2021年09月

共有財産を売却する方法と売却時のポイントを解説します!

「共有財産を売却する方法を知りたい」
「共有不動産の売却時に必要なものがわからない」
このようなお悩みをお持ちの方は多いですよね。
共有財産を売却する場合、個人所有の財産とは、売却方法や必要な書類が異なります。

そこで今回は、共有財産を売却する方法とポイントを紹介します。

□共有財産を売却する方法をご紹介!

不動産を所有している方の中には、単独名義ではなく他の人と共有名義で所有されている方も多いですよね。
そのような不動産を売却する際には、通常とは異なる方法で売却します。
以下では、共有不動産を売却する3つの方法を具体的に紹介しましょう。


1つ目は、共有名義者全員の了承を得ることです。
不動産の共同所有者全員の許可が得られれば、その不動産を売却できます。
最もシンプルな方法ですが、共有者のうち1人でも反対する人がいる場合は実現できません。

2つ目は、自分の持分のみを売却することです。
共有不動産のうち、自分に割り当てられている持分に限っては、自分の好きなように処分できます。
そのため、自分の持分のみを売却することも可能です。
ただし、自分の持分はどこまでかについて明確にする必要があり、場合によっては共有者と相談する必要があります。

3つ目は、名義変更をすることです。
不動産の共有者のうち、1人が他の共有者全員の持分割合全てを購入し、単独名義にすれば自分だけの意思で売却できます。

このように、共有不動産を売却する際には特殊な方法を取ることが多いです。
もし、共有不動産を売却したい方は、一度共有者と話し合うことをおすすめします。

□共有財産を売却する際に必要なものとは?

次に、共有不動産を売却する際に必要な書類を紹介します。

*登記済権利証

登記済権利証は、不動産の登記が完了した後に登記名義人に対して交付される権利証です。
登記人が土地所有者であることを証明するために必要な書類です。
なお、登記済権利証は平成18年以前に発行されていたもので、それ以降は登記識別情報が発行されるようになりました。

*土地測量図

土地などの不動産の売却にあたって、土地の面積や周辺の土地との境界線を明確にする必要があります。
このような面積や境界線について明確に記されている書類が、土地測量図と境界確認書です。
境界線が不明確の場合は、近隣の土地所有者と協議した上で、書類を作成する必要があります。

*共有者全員の身分証明書

不動産の売却には必ず本人確認ができる身分証明書が必要です。
そして、共有不動産の場合は、共有名義者全員の身分証明書が必要となります。
さらに、全員の実印や印鑑証明書、住民票も必要です。
共有名義者全員が実印を押印した上で、契約書に署名をすることで売却ができます。

□共有財産を売却する際のポイントとは?

最後に、共有不動産を売却するにあたって、押さえておきたいポイントを紹介します。

1つ目は、調整係を決めることです。
共有不動産の売却にあたって、共有者間の意見を取りまとめる調整係が必要です。
ただし、不動産に関する知識や法律に対する理解が必要な場合もあるため、専門的不動産業者に依頼するのも1つの手です。

2つ目は、最低売却価格を決めておくことです。
不動産の購入検討者から値段交渉があった場合に、逐一共有者全員で相談していると時間と労力がかかります。
そのため、あらかじめ共有者全員で最低売却価格を定めておき、値段交渉があった場合にも円滑に対応できるようにしましょう。
また、いつまでに売却したいのかという売却のリミットも定めておくと良いです。

3つ目は、時間にゆとりを持つことです。
不動産売却には、平均で半年から1年かかります。
また、共有不動産という性質上、通常よりも事実確認などに時間がかかる場合があります。
そのため、共有不動産を売却したいとお考えの方は、なるべく早く行動に移すことをおすすめします。

4つ目は、不動産を共有している人を明確にすることです。
共有不動産に関するよくある問題で、相続人が複数いる場合に、その後の相続でさらに共有者が増え、権利関係が複雑になることがあります。
共有者の数が増えると、手続きがより煩雑になり、労力と時間がかかってしまいます。
そのため、相続が発生したタイミングで、一度不動産の共有名義人を明確にしましょう。

また、将来のことを見据えて、権利者を明確にした時点で共有関係の解消を進めることも検討してみてください。

このように、共有不動産の売却は複雑になることが多いため、分からないことやトラブルが発生した際には、早めに不動産会社や専門家に相談することをおすすめします。

□まとめ

以上、共有財産を売却する方法と必要書類について解説しました。
共有財産を売却する際には、一緒に所有している人との相談が大切です。
今回の記事を参考に、共有財産の売却をスムーズに進めましょう。

当社は、不動産売却をお考えの方のご相談を随時受け付けております。
香川にお住まいの方は、ぜひご相談ください。

相続した不動産を売却したい!売却の流れやかかる税金などを解説します!

