2021年11月

夫婦で不動産を共有している方へ!離婚時の不動産の処理方法を解説!

「離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるのか」
「離婚してから共有不動産を処理する方法を知りたい」
このようなお悩みをお持ちの方は多いですよね。
不動産を夫婦で共有している場合、離婚の際に不動産を適切に処理する必要があります。

そこで今回は、離婚時の共有不動産の処理方法を紹介します。

□離婚後に共有不動産を放置しておくとどうなるの?

夫婦で住宅を購入する際、夫婦で共有名義にするケースが多いです。
この場合、離婚時には共有不動産を適切に処理する必要があります。
もし、共有不動産を放置しておくとどのようば問題が起こるのでしょうか。

共有不動産に関する問題として、不動産の活用ができないことが挙げられます。
共有不動産を売却したり活用したりしたい場合、共有相手の承諾を得る必要があります。
そのため、離婚後に相手と連絡を取る必要があり、トラブルにつながる恐れがあります。
相手との関係を断ちたい方は、共有名義の解消がおすすめです。

また、相続に関するトラブルもよく発生します。
離婚後、共有名義を維持したまま夫婦のどちらかが亡くなった場合、不動産の共有持分は故人の遺族が相続します。

例えば、故人が再婚しており配偶者と子供がいる場合、故人の共有持分がこの2人に相続されます。
この場合、共有不動産を売却ないし活用しようとすると、その2人に同意を得る必要があるため、不動産の処理が複雑になってしまいます。

このように、離婚後に共有名義を維持していると不動産の売却や活用が難しくなります。
将来を見据えて、共有名義の解消をおすすめします。

□共有名義を解消する方法を紹介

共有不動産を放置すると発生する問題についてご理解いただけたでしょうか。
続いて、不動産の共有名義を解消する方法を紹介します。

*単独名義に変更する

1つ目は、不動産の名義を共有名義から単独名義に変更する方法です。
夫婦のどちらかが相手に共有持分を財産分与することで変更できます。
そして、変更方法は、住宅ローンの有無によって異なります。

住宅ローンがない場合、法務局に登記申請をすれば簡単に変更できます。
その際に司法書士に依頼し、書類を作成してもらうとよりスムーズに手続きを進められます。

一方で、住宅ローンがある場合、完済後でなければ名義変更が難しい可能性があります。
ローンを完済するために資金調達をする場合、他の金融機関から借り換えする方法と第三者の連帯保証人を加える方法があります。
これらの方法で残りのローンを完済した上で、名義変更することをおすすめします。

*不動産を売却する

共有不動産を売却することで、共有名義を解消する方法もあります。
手続きは2人で行う必要がありますが、離婚後の新生活のために必要な資金を調達できます。

住宅ローンが残っている場合や売却する場合は、手続きが多くなるためなるべく早めに行動することをおすすめします。
また、今回紹介した方法のどちらを選ぶかについても、夫婦で話し合っておくことをおすすめします。

□共有不動産の処理に関する注意点を紹介

共有不動産を処理するにあたって、注意すべきことがいくつかあります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

1つ目は、共有名義を単独名義に変更する場合、夫婦両方に税金がかかる可能性があることです。
持分を取得する側には、登録免許税のみかかります。
ただし、分与された財産が大きい場合、贈与税や不動産取得税がかかる可能性があります。
加えて、不動産取得後は、毎年固定資産税を支払う必要があります。

一方、持分を分与する側には、「譲渡所得税」がかかる可能性があります。
「譲渡所得税」とは、不動産を譲渡(売却)することで得られた利益に課せられる税金です。

2つ目は、売却によって得た利益の分け方です。
不動産を売却し利益が発生した場合、その利益は財産分与の対象になります。
財産分与をする場合、原則「2分の1」で分けます。
ただし、必ずしもこの割合にする必要はなく、共有持分の割合に沿った分け方をしても問題ありません。

なお、売却によって得た利益から不動産会社の仲介手数料や税金などの諸経費を差し引かれることを頭に入れておきましょう。

3つ目は、不動産を売却する場合に税金がかかる可能性があることです。
不動産を売却すると譲渡所得税がかかる可能性があります。
購入金額と経費を超える金額で売却される場合にこの税金が発生すると考えると良いです。

ただし、居住用不動産に関しては3000万円までは控除される特例があります。
そのため、夫婦で暮らしていた住宅を売却する場合には、発生しないケースが多いです。

このような注意点を踏まえて、後悔なく処理を進めましょう。

□まとめ

以上、離婚時の共有不動産の処理方法について解説しました。
離婚が決まったら、早めに手続きを始めることをおすすめします。
今回の記事を参考に、共有不動産の処理をスムーズに進めてください。

当社では、不動産の売却に関するご相談を随時受け付けております。
ご不明点等ございましたら、気軽にお問い合わせください。

住み替えとは?方法や費用についても解説します!

