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高松市で不動産を売却したい!節税のための減価償却って何?

「不動産を売却したいけど、税金がたくさんかかってしまいそう。」
「どうにかして税金を減らす方法はないの?」

不動産を売却する際には多額の税金がかかってしまいます。
そんな時に、少しでも税金を減らす手段に「減価償却」が関わってくることをご存知ですか?
そこで今回は、不動産売却の減税に深くかかわってくる減価償却について解説していきます。

 

□減価償却とは

まず、減価償却とは何なのか、ということから解説していきます。
減価償却費とは、不動産を購入した際に、一年で一括して費用を全額計上していくのではなく、将来利用が可能な年月に分けて、一年ずつ計上していく、というものです。
不動産売却の際には、購入時の価格ではなく、売却時の価格で税金の額が決まるため、減価償却で不動産の価格が下がっていれば、かかる税金の価格も安く済む、という仕組みになっています。
しかし、減価償却の対象となるのは建物の部分だけです。
土地の部分は減価償却できないので注意しましょう。

 

□減価償却の計算方法

それでは、実際に減価償却費を求める方法を見ていきましょう。
各ステップに分かれているので、順に解説していきます。

*マンションを土地と建物、建物の設備に分ける

先程も解説しましたが、減価償却できるのは建物の部分だけなので、まずは不動産を建物と土地とで分けましょう。
具体的な方法としては、不動産会社が提示している売買契約書や、譲渡対価証明書を参考にするといいでしょう。
これができれば次に、建物を本体と設備に分けましょう。
これも不動産会社からの譲渡対価証明書を参考に進めていきましょう。

*計算方法を選ぶ

不動産の計算方法には2種類あります。
定額法と定率法がそれにあたります。
平成28年度以降に建てられた物件の場合、毎年同じ額だけ計上する定額法で計算します。

*耐用年数を求める

計算方法が決まれば、次に耐用年数(利用が可能な年数)を算出します。
鉄筋コンクリートの新築の場合、建物ならおおよそ47年、建物設備が15年となっています。
中古物件の場合、先ほどの耐用年数に購入経過年数を引き、0.8をかけます。

*減価償却費を計算する

ここまでくればいよいよ減価償却費を計算します。
以下の式に今までの数値を代入すれば、簡単に求められます。

減価償却費=取得価格×0.9×償却率×経過年数

償却費というのは、耐用年数によって異なるため、国税庁のサイトを参考にしてください。

 

□まとめ

以上が減価償却費の具体的な求め方です。
公式に当てはめるだけで簡単に求められるので、今回の記事を参考にして求めてみてください。

 

臨時休業のお知らせ!

お客様、取引企業様 各位

拝啓 貴社ますますご隆盛のこととお慶び申し上げます。

平素は格別のお引き立てを賜り、誠にありがとうございます。

さて、誠に勝手ながら弊社では12月6日(木)~12月9日(日)までを臨時休業とさせて頂きます。

臨時休業中のお電話やメールによるお問い合わせの返信などは12月10日(月)より順次ご対応させて頂きます。

皆様にはご不便をおかけいたしますが、何卒ご了承のほど宜しくお願い申し上げます。

不動産売却の際に知っておきたい高く売るコツとは。高松市の方は必見!

「不動産、初めて売るけど高く売れるんだろうか、、。」
こんな不安をお持ちの方はおられませんか。
不動産売却では、ちょっとしたコツを知っているだけで通常よりも高く売ることができるのです。
そこで、不動産売却は初めてだけどできるだけ高く売りたいという方に向けて、不動産売却の際に知っておきたいポイントについてご説明いたします。


□不動産売却とは?


