2021年07月

離婚したら夫婦名義の住宅ローンはどうなる?注意点をご紹介します!

「夫婦名義で住宅ローンを組んでいたけど、離婚後にはどのような扱いになっているのだろう。」
このように、夫婦名義の住宅ローンはどうなるのかについて知りたい方は多いと思います。
そこで今回は「離婚時に共有名義を変更するべき理由」「名義変更する際の書類や流れ」「住宅ローンに関する注意点」についてご紹介します。

□離婚時に住宅を売却しない場合には共有名義を変更しておこう

結婚してから住宅を購入していたのであれば、離婚時には公平にその住宅は財産分与されるようになっています。
どちらの名義でローンを組んでいたのかは財産分与に関してはあまり重要ではありません。
財産分与の方法は2種類あります。
1つ目は、片方が住宅を所有し、持分に相当する金額を相手に支払う方法です。
2つ目は、住宅を売却して得た金額を分配する方法です。
それぞれのケースによって名義をどうするかが変わるので、どちらの方法を利用するかをきちんと考えておきましょう。

もし住宅を売却せずに財産分与を行うのであれば、持分の金額を相手に支払うのと同時に、ローンを支払い続けることになります。
そのローンの名義は共有名義になっていることが多いので、今後も所有し続けるのであれば、住宅の権利を取得するためにも名義をご自身に変更しておくことをおすすめいたします。
ただ、共有名義のローンの名義変更は金融機関側にリスクがありますので、簡単には変更できないことが多いです。
第3者として連帯保証人や連帯債務者を設定すると、名義を変更できる可能性が高くなるのでおすすめです。

□名義変更をする際に必要な書類や流れについて解説

不動産の名義を変更する際には以下の書類が必要です。
・登記申請書
・不動産の登記事項証明書
・不動産の権利証
・固定資産評価証明書
・戸籍謄本
また、上記の書類の他にも、印鑑証明や実印、新しい名義人の住民票などが必要になることを覚えておきましょう。
登記申請書を作成する際にはかなり手間と時間がかかることがあるので、司法書士に依頼して作成してもらうこともできます。
書類を全て用意できたら、法務局に提出します。
離婚した時点で住宅ローンが残ってしまっている場合は、書類を用意したとしても名義変更ができないケースがあるので注意しましょう。

□住宅ローンに関する注意点についてご紹介

注意点は大きく分けて3つありますので、それぞれ詳しくご紹介いたします。

*養育費の支払いが必要な場合にローンの負担を考慮しよう

離婚時に成人していないお子さんがいる場合、お子さんを実質的に育てていない方の親が養育費を支払うことになります。
多くの場合夫側が支払うことになるでしょう。
そのため、養育費に加えて住宅ローンも支払うことになるととても負担が大きくなってしまいます。
養育費の算定表においては、養育費の中に住居費も含まれているので、住宅ローンの返済額を考慮して養育費を減額できる場合があります。
安心して子育てをしていくためにも、養育費や住宅ローンをどのように負担するのかをきちんと話し合っておくと良いでしょう。

*トラブルを防ぐために話し合いの内容を公的に記録しておこう

離婚時の話し合いにおいては、話した内容を公的な文書に記録しておくことがとても大切です。
養育費や住宅ローンの支払いなどを口約束で決めたとしても、法的な拘束力がない場合には約束を破られる可能性があります。
トラブルが起きてしまってからでは解決ができなくなることがありますので、きちんと話し合いの内容を記録しておく必要があると言えるでしょう。

公正証書をきちんと作ってから離婚することを公正証書離婚と呼びます。
公正証書には上述いたしました住宅ローンや養育費の支払いの他にも、財産分与や子供との面会可能日や面会条件、親権などについても明記します。
公正証書に記載された条項については法律に違反するものでない限りは遵守する必要があります。
もし遵守されなかった場合は強制執行の対象になるためご注意ください。
相手が守らなかった場合には罰則が課されるので、訴訟を行う場合にも有利になる点でも作成しておくことにはメリットがあると言えるでしょう。

*連帯保証人になっている場合は代理を立てよう

仮に相手が今後住宅ローンを支払っていくとなった場合でも、連帯保証人になっていると、もし住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合にご自身に支払い義務が発生してしまいます。
離婚成立後であっても金融機関で連帯保証人に設定されている場合は返済義務が生じてしまうので気をつけましょう。
相手側の親族に連帯保証人になってもらうか、相手に他の金融機関でローンを組み直してもらうなどを実行してもらう必要があります。

後々トラブルに発展する可能性があるので、住宅ローンに関しては注意点を踏まえて対策を行いましょう。

□まとめ

今回は「離婚時に共有名義を変更するべき理由」「名義変更する際の書類や流れ」「住宅ローンに関する注意点」についてご紹介しました。
この記事を参考に、名義変更をきちんと行い、不動産の売却を検討してみてくださいね。
もし何かわからないことがありましたら、お気軽に当社にご相談ください。

共有名義の不動産の持分はどう求める?計算方法を解説します!

