロナウイルスの影響が挙げられます。
高齢化により、セカンドライフを過ごすための資金を用意したい方が増えています。
また、コロナウイルスの影響で、住宅ローン返済に不安を感じる方が増えています。

このように、昨今の社会情勢を背景にリースバックが注目されています。
それでは、どのような流れでリースバックが行われるのでしょうか。

初めに、不動産の売却手続きを進めます。
リースバックを取り扱う業者に相談をすると、物件査定が行われます。
そして、査定額に納得できたら業者を買主として売買契約を結びます。
契約後は、不動産の所有権が業者に移転します。

次に、賃貸借契約を結びます。
その際は、業者を貸主として定期借家契約を結びます。
一般的に、2年程度の契約期間で締結し、満了の時期が近づいたら更新または再契約を行います。

そして、買い戻しを希望する場合は、買い戻しの手続きをします。

また、リースバックの対象となる不動産は、基本的に全ての不動産となっています。
ただし、業者によって利用制限を受ける場合があるため、あらかじめ規約を確認しておきましょう。

□リースバックのメリットを紹介

リースバックの仕組みについてご理解いただけたでしょうか。
仕組みや流れが分かっても、メリットがイマイチわからない方も多いですよね。
そこで、以下ではリースバックのメリットについて紹介します。

1つ目は、住み慣れた自宅に暮らし続けられることです。
通常の不動産売却の場合、売却した時点で住宅から退去し、新しい住宅を探す必要があります。
しかし、リースバックの場合は売却後も自宅で生活し続けられるため、ストレスがありません。

2つ目は、所有することで受けるリスクをなくせることです。
不動産を所有していると、災害による倒壊や資産価値の低下により売却できなくなる、などのリスクがあります。
これらのリスクは予測できないため、所有しながらの対策は難しいです。
しかし、リースバックには不動産を所有しないため、これらのリスクをあらかじめ回避できます。

3つ目は、資金調達ができることです。
上記でも紹介しましたが、リースバックは資金調達の方法としても利用できます。
リースバックを利用することで、借金を抱えることなく資金を調達できます。

4つ目は、スピーディーに現金化できることです。
不動産を売却し、現金化するには数ヶ月の期間を要します。
しかし、リースバックの場合、不動産会社やファイナンス会社などが買い取るケースが多いため、よりスピーディーに現金化できます。

□リースバックのデメリットを紹介

リースバックを検討するにあたって、デメリットについても理解することが大切です。
以下で、詳しいデメリットを紹介しましょう。

*売却価格が相場よりも低い

リースバックで不動産を売却する場合、相場よりも売却価格が低くなることが多いです。
一般的には、相場の7から8割と考えておくと良いです。
また、価格は不動産の築年数や状態によっても変動します。

*家賃が相場よりも高い

リースバックをすると家賃を支払う必要がありますが、その金額が相場よりも高くなりやすいです。
家賃は、買取価格に対する利回りを考慮して算出されるため、買取価格が高いほど家賃も高くなります。

*永続的には賃借できない

不動産会社によって、賃貸借契約に期間が設けられています。
この期間は、不動産会社によって様々であるため、規約を確認したり、担当者に聞いたりすることをおすすめします。

*買い戻しの費用が高くなる

売却した不動産を買い戻しする場合、売却価格よりも買い戻し価格が上回るケースがほとんどです。
理由として、売買に関する経費や上乗せ利益が金額に加算されるからです。
一般的に、買い戻し価格は、売却価格の1.1から1.3倍です。

以上のデメリットも参考にして、検討してみてください。

□まとめ

以上、リースパックの仕組みとメリット・デメリットを紹介しました。
メリットだけでなくデメリットについてもしっかりと理解することが大切です。
今回の記事を参考に、リースバックを検討してみてください。

当社では、不動産に関するご相談を受け付けております。
お困りごとがございましたら、気軽にご相談ください。

  • 水曜日・祝日 定休 AM10:00〜PM7:00
  • ご相談専用ダイヤル087-899-8811
  • Webご相談フォーム