「今の住宅から新しい住宅に住み替えたい」
「住み替えるのにはいくらくらいかかるのか」
このようにお考えの方は多いと思います。
ライフスタイルの転換期に住み替えを考える方は多いですが、方法や費用が分からず躊躇っている方は少なくありません。

そこで今回は、住み替えの方法や費用について解説します。

□住み替えの方法とメリットを紹介

住み替えを考えるにあたって、メリットや方法についてしっかりと把握しておくことが大切です。
そこで以下では、住み替えの方法とメリットを紹介します。

住み替えには「売却先行」と「購入先行」の2つの方法があります。

「売却先行」とは、先に現在住んでいる住宅を売却した後に、新しい住宅を購入する方法です。
先に住んでいる住宅を売却することで、売却で得た資金を購入資金に充てられます。
これにより、住み替えに必要な費用を先に準備できるため、資金計画が立てやすくなります。

一方、「購入先行」とは、先に新しい住宅を購入した後に、現在住んでいる住宅を売却する方法です。
メリットとして、現在住んでいる住居で家探しができるため、仮住まいを用意する必要がないことが挙げられます。
また、それに伴って引っ越しも1回で済むため、追加でかかる費用を抑えられます。

もし、購入先行で住み替えを行う場合は、「買い替え特約」を利用しましょう。
「買い替え特約」とは、一定期間内に希望価格で住宅が売却されなかった場合に、新居の購入を無効にしてもらえる特約です。
これを結んでおけば、新居の購入が無効になっても違約金が発生せず、住み替えプランを立て直せます。

このように、住み替えには2種類がありメリットが異なるため、比較した上でどちらにするか検討してください。

□住み替えをするのにかかる費用とは?

住み替えには、どんな費用がかかるのか分からないですよね。
そこで、以下では住み替えにかかる費用について紹介します。

住み替えにかかる費用は、現在住んでいる住宅の売却費用と新しい住宅の購入費用に分かれます。

最初に、住宅の売却費用について解説します。
住宅の売却にかかる費用は、売却価格の5〜7パーセントと言われています。
そして、かかる費用の内訳は以下の通りです。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・所得税
・住民税
・その他

不動産会社を仲介して住宅を売却する場合、仲介手数料が発生します。
また、所得税と住民税は、住宅を売却することで利益が発生した場合に支払い義務が発生します。

次に、住宅の購入費用について解説します。
住宅の購入費用は、「物件価格+物件価格×0.8」となります。
そして、内訳としては以下の通りです。

・物件価格
・仲介手数料
・収入印紙
・融資事務手数料
・所有権移転登記費用
・抵当権移転登記費用
・その他

物件価格とは、新しい住宅本体の購入にかかる費用を指します。
住宅の売却や購入に関わる費用は、物件価格によって金額が変動します。
あらかじめいくらぐらいで物件が売却または購入できるのかを把握した上で、諸費用の金額を見積もりましょう。

□住み替えで失敗しないために気をつけることとは?

住み替えをするにあたって様々な手続きがあります。
その中で、失敗しないために気をつけるべきことが何点かあります。
以下では、住み替えで失敗しないために気をつけるべきことを紹介します。

*資金計画をしっかり練る

1つ目は、住み替えに関する資金計画をしっかり練ることです。
住み替えをすると、途中で維持費やローンを二重で支払う場合があります。
また、支払う税金の金額が物件価格によって変動するため、正確な金額を把握する必要があります。
このように、想定以上に費用がかかったり、明確な金額を把握しにくかったりするため、入念に資金計画を立てた上で、ゆとりを持って予算を組みましょう。

*住み替えローンの仮審査を申請する

住み替えをするにあたって、「住み替えローン」というローンを組める場合があります。
もしローンを組みたい場合は、あらかじめ金融機関へ仮審査の申請をしておきましょう。

*売却価格は相場を基準にする

住宅を売却する際、ご自身で好きなように価格設定ができますが、相場を基準に高くしすぎないようにしましょう。
あまりに高い値段で売却をすると、買い手が見つからず住み替えが進まないかもしれません。
相場に合わせた価格で売却することで、スムーズに住み替えを進めましょう。

また、相場がわからない場合は不動産会社と相談しながら決めるのも良いですね。

これらのことに気をつければ、後悔しない住み替えができます。
予算と時間にゆとりを持って準備を進めてください。

□まとめ

以上、住み替えの方法や費用について解説しました。
あらかじめ費用や注意点について把握しておけば、住み替えで失敗するリスクを避けられます。
今回の記事を参考に、住み替えの計画を立ててみてください。

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