不動産の持分はどのようにして求めれば良いのでしょうか。
持分を正確に計算したい方は多いと思います。
では、具体的にどのような計算方法で割り出すべきか、持分の割合を適当に決めるべきではない理由などについて見ていきましょう。

□持分割合についての詳細と計算方法についてご紹介!

持分割合とはそもそもどのようなものなのでしょうか。
1つの不動産を複数人で所有する場合は、それぞれが所有する権利を分割できます。
その権利が分割される割合のことを持分割合と呼びます。
原則として持分割合は自分たちで勝手に決めるのではなく、それぞれの名義人が住宅を購入する際の住宅ローンをどれだけ支払ったかに応じて決めることになります。
それでは次に、持分割合はどのようにして求めたら良いのかについて確認していきましょう。

持分割合は、住宅ローンを含む住宅を購入する際に名義人が支払った金額から不動産の購入代金を割ることで求められます。
仮に5000万円分の不動産を購入した際に夫側が3000万円、妻側が2000万円の割合で購入費用を負担したとします。
そのようなケースの場合には、夫の持分割合は3000万円から5000万円を割るので60パーセント分、妻の持分割合は40パーセント分であると計算できます。
持分割合は一般財団法人民事法務協会のホームページでも確認できますので、詳しい割合を知りたい方はぜひ確認してみてくださいね。

□相続時の持分割合の決め方について解説!

上記でご紹介しました持分割合の計算方法は、不動産を購入したケースの場合に適用されるものです。
実は共有持分は相続によって取得するケースもあります。
ここでは相続による共有持分の決め方についてご紹介いたします。

*法定相続分で決める

相続時に共有名義にする場合は、被相続人とご自身との関係性や相続する人数によって持分を決めることがあります。
そのような場合には、どの立場の相続人がどのくらい持分を取得できるかが法律によって定められているので、それに従って持分を分割していくことになります。
仮に夫と妻で半分ずつの共有持分がある4人家族のケースで夫が亡くなってしまった場合について考えてみましょう。
このような場合は、妻は夫の共有持分を半分、子供たちは2人いるので、元々半分だったところをさらに半分にして持分を取得することになります。
結果として、妻が4分の3、子供はそれぞれ8分の1ずつ持分を取得することになります。
法定相続分に従うと、このように取得する割合があらかじめ決められているので、簡単に計算できます。

*遺産分割協議を行なって決める

法定相続分に従って分ける方法以外にも、遺産分割協議を行なって決める方法もあります。
例えば、上述しました例を取り上げますと、遺産分割協議を行なって子供たちは共有持分を取得せずに妻1人だけの単独名義にするなどの変更も可能です。
しかし、そのような場合には子供たちは遺産を受け取れなくなってしまうため、納得してくれないかもしれません。
そのため、子供たちが相続して取得する予定だった共有持分の相当額を現金として支払うことで解決すると良いでしょう。
また、相続人全員の同意が得られるのであれば、遺産分割協議は成り立つので、遺言書に記載があった場合でも持分の比率を決められます。

□持分割合は適当に決めるべきではない理由について解説!

住宅を購入する際には、原則として持分割合は計算方法に従って決めることになりますが、実は所有権保存登記で持分割合を決める際に計算方法に従わずに記入することも可能です。
ただ、支払った金額に応じた持分割合にしない場合にはデメリットが生じてしまうので、適当に決めるべきではありません。
ここでは持分割合は適当に決めるべきではない理由について解説していきます。

仮に住宅ローンの支払いを夫が3000万円、妻が1000万円負担する場合は、持分割合も夫が4分の3、妻が4分の1にすると綺麗に分割できます。
しかし、単独名義にしたいからといって持分を全て夫に帰属させてしまうと、法律上妻が1000万円分の財産を夫に譲った扱いになってしまい、贈与税が発生してしまうという事態になりかねません。