「相続した不動産を売却したい」
「相続した不動産を売却する際のポイントを知りたい」
このようにお考えの方は多いのではないでしょうか。
不動産を相続し売却する流れは複雑ですので、あらかじめ把握しておくことが大切です。

そこで今回は、相続した不動産を売却する方法とその際にかかる税金について解説します。

□不動産の相続から売却までの流れを解説!

相続した不動産を売却する流れは、通常の不動産の売却の流れとは多少異なります。
そこで、まずは不動産の相続から売却までの流れを紹介します。

最初に、遺言の確認をします。
故人の遺言があれば、それを元に相続内容を確認します。
その後、戸籍謄本から法定相続人の確認を行います。
もし、遺言による定めがない場合は、相続人の間で分割協議を実施します。

そして、相続後は被相続人の名義になっている不動産の名義を変更します。
この行程は「相続登記」と呼び、通常の不動産売却の流れにはないものです。
相続登記をしなければ不動産の売却ができませんので、必ず行うようにしましょう。

ここまでの相続を完了するためには、以下のような必要書類があります。

・登記申請書
・印鑑証明
・住民票の写し
・戸籍謄本
・遺産分割協議書(ある場合に限る)
・遺言書(ある場合に限る)

これらの書類を準備した上で、相続を進めるようにしてください。

相続登記が完了したら、次に不動産の査定を不動産会社に依頼します。
査定することで、おおよその売り出し価格を把握できます。
ただし、あくまで参考価格という点について留意しておきましょう。

そして、不動産会社と媒介契約を締結し、不動産の売却活動を開始します。
買主が決まったら売買契約を結び、引き渡しを行います。

最後に、売却することで得た金額を相続人で分配します。
ただし、遺産分割協議で分配を定めている場合に限ります。

□相続した不動産を売却する際にかかる税金とは?

次に、相続した不動産を売却する際にかかる税金を紹介します。

1つ目は、登録免許税です。
これは、相続登記を行う際にかかる税金です。
税率は、不動産の価額の0.4パーセントと定められています。
なお、不動産の価額は、市町村の役場が管理している固定資産課税台帳の価格が基準となります。

2つ目は、印紙税です。
これは、不動産取引の際に作成する文書に対して課税される税金です。
税額は売買契約の契約金額によって変動しますが、2000円から10万円程度です。

3つ目は、譲渡所得税です。
これは、不動産売却によって得た譲渡所得に対して課税される税金です。
税率は、譲渡所得の15パーセントまたは30パーセントです。
不動産の所有期間が5年以下の場合は15パーセント、5年超の場合は30パーセントです。

4つ目は、住民税です。
税率は、譲渡所得の5パーセントまたは9パーセントです。
譲渡所得税と同様に不動産の所有期間が5年以下か超過しているかによって税率が変動します。

5つ目は、復興特別所得税です。
これは、東日本大震災の復興のために必要な財源を確保することを目的とした税金です。
令和19年まで所得税の税率に2.1パーセント加算されます。
税率は、譲渡所得の0.63パーセントまたは0.315パーセントです。
こちらも譲渡所得税や住民税と同様の基準で税率が変動します。

このように、相続した不動産を売却するにあたって様々な税金がかかります。
これらの税金の税率を踏まえて、いくらぐらいの税金がかかるのか計算してみましょう。

□相続した不動産を売却する際のポイントを紹介!

相続した不動産を売却する際には、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
以下で、具体的に紹介しましょう。

*なるべく早く売却する

不動産の中でも住宅の売却には、築年数が大きく影響します。
景気にもよりますが、築20年を過ぎると資産価値が大幅に低減します。
そのため、時間にゆとりを持って早めに手続きを始めることをおすすめします。

*共有者との話し合いをする

不動産を相続する場合、複数人が共有名義で所有することがあります。
そのような共有不動産は、共有者の1人が勝手に売却することが法律上認められていません。
もし、売却する場合は不動産の共有名義人全員の同意を得る必要があります。
そのため、共有不動産を売却する意思がある方は、共有者と話し合い意思の統一を図りましょう。

話し合いでは、売却する際に誰が代表者で手続きを行うのか、売却金額の分配方法、売却の最低価格などを取り決めます。
これらについて全員の了解を得ることで、相続人や親族間のトラブルを防げます。

□まとめ

この記事では、相続した不動産を売却する方法、そしてその際にかかる税金について解説しました。
このような情報を知っておくことで、円滑に不動産の取引を進められるだけでなく節税対策もできるでしょう。
当社では不動産の売却に関するご相談を承っております。
ぜひ気軽にお問い合わせください。

不動産売買で委任状を作成する際の注意点とは?基礎知識も紹介!