不動産を売却する際には、買い取り手が見つかるまで不動産会社に間に入ってもらう不動産仲介と、不動産会社に直接売る不動産買取の二種類があります。


*不動産仲介


不動産仲介は、売り出し期間が長くなる代わりに自分の売りたい価格で売れる可能性があります。
ご自分の持っている不動産の価値が高い場合や、期間はいつまでかかってもいいという場合におすすめです。


*不動産買取


不動産買取は不動産会社に直接売るので、すぐに売ることができます。
特に、あまり買い手がみつからない場合や今すぐ売りたいという場合におすすめです。


□不動産売却の際に決めること


不動産を売ることになった場合、まずは仲介か買取かを決めます。
それぞれにメリット、デメリットがあります。
一般的に価値のある物件であれば、仲介のほうが高額で売れるといわれていますが、買取では仲介手数料が不要であったり、リフォームが不要、すぐに現金化できるなどのメリットがあります。
また、内覧をしたり、売却先を探す手間と労力を省くこともできます。
これらを総合的に考慮したうえで、


・リフォームをしなければ売れない
・仲介手数料を差し引いたら買取の値段と変わらない
・老朽化している


などの場合は買取をしてもらったほうがお得かもしれません。


□仲介で高く売却するコツ


仲介で不動産を高く売るコツは買取とは異なります。


*信頼できる業者に依頼
*持っている情報はすべて、正しく伝える
*定期的なメンテナンス
*内覧時の掃除


これらのポイントを押さえることにより高く売れる可能性が上がります。


□買取で高く売る


買取で高く売るためのコツは、


*信頼できる業者を探す
*売却の理由を伝える
*相場を知る
*再度、利用することを考えてキレイに使う
*引き渡し条件の確認
*持っている情報はすべて伝える(修繕履歴など)


などがあります。


□最後に


本記事では、不動産を売却する際に知っておきたいポイントについてご説明いたしました。
初めて不動産を売却するという方でもこれさえ知っておけば安心していただけると思います。
株式会社Lifeスマイルでは、お客様に寄り添った買取をさせていただいております。
ぜひお気軽にご相談くださいませ。

高松市で不動産売却するなら、相場を知ることが大事?!メリットと調査方法まとめ

「不動産売却をしたいけど、いったいいくらになるんだろう?」
そんな風にお悩みの方はおられませんか?
実は、不動産の一般的な相場を知っておくことは、不動産売却の際に大きなメリットになります。
今日は、


・なぜ不動産の相場を知っておいたほうがいいのか
・どうやって不動産の相場を知ることができるのか


の二点についてお伝えしたいと思います。


□不動産の相場を知るメリット


不動産には、決まった価格がありません。
住んでいる年数や、場所柄、広さ、すべての要素が関係します。
しかし、最終的には欲しい人がいればそれだけ価値は高くなります。
つまり、不動産の相場は、どれだけほしい人がいるかを反映していることと同じだといえます。


*売却の際に適正価格で売ることができる


相場を知らなければ近隣の土地よりもずっと高い値段で売ってしまって全然売れないというような場合や、ずっと低い値段で売ってしまって損をする場合が考えられます。
また、相場を知っていれば、買取をしてもらう場合でも自分が本当に納得して不動産を売ることができます。
後から後悔しないためにも、まずは自分で相場を調べてみましょう。


*売却のタイミングを計ることができる


不動産の価値は流動性です。
タイミングによって、高く売ることができたり、価格が低くなってしまう場合があります。
市場の相場を知っておけば、最高のタイミングで売ることができます。
例えば、オリンピックが開催される時期にその周辺地域の物件が高く売れたり、近くに駅やスーパーができると相場が上がったりします。


□不動産の相場を知る方法


不動産の相場を調べるには近隣の物件がいくらで取引されているかを見ることが一番です。
その中でも、


・過去の取引価格
・現在売りに出ている物件の価格


の二種類があります。
最近では、インターネットを活用して手軽に情報を得ることができます。


*土地


土地の情報は国土交通省が出している地価公示や不動産取引価格情報検索などを活用できます。
また、各地域の動向を知りたい場合は、その地域の不動産流通機構の情報を見てみるといいでしょう。


*物件


物件の情報を知るために、まずは過去に取引された近隣の物件の価格を知ることができるレインズマーケットインフォメーションを活用しましょう。
また、国土交通省や不動産流通機構の統計調査、日本住宅総合センターの調査も参考になります。


□最後に


本記事では、不動産の相場を知るメリットと、相場を知る方法の二点をお伝えしました。
今はまだ考えている途中だという方もぜひ一度調査してみてくださいね。
株式会社Lifeスマイルでは、お客様に寄り添った不動産の買取を行っています。
ホームページには手続きの流れなどもわかりやすく掲載しておりますのでお気軽にご覧ください。
お問い合わせをお待ちしております。

不動産売却のタイミングは?高松市で不動産を売るならチェック!

