2021年08月

マンションを共有名義にするメリットとデメリットをご紹介!

「共有名義について知りたい」
「共有名義と単独名義って何が違うのかわからない」
香川にお住まいで、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は共有名義と単独名義の違いやマンションを共有名義にするメリットとデメリットをご紹介します。
この記事が参考になれば幸いです。

□共有名義と単独名義の違いとは?

名義には、単独名義と共有名義の2種類があります。
お金を支払うと所有権を得られますが、その2種類の違いはその所有権を得たのが1人なのか、複数いるのかという違いです。

まずは、単独名義についてご紹介します。
これは、土地や建物など1つの不動産に対して所有者が1人ということです。
例えば、旦那様1人のお金で不動産を購入した場合は、不動産登記には夫1人の名前が記載されて旦那様のみが不動産を所有していることになります。

また、単独名義である場合、名義人は所有者と呼ばれます。

次に、共有名義についてご紹介します。
共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有していることです。
例えば、夫婦でお金を出し合って不動産を購入した場合は、不動産登記には夫婦の名前が記載されます。
そして、不動産を夫婦で共同して所有していることが明記されます。

共有名義であれば、名義人は共有者と呼ばれます。

□共有名義のメリットとデメリットをご紹介!

共有名義のメリットには、自分の出資分についてはいつでも内容を確認できることが挙げられます。

また、住宅ローン控除を二重で受けられることもメリットとして挙げられるでしょう。
夫婦でマイホームを購入して共有名義にすると、それぞれの収入に対して住宅ローン控除の適用を受けられます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1パーセントが10年間にわたって所得税、または住民税から減税される制度です。
共有名義の場合は住宅ローン控除が二重で受けられるため、減税額が多くなります。

そして、売却時の特別控除を二重に受けられることもメリットです。

マイホームを売却した際は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高で3000万円まで控除を受けられる特例があります。
夫婦の共有名義である不動産を売却するケースには、旦那様と奥様それぞれが3000万円の控除を受けられるので嬉しいですよね。

続いて、共有名義のデメリットをご紹介します。

共有名義のデメリットは、共有者全員の承諾がなければ売却できないことです。
不動産の所有者は自分だけではないので、他の所有者の承諾がない状態での売却はできません。

例え自分に9割の持ち分があった場合も同じです。
不動産を売却する際は、共有名義になっている名義人全員の署名と印が必要になります。

また、共有者が他界すると相続の対象になることです。
不動産の共有名義人が亡くなった際は、その方の持ち分は相続対象になります。

共有名義人の相続人が複数いる場合、相続人が増えていく可能性がありますよね。
そうなると、不動産売却時に共有者全員の意見がまとまらないことがあるためデメリットといえます。

贈与税の対象となる場合があることもデメリットとして挙げられます。
例えば、共有名義人の奥様が仕事を辞めて収入がなくなった場合、旦那様が奥様の分の住宅ローンを支払うこともありますよね。
この場合、奥様から旦那様への贈与とみなされ、旦那様に贈与税がかかることがあります。

そして、住宅ローン諸費用が余分にかかってしまう可能性もあります。
不動産購入や住宅ローン契約に伴う諸費用として、事務手数料や登記手数料があります。
この諸費用が、共有名義人の人数分かかってしまうケースがあり、契約や登記が2本になり増額してしまう可能性があります。

□共有名義を変更する方法をご紹介!

共有名義で不動産を購入された方で、離婚や共有者が亡くなることによって共有名義を変更される場合もあると思います。
ここでは、共有名義の変更方法を解説します。

まずは、離婚によって共有名義を変更される場合です。
この場合、夫婦の間で合意ができていれば名義の変更が行えます。
書類に署名と押印を行い、法務局へ申請をすれば完了です。

一方で、夫婦の間で合意が得られていない状態での名義変更は、裁判によって解決することになるため注意してください。

続いて、共有者の死亡に伴って共有名義の変更をする場合です。
この場合、夫婦で共有名義で不動産を購入し、一方の共有者が死亡した場合は相続人が次の共有者になります。
一方、相続人がいない場合は共有の状態が解除となり、単独名義で不動産を購入することになります。

また、相続人がいる場合でも、共有関係を解消したい場合は単独所有に変更することも可能です。

□まとめ

マンションを共有名義にするメリットとデメリット、共有名義を変更する方法をご紹介しました。
また、単独名義と共有名義の違いもご紹介したので、参考になれば幸いです。
ぜひ、記事を参考にしながらこれらの名義のメリットとデメリットをよく理解した上で名義について考えてみてくださいね。

離婚した際共有不動産はどうする?わかりやすくご紹介します!

「共有不動産が何かわからない」
「離婚した際に共有名義のままにするデメリットってあるのかな」
香川にお住まいで、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は離婚した際の共有不動産についてご紹介します。
この記事が参考になれば幸いです。

□共有不動産についてご紹介!