「不動産の売却を委任したいけど、委任状の書き方が分からない」
このようにお考えの方は少なくありません。
不動産の売却をしたくても、やむを得ない事情から委任する場合はよくあります。
そのような場合に備えて、委任状に関する基礎知識を持っておくことが大切です。

そこで今回は、委任状作成に関する注意点を紹介します。

□委任状に関する基礎知識をご紹介!

最初に、委任状に関する基礎知識をご紹介します。

まず「委任」とは、当事者が一定の法律行為をすることを受任者に委託することを意味します。
そして、「委任状」とは、当事者本人の意思によって委託されたことを示す書類を指します。
より簡単に言えば、委任は、ある人が契約など法律に関わる行為をするにあたって、その行為の実行を別の人にお願いすることを指し、それを証明するのが委任状です。

また、委任状によって法律行為を委託された受任者のことを「代理人」と言います。
代理人の行為は、当事者の権限と同じとみなされ、当事者が認めている範囲内では、当事者の意思確認を伴わずに代理人の意思で実行できます。
そして、代理人には主に3つの種類があります。
各種類について紹介しましょう。

1つ目は、法定代理人です。
法定代理人は、本人の意思ではなく法律に基づいて任命されます。
代理人の権限は、法律で決められています。
例えば、親権者や成年後見人などが挙げられます。

2つ目は、任意代理人です。
これは、本人の意思によって任命される代理人です。
基本的に、法定代理人以外の代理人は全て任意代理人です。

3つ目は、復代理人です。
これは、代理人がその権限の範囲内でさらに別の代理人を任命した場合の人を指します。

□不動産売買を委任する具体的なケースを紹介!

委任に関する基礎的な知識はご理解いただけたでしょうか。
それでは、次に不動産の取引で委任をする具体的なシチュエーションについて紹介します。

1つ目は、不動産が遠方にある場合です。
売却する不動産が遠方にある場合や不動産所有者が海外に住んでいる場合、不動産売買がスムーズに進められない可能性があります。
そのため、不動産の付近に住んでいる人や日本に住んでいる人に取引を委託する場合があります。

2つ目は、取引を行う時間がない場合です。
不動産売買の手続きには、打ち合わせや書類の準備などがあり、時間と労力が取られます。
そして、仕事や入院などの関係で手続きにかけられる時間がない方は、委任することで効率的に売却手続きを進められます。

3つ目は、共有不動産を売却する場合です。
相続などで複数人が1つの不動産を共有する場合、契約や引き渡しなどの手続きに所有者全員が立ち会う必要があります。
しかし、現実的には全員が日程を合わせて1つの場所に集まるのは難しいです。
そのため、共有者の1人に委任することで立ち会う必要がなくなり、手続き自体もスムーズに進められます。

□委任状作成時の注意点を紹介!

上記で代理人に不動産売買を委任する旨を証明するために委任状が必要と紹介しましたが、書き慣れない書類ですので間違いや不備がないか心配になりますよね。
そこで、以下に委任状を作成する際の注意点を紹介します。

*内容を明確にする

委任状には、売買価格や手付金の金額、引き渡しの予定日など契約書に記載する売却条件を漏れなく明記し、代理人が自己意思で判断する必要がないようにしましょう。
代理人が勝手に行った行為でも、権限の範囲内では効力が発生してしまうため、なるべくご自身の意思をはっきり明記することが大切です。

*実印で押印する

委任状に印鑑を押す際には、実印を使用しましょう。
また、印鑑証明書と住民票も添付する必要があります。
実際、委任状は認印でも有効ですが、買主に対してマイナスな印象を与える恐れがあります。
そのため、実印を用意し買主の信頼を獲得しましょう。

*住所を記載する

委任状には、委任者と受任者の名前だけでなく住所も記載する必要があります。
同姓同名の人がいる場合、予期せぬトラブルが発生することがあるからです。
名前と住所を記載することで委任者と受任者を特定できるようにしましょう。

*曖昧な表現を避ける

委任状の内容を記入する際、曖昧な表現は避けるようにしましょう。
例えば、「一切」などの明確に範囲が定まっていない言葉を使うと、委任状の内容を曖昧にしてしまいます。
そのため、そのような曖昧な表現の使用はおすすめしません。
そして、万が一、取引の最中に変更点が生じた場合でも、代理人が勝手に判断できないようにする旨も記載しておくと良いです。

□まとめ

以上、委任状作成の注意点と委任に関する基礎知識を紹介しました。
不動産売却にあたって、不測の事態はつきものです。
今回の記事を参考に、委任状を書くことになった場合に備えましょう。
当社では、不動産売却に関するご相談を随時受付中です。
香川にお住まいでお困りの方は、気軽にお問い合わせください。

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