「この建物、そろそろ売ってしまおうかなあ。」
不動産を売ろうと考えている方が一番気になるのが値段ですよね。
実は、不動産を売る際に値段を高くするうえで重要なのがタイミングなのです。
タイミングを逃してしまうと、とても低い値段になってしまう場合があります。
「どうせ売るなら、一番高い値段で売りたい!」
では、いつ売ればいいのでしょうか?
本記事では、不動産を売るタイミングをどのように見極めればいいのかについて解説いたします。


□不動産売却


なぜ不動産の売却にはタイミングが重要なのでしょうか。
それは、買う人の需要が時期によって変わってくるからです。
欲しい人がたくさんいたり、その不動産の価値が高かったりすると必然的に値段は高くなります。
そのタイミングは様々な要素に左右されるため正確に計ることはできませんが、いくつかの要素を押さえれば大体の予想をつけることができます。
以下では、その要素についてご紹介いたします。


□市場からタイミングを見る


不動産の価格は景気によって左右されやすいです。
景気が良いと、不動産を買う人がたくさんでてきますが、景気が悪いと必要に迫られない限り誰も買わなくなってしまい、結果的には不動産市場全体の値段が下がってきてしまいます。
例えば、リーマンショックがあった年に土地やマンションの価値が急激に下がったことやアベノミクスにより市場が回復を遂げていることなどが挙げられます。
景気を予測し、不動産を売却に出すタイミングを見極めましょう。


□季節でタイミングを考える


不動産の需要が一番高まるのは引っ越しのタイミングです。
引越しのタイミングとは、新生活が始まる4月です。
そのため、マンションや戸建てなど、人が居住するためにある建物は二月から三月にかけて一番高額で売れます。
四月だと遅いので、一月から売却をはじめる方ががいいでしょう。
売却期間は短いほうが楽なので、狙えるのであればこの時期に売却したいところです。


□築年数でタイミングを計る


築年数は、建物の価値を定めます。
建物の価値が下がる割合は時間がたつほど大きくなります。
築15年以上になると修繕が必要になり、急激に価値が下がってしまうという例もあります。
また、不動産業界では築26年を超えるとほぼ価値はゼロになってしまい、値段がつかないといわれています。
そのため築15年までに売ることが望まれており、26年以上だといつでもいいということになります。
マンションの場合は21年以降はいつでもいいと言われています。


□修繕履歴でタイミングを決める


築15年以上の場合でも、修繕履歴が残っていてきちんと説明できれば高値で売れる可能性があります。
修繕した直後であればさらに高値で売ることができるでしょう。


□最後に


本記事では不動産を売るタイミングの見極め方について解説いたしました。
ぜひこれを参考にして、ベストなタイミングで売却をしてくださいね。
株式会社Lifeスマイルでは、お客さまに寄り添った思い出込みの査定を行っております。
ぜひ、不動産売却の際にご利用くださいませ。

不動産の相続の際に必要な手続きとは?高松市の不動産屋がまとめました。

不動産を相続するということになったとき、複雑な手続きが必要であれば困ってしまいますよね。
そこで、今まさに不動産相続が迫ってきている方や、これから先もしかしたら当事者になるかもしれない方に向けて、不動産の相続の際にどのような手続きが必要なのかステップごとに紹介したいと思います。

□相続発生


*死亡届


被相続人がなくなられてから七日以内の提出が法律で義務付けられています。
一番最初にするべきことが、市町村役場に死亡届を提出することです。


*遺言書


次に遺言書の有無をチェックしましょう。
今後の手続きを左右する大事な書類ですので、あとから見つかることのないように最初にしっかり見ておきましょう。


*戸籍謄本の取得


相続人全員の戸籍謄本と、被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本が必要です。
これらを取得するには時間がかかることが予想されるため、はじめのうちに集めることをおすすめいたします。