もし贈与した金額が1000万円の場合は、1000万円から110万円の基礎控除額を引き、890万円に税金が課されることになります。
税率は40パーセントですので、890万円に40パーセントをかけた金額で356万円になり、そこから控除額の125万円を引いて231万円が贈与税として課される金額です。
つまり、持分を適当に決めて、もし1000万円分の贈与を受けたと判定されてしまった場合には、贈与税が200万円以上かかってしまうのです。
払う必要のない税金を払うことにもなってしまうので、持分割合は適当に決めずに計算方法に従って決めるようにしましょう。

□まとめ

この記事で紹介したように、持分割合は適当決めるべきではありません。
ご紹介しました計算方法を用いて、正確に持分割合を導き出しましょう。
持分について不安を抱いてらっしゃる場合は、お気軽に当社にご連絡くださいね。

共同名義のまま離婚してしまった場合の対処法について解説します!

「共有名義のまま離婚してしまったけど、どうしたら良いのだろう。」
このように、不動産を売却する際の共有名義の変更についてお悩みの方は多いと思います。
そこで今回は「共有名義を解消する方法」についてご紹介します。

□離婚時に共有名義がある場合は解消しておくべき!

そもそも共有名義はなぜ解消する必要があるのでしょうか。
まずは、不動産の名義を変更せずにそのままにしているとどのような弊害が生まれるのかを把握しておくことが大切です。
ここでは、解消すべき理由について詳しく解説していきます。

最も大きなデメリットとして、離婚後にもお互いの関係が続いてしまうことが挙げられます。
離婚後にも連絡を取り合いたい場合は別ですが、あまり連絡を取りたくない状態になっているかもしれません。
そのような場合に、不動産を売却したりリフォームしたり、貸し出したりする同意を得るための連絡を取るのは大変ですよね。
自分1人の権限で不動産に手を加えられなくなるので、離婚後にも関係が続いてしまう点に注意しましょう。

他にも、不動産を放置することになってしまうリスクもあります。
共有名義になっている不動産を離婚した元夫婦が共同で管理するのはとても難しいでしょう。
売却や賃貸などを行おうと思っても、相手が反対すると実行できなくなってしまいます。
その結果、不動産を放置してしまい、維持費だけがかかるという状態になるケースもよくあります。

また、維持費関係のトラブルが生まれる可能性がある点でも解消するべきだと言えるでしょう。
仮に共有名義でこれから管理していくとしても、固定資産税は分担して支払うことになります。
もしお相手が支払いに応じなかった場合、負担が1人に集中してしまうことになるので、トラブルに発展してしまいます。

上記でご紹介しましたように、離婚後に不動産を共有名義で所有することには様々なデメリットがあります。
それでは次に解消する方法について見ていきましょう。

□共有名義を解消する方法について解説!

具体的にどのような方法で解消できるのでしょうか。
住宅ローンがあるかどうかによって解消方法は変わりますので、それぞれ詳しく解説いたします。

*住宅ローンがない場合の変更方法とは

住宅ローンがない場合には比較的簡単に名義を変更できます。
離婚した後に法務局に行き、登記申請をすることで名義変更を完了できます。
登記を申請する際の書類は自分で作ることもできますが、かなり手間と時間がかかってしまうので司法書士に依頼することをおすすめいたします。
ただ、依頼すると司法書士への依頼報酬がかかってしまう点にご注意ください。

*住宅ローンがある場合の変更方法とは

住宅ローンがある場合には名義を変更するのがとても難しいと言えるでしょう。
ローンを全て返しきってからでないと単独名義に変更できないことが多いです。
ローンの借り換えを行なう方法や他の連帯債務者や連帯保証人を加えるなどの方法で、一度ローンを完済すると良いでしょう。
それぞれの方法についてより詳しく解説していきます。

まずは1つ目にご紹介した方法である他の金融機関から借り換えを行う方法の詳細について解説します。
最初に夫の名義で契約した住宅ローンを妻に変更する場合、妻が新しく住宅ローンを他の金融機関で契約し、融資してもらったお金を使って前契約していたローンを完済します。
ただ、すでにローンを組んでいる方が新しくローンを契約しようとしても審査が通らない可能性がある点にご注意ください。
前回借りた時よりも収入が安定していたり、残っている金額が少ない場合には借り換え用のローンを組める可能性があると言えるでしょう。

次に他の連帯債務者や連帯保証人を加える方法について解説します。
共有名義になっている場合はお互いが連帯保証人になっていることが多いです。
そして、金融機関は夫婦の収入を合わせた金額を元に融資を決定しています。
そのため、もし1人で2人分のローンを返済するために名義を変更しようとしても受け入れられないかもしれません。
しかし、離婚した方以外にも連帯保証人または連帯債務者が加わればリスクが低くなるために名義変更ができる確率が高くなるでしょう。

□不動産を売却することでも解決できる!

