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住宅ローン控除が受けられない?不動産売却と買い替えの注意点

家を購入する際に、利用したい制度として住宅ローン控除があります。
家を売り、新しく家を買おうとしている方も適用の対象となりますが、場合によっては不動産売却後に住宅ローン控除が受けられないこともあります。

今回は、住宅ローン控除の制度の仕組みとその適用条件についてご説明します。

・住宅ローン控除制度とは

住宅ローン控除とは、ローンを組んで新しく住宅を購入したり、リフォームを行ったりしたときに、所得税から定められた額だけ控除されるという制度です。

控除額としては、年末借入金残高の1%が控除されます。
住宅ローン控除の適用には年収が3000万以下で、借入期間は10年以上で年利1%以上であるといった条件があります。

・譲渡所得と住宅ローン控除

住宅ローン控除にあたり、その条件の一つとして、不動産売却の際に発生した譲渡所得に対して、減税特例を受けたことが住宅を購入した年と前後2年の間にない、という条件があります。
対象となる減税特例は3種類あります。

まず、譲渡所得とは何かからご説明します。
譲渡所得とは、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いた時に、プラスになる場合に発生する利益を譲渡所得と言います。
つまり、売却して得た金額と売却にかかった費用の合計が購入した際の価格よりも高い時に譲渡所得は発生します。

一般的に言って、不動産の資産価格は時間が経つごとに減少するために、売却価格が購入価格を上回ることはありません。
しかし、状況によっては不動産の人気が高まる場合に、急激な資産価値の上昇が起こると、譲渡所得は発生します。

・譲渡所得に対する減税、免税特例

□居住用の財産3000万円の特別控除

3000万円までの譲渡所得に対する所得税が免除されます。

□所有年数が長い場合の特例

5年以上物件を所有し、売却する場合に所得税が軽減されます。

□買い替え特例

10年以上居住、所有した家を売却し、新規の物件を購入する場合、課税が繰り延べされます。
以前の住宅を売却した際に、発生した譲渡所得に対してこうした特例を受けた場合、新規の住宅購入に対する住宅ローン控除を受けられません。

・買い替えの注意点

譲渡所得が発生する場合、減税や免税の特例を受けられます。
しかし、以前住んでいた家の売却のタイミング次第では、新規の住宅に対して住宅ローン控除が受けられないという可能性があります。

・最後に

住宅の買い替えにあたり、住宅ローン控除の適用外となる場合に注意しましょう。
譲渡所得に対する減税特例と住宅ローン控除は併用できません。
どちらの制度を利用する方が良いかは状況によって異なるので、それぞれの仕組みを確認しましょう。

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