□相続財産の把握


被相続人が所持していた財産について把握しましょう。
借金のほうが多い場合などには相続放棄も検討したほうがいいかもしれません。
相続財産の把握と一緒に、相続税の申告が必要かどうかも重要です。
注意点として、相続には期限がありませんが、相続税の申告には期限があるので早めに行いましょう。

□遺産分割協議


相続財産の分割の仕方は


・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有


の四つが代表的です。
トラブルにならないようにしっかりと話し合うことが必要です。
また、相続人が後から出てくることがないように、しっかりと確認をとることも必要です。

□遺産分割協議書の作成


これは相続人だけでも作成することが可能ですが、しっかりと有効な書類を作成するために行政書士や司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
法律関係の書類は専門的な知識が必要になりますので、不安を感じるようでしたら任せてしまいましょう。
依頼する際の相場は10万円前後となっております。

□相続登記手続き


書類がそろえば、相続はほぼ完了です。
相続が完了してしまえばあとからなかなか変更はできないので、気をつけましょう。

□最後に


本記事では不動産相続の際に必要な手順についてご紹介いたしました。
本記事を読んで不動産相続の流れについて理解していただけたでしょうか。
手続きが面倒だからと後回しにしてしまったり、相続人間での合意をあやふやにしてしまうと後でもっと面倒なことになりかねません。
しっかり準備と対応を行って下さいね。
株式会社Lifeスマイルでは不動産の買取を行っております。
お気軽にお問い合わせください。 

相続税評価額とは?高松市の不動産屋が解説します。

不動産を相続することになった場合、相続税が気になりますよね。
では、相続税とはいったいどのように決められているのでしょうか。
「この家を相続したらいくらの税になるのか、見当もつかない。」
という方のために、不動産を相続する際に知っておきたい「相続税評価額」についてわかりやすく解説いたします。

□相続税評価額とは


相続税評価額とは、相続税を計算する時の基準となる課税価格のことです。
つまりは相続税評価額によって払う税金の額が変わるということになります。
相続税評価額が低いほうが、その分税金も安いというわけです。
この計算方法は国税庁が定めていて、「財産評価基本通達」という規定に沿って評価を行います。
この規定は難解な法律用語や税金の専門的な知識が盛り込まれていて、いざというときに読んでみても「?」となってしまう人がほとんどでしょう。
土地や建物などの不動産は個別性が高く、同じ土地、同じ建物は存在していないので相続税評価額の計算も特に難しいです。
しかし相続税評価額の計算方法を知っておけば、おおよその相続税を予測することが可能になり、当事者になった場合でも落ち着いて取り組むことができます。
以下では相続税評価額の計算方法について解説いたします。


□相続税評価額の計算方法


*土地


土地の評価方法は二つあり、
「路線価方式…国税庁が定めている評価額」と「倍率方式…固定資産税に一定の倍率をかけた額」です。
当初から路線価と固定資産税評価額は時価よりも低く設定されているため、相続開始時点での土地の売却可能価格よりも相続税評価額は低くなります。


*建物


建物は固定資産税評価額をそのまま使います。
固定資産税評価額とは、相続税評価額の計算の基礎ともなる固定資産税評価額は毎年届けられる固定資産税納税通知書に記載されています。
これに0.7倍したものが大体の価値だと思っていいでしょう。
賃貸している住宅については相続税評価額を30%減額することができます。
つまり、相続の場合該当物件を賃貸したままにすることで相続税を浮かせることができるということです。


□まとめ


本記事では相続税評価額について解説いたしました。
税金の計算は難しいのでついつい敬遠しがちですが、計算方法を知ることでおおよその額を出すことができます。
また、現在お持ちの不動産がいくらぐらいなのかをわかっておくと、いざというと時にも安心だと思われます。
株式会社Lifeスマイルでは土地や建物の買取を行っております。
お客様の思い出込みの査定を行っておりますので、売却をご検討の際にはご利用くださいませ。

不動産を相続する際にかかる税金とは?高松市の不動産会社に聞く!