共同で所有している方の同意が必要にはなりますが、共有名義の不動産でも売却可能ですので、共有名義を変更せずとも離婚後の不動産問題を解決できる可能性があります。
また、建物を全て売却するのではなく、自分の持分だけを売却することもできます。
ただ、マンションの1室や戸建て物件を持分に応じて分割して売却するのは難しいです。
売却できるケースは土地を分筆した場合や共同住宅を1室ごと売却するなどの場合であることにご注意ください。

□まとめ

今回は「共有名義を解消する方法」についてご紹介しました。
この記事を参考に、共有名義を解消して不動産を活用してみてくださいね。
もし何かわからないことがありましたら、お気軽に当社にご相談ください。

不動産買取のメリットとデメリットについて解説します!

「香川に土地が余っているんだけど、どうしよう」
「実家の戸建てを使わなくなったから、どうにかしたい」
このようにお悩みの方におすすめなのが、不動産買取です。
とはいえ、不動産買取には不安を抱えている方もいることでしょう。
そこで今回は、不動産買取のメリットとデメリットをご紹介します。

□不動産買取のメリットとは?

不動産を買い取ってもらうメリットを4つご紹介します。

1つ目は、仲介手数料がかからないことです。
仲介売却とは違い、不動産会社が直接不動産を買い取るので、仲介手数料というものは存在しません。
仲介売却では、仲介手数料が会社によってさまざまなので、手数料を気にして業者選びをしなければなりません。
しかし、手数料がかからない不動産買取では、金額面では買取額のみを気にすれば良いのです。

2つ目は、比較的早くお金に換えられることです。
もちろん買取にかかる期間は、地域や価格によってもさまざまです。
しかし、平均的には、マンションで3~6ヶ月ほど、戸建てで9~12ヶ月ほどで買取取引が成立する傾向にあります。
不動産を手放すまでのスピード感を最優先する方にとっては、買取がおすすめなのです。

3つ目は、誰にも知られずに不動産を手放せることです。
仲介売却の場合、不動産会社を仲介して不動産を売りに出すことになります。
広告掲載して売り出すのが一般的なので、検索サイトで誰でも簡単に見ることができてしまいます。
もし近所の人や親戚の人に見つかれば、売るつもりであることや販売価格が知られてしまいます。
不動産買取であれば、不動産会社に売って、引っ越して終わりです。

4つ目は、内覧の手間が省けることです。
仲介の場合は、購入希望者が何人も不動産を内覧しにきます。
内覧時は、家を片付けてきれいに見せる必要があるため、何度も内覧があるとなると時間と手間がかかります。
一方買取の場合は、不動産会社による内覧の一度のみ。
一度で終わることがわかっているので、気持ち的にも余裕が生まれますよね。

□不動産買取にはデメリットもある?

ここまでは、不動産買取と仲介売却を比較して、不動産買取のメリットを紹介してきました。
しかし、不動産買取にはデメリットも存在します。
ここでは、2つのデメリットを見ていきましょう。

1つ目は、価格は予想以上に低くなる可能性があることです。
不動産会社は、買い取った物件に付加価値をつけて再販することで利益を得ています。
そのため、その不動産を再度販売するときのリスクや経費を想定して買取価格を決めます。
また、売主の希望のスケジュール通りに進めたり、販売時の買主とのトラブルの責任を不動産会社が負ったりと、不動産会社にとってリスクが大きくなるため、仲介と比べると価格が低くなることが多いです。

2つ目は、不動産次第では買取できないこともあるということです。
建物や室内の状況があまりにも悪い場合は、再度販売するためのリノベーション等にコストがかかりすぎてしまいます。
また、状態や条件によっては再度販売することができないと判断される不動産もあります。
その場合には、不動産買取をお断りされてしまうでしょう。

□まとめ

今回は、不動産買取に不安を抱えている方に向けて、不動産買取のメリットとデメリットを紹介いたしました。
諸事情により、誰にも知られずにできるだけ早く不動産を手放したいという方にとっては、買取はおすすめな選択肢です。
また、内覧や広告掲載などの手間が省けるのも魅力のひとつです。
香川に使わなくなった不動産をお持ちの方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。

不動産買取をお考えの方へ!注意点を紹介します!

