2021年10月

共有名義の不動産を所有している方へ!共有者が死亡した場合の共有持分について解説!

「不動産の共有名義人が亡くなったけど、その後の流れがわからない」
このようなお悩みや希望をお持ちの方は多いと思います。
不動産の共有名義人が死亡した場合、さまざまな手続きをする必要があります。
そこで今回は、不動産の共有名義人が死亡した場合における共有持分の処理方法について解説します。

□共有者が死亡した場合の共有持分の処理方法とは?

不動産の共有者が死亡した場合、共有者が所有していた共有持分は、どのように処理するのでしょうか。
以下に、3つの方法を紹介します。

*共有者の法定相続人が相続する

法定相続人とは、法律によって規定された相続人を意味します。
例えば、被相続人の配偶者や子供、親族などが挙げられます。
遺言書によって相続人の指定がない場合、法定相続人同士が協議を行い、共有持分の相続について取り決めます。

法定相続人には相続人の権利を持つ人に順位が決められています。
まず、被相続人の配偶者は必ず相続人となり、それ以下は、子供、直系尊属、兄弟姉妹の順に権利があります。

そして、この順位ごとに相続できる割合(法定相続分)が決められています。
例えば、相続人が配偶者と子供の場合、配偶者と子供で2分の1ずつ相続します。
配偶者と直系尊属の場合、配偶者が3分の2、直系尊属が3分の1を相続します。
配偶者と兄弟姉妹の場合、配偶者が4分の3、兄弟姉妹が4分の1を相続します。

*特別縁故者に財産分与される

共有者に法定相続人がいない場合、特別縁故者へ共有持分の財産分与が行われます。
特別縁故者とは、生前の被相続人と特別な関係がある人を指します。
この特別な関係に該当する条件は、以下の通りです。

・被相続人と生計を同じくしていた人
・被相続人の介護や看護を献身的に行った人
・その他に被相続人と特別の縁故があった人

被相続人と生計を共にしている人の例として、内縁の妻が挙げられます。
また、被相続人の介護や看護を行った人に関して、報酬をもらっていた場合はこれに該当しません。

そして、このような条件を満たす場合、「相続財産管理人選任の申立」を行い、特別縁故者であることを主張することで財産分与が行われます。

*共有者に帰属される

共有者に法定相続人も特別縁故者もいない場合、共有持分はその不動産の共有者に帰属されます。
そして、帰属される割合は、それぞれの持分割合の比率に沿って分配されます。

なお、共有者に帰属される場合でも、「相続財産管理人選任の申立」を行う必要があります。

□共有者の死亡後の具体的な流れを紹介!

不動産の共有者が死亡すると、上記の3つの方法で共有持分を処理します。
しかし、どのような場合にどの方法が選ばれるのか分かりませんよね。
そこで、以下で共有者が死亡した後の具体的な流れを紹介します。

共有持分の処理の流れは、相続人がいるかいないかで異なります。

相続人がいる場合、相続人同士で遺産分割協議を行い、共有持分を誰が相続するのか、どれだけ相続するのかを決めます。
その後、相続人が共有持分の相続登記を行います。
相続登記をすると、それまでの不動産の共有持分権者と新しい相続人との共有関係になります。

相続人がいない場合、特別縁故者または共有持分権者が「相続財産管理人選任の申立」を行います。
もし、両者が申立を行った場合、特別縁故者が優先されます。
申立が認められると、相続財産管理人が相続人の捜索や債権者への支払い、特別縁故者への財産分与などの手続きを行います。

そして、手続き後に共有持分が残っている場合、共有持分権者による取得が認められます。
取得した共有持分については、名義変更登記を行う必要があります。
この手続きを行うことで、第三者に対しても共有持分を継承したことを証明できます。

□名義変更をしないとどうなるの?

上記で、相続登記や名義変更登記を行う必要があると紹介しました。
しかし、手続きの中で登記を忘れてしまう方は少なくありません。
もし、名義変更をしないとどのような問題が発生するのでしょうか。

相続登記をしないまま放置すると、放置された遺産がどんどん相続され、相続人の数が増えます。
相続人の人数が増えると、相続人全員の合意が必要な相続登記がより大変になります。

また、登記が行われていないと第三者に対して所有権を主張できません。
そのため、金融機関から融資を受ける際の担保としたり、売却したりできなくなります。
さらに、第三者に所有権を主張できないために、不動産に関するトラブルが起きた場合に、不利益が発生する恐れもあります。

相続登記に期限はありませんが、なるべく早めに手続きを行うことをおすすめします。

□まとめ

以上、不動産の共有者が亡くなった場合における共有持分の処理方法について解説しました。
共有者が亡くなってバタバタする中でもスムーズに手続きを行えるように対策をしましょう。
当社では、不動産を売却したい方のご相談を随時受け付けております。
何か分からないことがございましたら、お気軽にお問い合わせください。

不動産の売却をお考えの方へ!売却に関する注意点を紹介!