そもそも、共有不動産とは何かをご紹介します。
自宅を購入する際に、夫の持分がこれくらい、妻の持分がこれくらいと不動産を共有するケースがよくありますよね。

共有とは、1つのものを複数の人が共同で所有することです。
それゆえ、共有しているそれぞれの人のことを共有持分権者と呼びます。

では、共有持分を調べるにはどのようにすれば良いのでしょうか。
それは、不動産の全部事項証明書に書いてあります。
そもそも夫婦が不動産を共有しているのか分からない場合、それぞれの持分割合を知りたい場合には法務局で不動産の全部事項証明書を取得しましょう。

また、不動産会社や司法書士事務所、弁護士事務所ではネット上で取得をし、即日確認もできます。
急いでいる方や専門家のアドバイスをもらいたい方はぜひ問い合わせをしてみてください。

□離婚の際に共有名義のままにするデメリットとは?

1つ目のデメリットは、離婚後もお互いの関係が続いてしまうことです。
離婚後に夫婦で不動産を共有していることで、離婚後もお互いの関係が続いてしまいます。
共有物件の場合は、一人ひとりができることが限られます。
他の共有者の同意がないと長期の賃貸借や売却といった重要な行為ができません。

リフォームをすることすら制限されてしまう程です。
離婚の後も何かあるたびに相手と連絡をとって協議することはストレスになるのではないでしょうか。
意見が合わなくてもめてしまう場合もあるかもしれません。
それゆえ、出来る限り共有名義を変更しておくことをおすすめします。

2つ目のデメリットは、放置される可能性が高くなることです。
先ほどもご紹介したように、共有物件を活用するためには双方の合意が必要です。
ただ、実際には元夫婦が協力して物件を活用するのは難しいことが多いことが予想されます。
売却したいと思っても相手が反対する可能性もあります。

結果として、不動産が放置されてしまうもったいない状態になる場合が多いです。

3つ目のデメリットは、維持費がかかることです。
不動産は、所有しているだけで毎年固定資産税がかかります。
不動産会社に管理を任せた場合でも、管理費がかかるでしょう。
活用しなくても出ていくお金があることもデメリットになります。

また、共有している以上は固定資産税は分担するのが原則になります。
一方で、相手が清算に応じてくれない場合は負担が1人に集中してしまい、問題が起こってしまう可能性があります。

□離婚した際に家を単独名義にする方法とは?

上記では、離婚の際に共有名義にしたままにするデメリットを紹介しました。
そのまま共有名義にしておくデメリットを理解していただけたと思います。
そこで、共有名義を変更したいと思った方のために、離婚の際に家を単独名義にする方法をご紹介します。

結論から言うと、どちらかが相手に自分の共有持分を全て譲ることで単独名義にできます。
そのためには、どちらかの共有持分を相手に財産分与することで対応します。

方法は、住宅ローンがあるかないかで異なります。
まずは、住宅ローンがない場合をご紹介します。

住宅ローンが残っていない場合には、共有持分を財産分与することが簡単にできます。
合意書や契約書を作成し、財産分与に基づいて共有名義から夫婦のどちらかの単独名義へ不動産登記をすれば良いだけだからです。

この場合、家の名義を譲ってもらった側は、相手に対して家の価値の半額分の代償金を支払うことで公平に財産分与できます。

夫婦の合意がある場合は、代償金なしで相手に家を全て分与することも可能です。

次に、住宅ローンがある場合についてご紹介します。
住宅ローンが残っている場合は、残っていない場合と比べて少し複雑です。

住宅ローンを利用している場合、借り入れ先の金融機関の了承を取らないで家をどちらか一方の単独名義に変更してしまうと住宅ローンの契約違反になる可能性が高いです。
違反してしまうと、残っている住宅ローンの一括支払いを求められる可能性もあります。

例えば、夫婦でローンを組んでいて家が共有名義になっている場合、夫が妻に家を分与したいとしても夫名義の住宅ローンを完済してからでないと妻に名義変更できません。
住宅ローンを完済するためには、お金を工面して支払う必要があります。
この場合、実家などからお金を出してもらう、ローン借り換えをして相手名義のローンを完済し、住宅ローン全額を自分名義にするという方法を使用する方が多いです。

□まとめ

離婚した際の共有不動産についてご紹介しました。
共有不動産について、共有名義を単独名義に変更する方法を理解していただけたら幸いです。
香川で共有不動産について悩まれている方は、ぜひ当社にお気軽にご相談ください。

土地を売却したい方必見!水道管が売却に関係することをご紹介!

「土地を売却したいけど水道管が心配だな」
「水道管と土地の売却価格って関係するのかな」
香川にお住まいの方で、このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで、今回は水道管と土地の売却価格の関係についてご紹介します。

□水道管の状況と土地価格の関係とは?