不動産買取は、不動産の仲介売却と比較するとさまざまなメリットがあります。
しかし、買取を検討する際にはいくつかのことに注意する必要があります。
また、場合や物件によっては不動産買取が向かないケースも考えられます。
そこで今回は、不動産買取の注意点と不動産買取がおすすめのケースをご紹介します。

□不動産買取の注意点をご紹介

ここでは、不動産買取の注意点を3つ簡単にご紹介します。

1つ目は、その地域の物件価格に詳しい不動産会社に依頼することです。
不動産会社は大手から地域密着型の会社まで、さまざまです。
しかし、買取価格は会社の規模に比例しているわけではありません。
地域によって不動産の相場は大きく変わってきますので、その地域に詳しい地元の不動産会社が最も適正価格を提示してくれる可能性が高いです。
例えば、当社の場合は香川・高松エリアを中心に不動産買取を承っています。

2つ目は、不動産を売却する理由を不動産会社に説明することです。
個人的な諸事情により、不動産会社にも理由を説明したくない場合もあることでしょう。
しかし、不動産は大きなお金が動く取引であるため、お互いの信頼関係がとても大切になってきます。
不動産会社は個人情報を厳重に取り扱っているため、可能な範囲で不動産を手放す理由を説明することをおすすめします。

3つ目は、引き渡し条件を確認することです。
引き渡し条件とは、所有している不動産をどのような状態で引き渡すのかということです。
例えば、マンション物件であれば、エアコンや照明などの設備は設置したままなのかといったことです。
家財などを残しておくと、買取価格から処分費用を差し引かれることになる可能性があります。
あとで「知らなかった」ということがないように、事前に引き渡し条件を話し合い、合意しておきましょう。

□不動産買取がおすすめのケースとは?

ここまでは、不動産買取を不動産会社にお願いするときに気をつけるべき点をご紹介しました。
では、どのようなケースで不動産買取がおすすめなのでしょうか。

*自分にとってなるべく早い換金が必要なケース

転勤などにより他の地域へのいち早い引っ越しが求められている場合、早めの家を処分できる不動産買取がいいでしょう。
仲介売却では、タイミング次第では1年ほどかかってしまう可能性があります。

また、離婚により広い家がいらなくなったというケースも考えられます。
離婚時は共有財産を財産分与するので、そのときにまとめて買取で換金もしくは分割するのがおすすめです。
他にも、ご両親が亡くなり兄弟で実家を分割相続したケースも、誰も住まないのであればいち早く換金しましょう。
固定資産税がかかってきたり、1つの不動産を分割相続すると実質的なオーナーは誰なのかというトラブルの原因になるからです。

*周りの人に知られたくないケース

離婚やお子様のいじめなどが原因で、遠いところに引っ越しを考えている場合、あまり近隣の方には知られたくないですよね。
仲介売却の場合、不動産情報は一般公開されるため、周りの人に売り出しに気づかれてしまう可能性があります。
一方、不動産買取の場合は、不動産会社が買い取ったらすぐに引っ越しできるため、第三者に気づかれる心配がありません。

*遠方にある不動産を手放すケース

不動産を仲介売却する際は、買主との契約や物件の内覧など、何回も現地を訪れる必要があります。
そのため、特に働いている方にとっては、遠方の不動産を仲介売却するのは難しいのです。
一方、不動産買取の場合は、不動産会社による内覧と契約を最低1回で終わらせることができるので便利です。

□まとめ

今回は、不動産買取の注意点と不動産買取に向いているケースを3つずつご紹介しました。
いち早く不動産を換金したいケースや遠方に不動産があるケースでは、不動産買取がおすすめです。
また、不動産会社選びはその不動産がある地域に密着した会社を選ぶといいでしょう。
当社は、香川・高松を中心に土地、マンション、戸建てといった不動産の買取を行っております。
お気軽にご相談ください。

  • 水曜日・祝日 定休 AM10:00〜PM7:00
  • ご相談専用ダイヤル087-899-8811
  • Webご相談フォーム