「不動産の売却の流れがわからない」
「不動産売却に関する注意点を知りたい」
このようにお考えの方は多いと思います。

不動産を売却するには、さまざまな手続きを行います。
そして、売却を進める中で知っておくべき注意点があります。
今回は、不動産売却の流れと注意点を紹介します。

□不動産売却の流れを紹介!

最初に、不動産を売却する流れを紹介します。

まず、売却する不動産の査定を受けます。
不動産会社に査定してもらうことで、不動産がいくらぐらいで売れるかを把握できます。
不動産の査定額は、その会社に不動産売買の仲介を依頼する場合に不動産につけられる値段と捉えると良いです。

そして、満足のいく査定額を提案する不動産会社が見つかったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つがあります。
3つの契約のうち、一般媒介契約は2社以上と契約できますが、それ以外の契約では1社のみ契約できます。
それぞれの契約の特徴を比較して、ご自身に合う契約方法を選びましょう。

契約を結んだら、売り出し価格を決めます。
売り出し価格は、早く売却したい、なるべく高く売りたいなどの要望を踏まえて、不動産と相談しながら決定します。
そして、売り出し価格が決まったら、その値段で広告を打ち出します。

広告を出すと、興味を持った購入希望者が不動産の内覧に来ます。
内覧に立ち会う場合は、購入希望者に気に入ってもらえるような配慮をすると良いです。
そして、購入希望者が購入の意思を固めたら、「買付証明書」をもらいます。
その後、詳細な条件の話し合いに移ります。

話し合いが進み、両者の出した条件に合意があれば売買契約を結びます。
売買契約は、買主と売主、不動産会社の担当者が集まって進めます。
その際に、物件価格の数パーセントを手付金として受け取ることが一般的です。

最後に、不動産の引き渡しを行います。
引き渡しは、一般的に買主が住宅ローンを借入する金融機関で行います。
ここでは、買主と売主、不動産会社の担当者に加えて司法書士が集まり、物件価格から手付金を引いた残金の受け渡しをします。

受領の確認後、売主が鍵を渡して引き渡し完了です。
そして、その日のうちに司法書士が登記申請手続きを行い、不動産の登記事項証明書に売買の事実を記載します。

なお、引き渡しの際に、住宅ローンの返済と抵当権抹消の手続きが必要ですので、あらかじめ金融機関に必要書類を準備してもらいましょう。

□不動産売却前の注意点とは?

不動産売却の流れは、大きく売り出し前と売り出し後で分かれます。
そして、それぞれの段階で注意点があります。
まずは、売り出し前の注意点を紹介します。

*状況に合わせて売却方法を考える

不動産の売却方法は、上記で紹介した仲介による売却以外に、「買取」「任意売却」「買取保証付き売却」などの方法があります。

「買取」とは、売却価格の相場の約7割の価格で不動産会社に買い取ってもらう方法です。
「任意売却」とは、住宅ローンの返済ができない場合に、債権者の合意のもと不動産を売却する方法です。
「買取保証付き売却」とは、不動産を売り出して一定期間が過ぎた場合に、媒介契約した不動産に買取をしてもらう方法です。

それぞれの方法から、ご自身の要望や状況を踏まえて最適な売却方法を選択しましょう。

*相場を参考に売却価格を決める

売り出し価格を決める際、不動産会社との相談も大切ですが、ご自身で近隣物件の相場を調べておくことをおすすめします。
大体の相場を把握しておくことで、過度に安過ぎたり高過ぎたりしない価格設定ができます。

□不動産売り出し後の注意点とは?

不動産の売り出しを開始した後にも注意点があります。
以下で、詳しく紹介しましょう。

*内覧前に掃除する

購入希望者が不動産の内覧に来る際、家の掃除をしましょう。
リビングや居室の掃除はもちろん、水回りや玄関などの掃除も徹底的に行うことが大切です。

また、可能であれば内覧の前に引っ越しを済ませておくと良いです。
なぜなら、生活感がなく物がない状態の方が、部屋が広く清潔に見えるため、購入されやすいからです。
もし、すでに引っ越している場合はハウスクリーニングを依頼すると良いです。

*売買契約書の内容を確認する

売買契約書には、不動産の売却価格や引き渡し日など、買主と売主で話し合った内容が記載されています。
これらの内容に、間違いや不備がある場合、契約自体が無効となってしまうため、印鑑を押す前にしっかりと内容を確認しましょう。
このような注意点を意識しながら売却を進めれば、失敗や後悔をするリスクを最小限に抑えられます。

□まとめ

以上、不動産売却の流れと注意点を紹介しました。
不動産売却の流れのイメージがつきましたでしょうか。
今回の記事を参考に、スムーズに売却を進めましょう。

当社では、不動産を売却したい方のご相談を受け付けております。
ご不明点等ございましたら、気軽にお問い合わせください。

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