不動産を相続する際にかかる費用についてご存知でしょうか。
実は、相続の際に税金がかかってしまう場合があるのです。
本記事では、その種類や特徴、節税することができる制度について解説いたします。

□相続にかかる税金

*相続税の特徴

相続税は税率が他の税に比べてとても高い税であると言えます。
しかし、相続税がかかるケースは相続が行われる全体の10パーセントにもならないとも言われています。


*なぜ相続税があるのか


まずは、相続税の存在意義についてお伝えしたいと思います。
相続は、その性質が「不労所得」にあたるとされています。
確かに働かずに入ってくるお金とも捉えることができますよね。
富裕層が不労所得によってさらにお金を得ると、その他の方々との格差が広がってしまいます。
そのような格差を広げないようにするため相続税が課されているのです。


*税率について


相続税は法定相続分に応じた取得額が大きいほど、かかる割合も大きくなります。
1000万円以下の取得額に対して税率は10%。
これが最低税率で、最高税率は6O億円以上の取得額に対して55%です。
まさかもらえる額よりも税金のほうが大きくなってしまうなんて驚きですよね。


□課税対象になるか


不動産の場合は、土地と建物ともに相続税の課税対象になります。
しかし、先ほど述べた通り、相続する財産の額が少額であれば、ほとんどの場合相続税は払わなくて大丈夫です。
では、相続税を払う場合はどのように定められているのでしょうか。
下記のように法定相続人に対して基礎控除額が定められており、それを超えてしまうと相続税がかかるように定められています。


・1人:3,600万円
・2人:4,200万円
・3人:4,800万円
・4人:5,400万円
・5人:6,000万円


これらを超える場合は相続税の申告をする必要があります。
被相続人が亡くなって次の日から10か月を超えると延滞税がかかってさらに相続税が高くなってしまうので、注意してくださいね。


□減税につながる制度


*相続財産を減らす


実は生前贈与を行っておくと、一年で一人につき110万円までは非課税になります。
元々相続することが分かっている場合、こまめに贈与を続けることで相続財産を減らすことにつながります。
また、「相続時精算課税」を利用すれば、2500万円までは特別控除になります。
ただし、条件があることに注意しなければいけません。
住宅資金を子供や孫に援助する場合、要件を満たせば最高500万円(省エネ住宅の場合1500万円)が免除されます。
そして、教育資金の援助は最高1500万円が非課税扱いです。
生前に対処しておけばだいぶ減税できそうですね。


*評価額を低くする


相続に該当する建物を有償で賃貸している場合は30%が控除されます。
また、特例で小規模宅地、広大地評価によって評価額が下げられる場合があることも知っておきましょう。
そして土地を分割して相続した場合、評価額が上がる場合があるので相続の分割にも気を付けましょう。


□最後に


本記事では相続税とは何なのかと、減税するための制度について解説いたしました。
思ったよりも大きい金額になってしまうかもしれませんので、しっかりと対処したいですね。
株式会社Lifeスマイルでは、お客様に寄り添った不動産買取をさせていただいております。
もし、相続後の不動産売却をお考えの方がおられましたらお気軽にご相談くださいませ。

香川の不動産屋が紹介:売却予定の不動産物件の無料査定方法

「不要になった不動産物件を売りたい」
「無料で査定してもらう方法はどれがおすすめ?」
と疑問に思われる方もおられるでしょう。

一般的には、不動産の価値を知るために、それぞれの不動産会社による査定を通して、どれくらいで売却できるか判断していく必要があります。
査定には簡易査定と、現地査定の2種類に分けることができます。

今回は、無料でできる不動産価値の査定方法として、簡易査定と、現地査定の二つの方法について紹介させていただきます。

□簡易査定

まず簡易査定とは、不動産会社の方が現地の調査をおこなわずに、売却する予定の不動産の詳細などを参考にして査定をおこなう方法のことを言います。
簡易査定には、不動産の周辺で取引されている事例や、不動産会社の過去に契約された例、その年度の公示価格などを元に査定価格を計算して割り出します。