土地の売却価格には、水道管の耐久性や土地のどの部分を通っているかなどが関係します。
避けたいのは、水道管が古く破裂の可能性がある場合です。

破裂の可能性があると、家を建てた時に困りますよね。
そのリスクの分土地の価格が減少してしまいます。

また、水道管が隣の敷地を通っている場合も避けたいですね。
水道管は水道本管という太く大きな管から、各家に延びている引き込み管で水が引かれます。
引き込み管が他の敷地にまたがっている場合、土地の価格は落ちます。

なぜなら、引き込み管が他の敷地を跨いでいると、破損のリスクが高まってしまうからです。
一方で、破損のリスクがあっても引き込み管の上で人が生活していれば大規模な工事は出来ません。
それゆえ、このような土地を売却する際は注意が必要です。

□土地を売却する際の水道調査について!

土地の水道管の調査はどのような箇所を調べれば良いのでしょうか。
調べる必要がある箇所は、水道管の材質や経年劣化の状態、配管方法です。

まずは、引き込み管があるかをチェックします。
その土地に水を通す場合、引き込み管があることが条件になるからです。
長年放置されてきた空き家を更地化した際には引き込み管がない場合があるので、このような場合は自費で引き込み工事を依頼しましょう。

また、水道管の口径は何ミリメートルであるかもチェックする必要があります。
現代の生活においては20ミリメートルが一般的であるため、違う場合は取り換え工事を依頼する必要があります。

□水道管に問題のある土地の売却価格について!

引き込み管を共有していると土地の売却価格が下がってしまうことをご紹介しました。
このように、水道管に問題がある土地は売却価格に大きな影響を与えてしまいます。
そこで、下記ではこれらによってどのようなリスクが発生するのかをご紹介します。

まず、買い手がつかないことが挙げられます。
引き込み管を共有していると破損のリスクが高いために他の土地と比較して売却価格が下がることは紹介した通りです。
また、土地の周辺環境やエリアによっては売価を下げても買い手がつかないことが考えられます。

あまりにも買い手がつかないといった場合は、不動産業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。
ただ、売却希望価格よりも下がってしまう場合が多いので注意しましょう。

次に、工事費の負担をしなければならない場合があることがリスクとして挙げられます。
水道管の引き直し工事を行う場合、工事費の負担は売主にある場合がほとんどです。
周辺環境やエリアによって工事費に違いはありますが、相場は30~50万円程度かかってしまいます。

リフォーム会社に直接依頼せず、中間マージンを通した場合には工事費に加えて仲介手数料料金がかかるため注意しましょう。

一方で、事前に水道管に欠陥が見つかれば、工事を行った上で売却し工事費を売却価格に上乗せすると良いでしょう。

□水道管に問題がある場合の対処法をご紹介!

上記では、水道管に問題があることによって起こり得るリスクを紹介しました。
このようなリスクを考えると、水道管は引き直した方が良いと考えられます。
ただ、せっかく土地を売却するのに水道管の工事費用を負担するのはもったいないと思われる方が多いと思います。
そこで、ここでは工事費用を少しでも軽減させる方法をご紹介します。

1つ目の方法は、水道管の引き直し費用を予算に入れることです。
これは、土地の売り出し価格に水道管の引き直し費用を組み込むということです。

ただ、水道管の引き直しの工事費用を全て売り出し価格に組み込んでしまうと売却が成立しにくくなることが考えられます。
それゆえ、売主も少しは負担することをおすすめします。

また、売りに出す際は土地の説明にその旨を記しておくと良いでしょう。
仲介を依頼している不動産会社もその件に関してアドバイスをくれるので、参考にすると良いですね。

もし、工事費用を売り出し価格に組み込んでいて買い手がなかなか見つからないという場合は、工事費用を自己負担とするように変えることをおすすめします。

2つ目の方法は、交渉をすることです。
水道管の引き直しの工事費用を売り出し価格に上乗せする方法はあまりしたくないという方もいらっしゃると思います。
そのような場合は、購入希望者と交渉をしてみる方法があります。

購入希望者は、できるだけ安心できる土地を買いたいと思っているはずですので、前もって整備しておいたことを伝えて価格の交渉をすれば工事費用を軽減できるかもしれません。

□まとめ

水道管が土地の売却価格を下げてしまうことをご紹介しました。
香川にお住まいで土地を売却しようとお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
土地の売却をされる方は、ぜひお気軽に当社にお問い合わせください。

お盆休みのお知らせ!

拝啓

残暑の候、貴社ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。毎度格別のお引き立てを賜り厚く御礼申し上げます。

さて、誠に勝手ながら弊社夏季休業を下記の通りとさせて頂きます。

                                                  敬具

                  

                 記

      令和3年8月9日(月)~8月15日(日)

 

※お電話でのお問い合わせは、令和3年8月16日(月)午前10時よりご対応させて頂きます。

※期間中に頂きましたメール等につきましても令和3年8月16日(月)午前10時より順次ご対応させて頂きます。

                                                  以上

 

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