不動産の種類(一戸建てやマンションか)や住所、土地や物件の大きさ(面積)、建築されてからの年数などの基本的な情報を伝えるだけで、比較的容易に査定結果を算定することができるので、それぞれの不動産会社によって大きく査定結果に違いが生じるということはなく、ウェブを通して査定を申し込むこともできます。

売却主が不動産会社へ訪れたり、また不動産会社の方が売却物件の調査に訪問する必要はありません。
メリットとしては一次的に査定額を知りたいときに、簡単に不動産の価値を知ることができることが挙げられます。
一方で正確なデータを算定しにくいというデメリットが挙げられます。

□現地査定

簡易査定で使われている物件や土地の詳細を十分に参考にしながら、不動産の方が現地に訪れて調査をおこなって、現在の物件や土地の状況を加味した上で、査定の結果を出す方法のことを言います。
不動産の基本的な情報だけでは理解できない部分、すなわち土地の起伏や周辺の環境問題、インフラの整備状況や法規制に関する情報なども参考にされるため、現地査定は簡易査定よりも細かな結果を出すことができます。

□最後に

以上紹介した二つの査定方法は、それぞれの不動産会社によって価格面において、少しづつ差が生まれる可能性があります。
いくつかの不動産会社に査定をお願いして、査定額を何パターンか算出してもらって、それを参考に比較検討をすることをおすすめします。

今回は、無料でできる不動産査定の、簡易査定と現地査定の特徴について、また二つのそれぞれのメリットとデメリットについて紹介していきました。
ぜひ、参考にしてみてください。

 

不動産が売却された後に必要な確定申告について

年度末になると、確定申告の手続きに苦労されておられる方も多いのではないでしょうか。

確定申告とは年間の所得にかかる税金の総額を計算し、税金を支払うための手続きのことをいいます。
個人の所得の計算期間は1月1日から12月31日の1年間です。
確定申告書や決算書などの必要な書類を揃えて、翌年の2月16日から3月15日までに税務署に申告、納税します。

この確定申告を行わなければ、本来納めるべき税金に加えて加算税や延滞税を支払う必要があり、トータルの納税金額が通常の納税額より大きくなってしまいます。
そのため放っては置けない大切な手続きでありますが、少し厄介に思われている方もおられるかもしれません。

今回は、そんな確定申告の中でも特に不動産物件を売却した後に必要な確定申告について紹介させていただきます。

□不動産売却後の確定申告について

マンションや土地、一戸建てなどの不動産を売却した際の税金は、給与などの他の所得とは別に、新たに課税されてしまいます。
そのため不動産売却によって収益を得た場合は、確定申告の手続きをおこなう必要があります。

不動産を売却したときに生じる税金は所得税、復興特別所得税、住民税の三つです。
この中で、確定申告が必要になるのは所得税であり、住民税については所得税の申告をもとにして翌年度に課税されることになります。

申告をおこなうには所定の書類に必要な事項を記入し、税務署の窓口に出向いて直接提出する方法が一般的です。
しかし、確定申告の申告期間は1ヶ月しかないので深刻期限が近づいてくると、税務署の窓口が混雑してきます。

また、仕事や予定が詰まっていて平日に手続きを行うことが困難な方も多いと思います。
そんな方は税務署に直接出向いて申告する方法以外に、郵送によって申告書を送付したり、税務署に設置されている時間外文書収受箱へ投函する、また、ウェブ上での電子申告(e-Tax)を使用して申告をおこなう方法も存在します。

□最後に

今回は、不動産物件を売却した後に必要な確定申告について紹介させていただきました。
申告期間を過ぎてしまった場合、本来納めるべき税金に加えて加算税や延滞税を支払わなければならないため、納税金額が本来の金額より高額になってしまいます。
それはぜひとも避けたいですよね。

確定申告を行うにはいくつかの方法があります。
今回の記事をご参考にご自身にとってやりやすい確定申告の方法を選択していただければと思います。

 

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