2020年11月

香川で不動産買取をお考えの方へ!契約不適合責任について解説します

契約書と違う内容が発覚した時、売主に責任が生じるようになったのをご存知ですか。
「契約不適合責任」というものです。
これまでも似た規定はありましたが、内容が大きく変わりました。
この記事では、香川で不動産買取をお考えの方に向けて、契約不適合責任について解説します。

□民法改正によって売主が負う責任が契約不適合責任へ

不動産の売買契約に関係する法律は時代と共に変わることがあります。
例えば、2020年4月1日から、民法の改正によって不動産の売買契約における売主の責任が変わりました。
それまで売主は「瑕疵担保責任」を負っていましたが、「契約不適合責任」というものに変わり責任が大きくなりました。
具体的な変更内容を見ていきましょう。
売主の責任は、契約書に書かれています。
瑕疵担保責任では、不動産の売主は契約時に見つけられないような隠れた瑕疵が契約後に見つかった場合に責任を取る必要がありました。
この場合の例としては、地中に埋没していた物や雨漏りなどが挙げられるでしょう。
しかし、個人の取引では、特約として売主の責任を免除する取引も多く行われていました。
これが制度の変更によって、売却する不動産の状態が契約の内容と合致しているかが焦点になりました。
つまり、欠陥が隠れたものであるかということや、買主が契約時に見つけられなかったかどうかは問題になりません。
よって、契約書に物件の様子をもれなく記載する必要があります。
ただし、個人間の契約であれば部分的に、もしくは全部を免責できます。

□瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更された背景とは?

瑕疵担保責任が廃止された背景にはどんな要因があるのでしょうか。
主な理由を2つ解説します。
まず1つ目は、責任を問う対象を明らかにするためです。
契約不適合責任に変わることによって、売主が契約書に記載されていない瑕疵の責任を負うため、責任の所在が明確になりました。
2つ目は、国際的な取り決めとの整合性を図るためです。
隠れた瑕疵といった契約書に記載がない事項について責任が生じるのは、他国にはあまり見られない独特の考え方でした。
しかし、現代では法律の基準でも国際化が進んでいることを鑑みて、契約が履行されなかった場合の追完請求権が認められるようになりました。
責任の所在の明確化が取引をスムーズにすると期待されています。

□まとめ

法律の改正に伴う責任内容の変化は、売主にとっては心配なこともあるかもしれませんが、売却する不動産の状態を契約書にもれなく明記していれば問題はありません。
より責任が明確になり、取引が円滑になるでしょう。
不動産買取に関して何かお悩みをお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

 

どんなアパートだと買取が難しい?香川で不動産買取を依頼したい方へ

アパートの売却を検討されている方はいませんか。
不動産会社に買取を依頼する場合は、どのようなアパートだと成約しやすいのでしょうか。
この記事では、香川で不動産買取の依頼をお考えの方に向けて、買取が困難なアパートの特徴を解説します。

□買取が難しいアパートの特徴とは?

不動産会社の買取が難しいアパートはどんな特徴があるのでしょうか。
ここでは、不動産会社の買取後のアパートの利用方法を場合分けしてご紹介します。
まずは、再びアパートとして利用する場合です。
この場合、築年数が古いことや木造であるといった物件が不利になるでしょう。
理由は、築年数を重ねるにつれ家賃が安くなるにも関わらず修理の必要性も増し、収益率が悪くなるからです。
特に木造の場合だと老朽化のスピードが早い上、耐用年数の短さから減価償却費としての計上期間が短くなるため、不動産会社から敬遠される可能性があります。
さらに、アパートに多くの家賃滞納者がいる場合も売却が難しくなるでしょう。
なぜなら、現行の法律では家賃滞納者に退去を要請することが難しいからです。
多くの空室がある場合も売却が難しくなる恐れがありますが、不動産会社が原因を理解して改善できるのであれば売却できるかもしれません。
次に、アパートを取り壊した後の土地を再び利用する場合です。
この場合、土地が狭いと再開発の選択肢が制限されるため売却が難しくなります。
また、用途地域が不動産会社の意向と合致しないケースや、解体費用がかさむ鉄骨造のケースも不動産会社が懸念する可能性があるでしょう。

□アパートの買取依頼の際の注意点を解説

短期間で売却できる、仲介手数料が不要などのメリットがある買取ですが、注意点もあります。
そこで、アパートの買取を依頼する際の注意点を3つ見ていきましょう。
1つ目は、仲介よりも買取価格が安いことです。
不動産会社は、再販価格よりも安い価格で買取を行い、買主にはより高く売却することで利益を得ます。
そのため、買取価格は仲介での売却価格と比べると2割から4割安くなることが一般的でしょう。
2つ目は、希望する価格が通るとは限らないということです。
特に、物件が老朽化している、旧耐震基準や事故物件に当てはまるといった場合は買取を断られるケースもあるため注意しましょう。
3つ目は、好条件の物件には買取を依頼するメリットがあまりないということです。
売却予定の物件が、駅に近い立地である、築年数の浅いものである、賃貸の需要が多いエリアに位置しているなどの場合は、高い入居率が見込めます。
そのような場合は買主も見つかりやすいため、仲介での売却の方が望ましいと言えるでしょう。

□まとめ

アパートの買取を依頼する際のポイントをご紹介しました。
物件の状態に合った方法で、売却することが大切です。
買取と仲介の特徴を押さえながら、納得のいく売却を実現しましょう。

 

不動産買取で詐欺に遭わないために!香川の業者が対応策を紹介します

不動産買取においてどんな詐欺が発生しやすいかはご存知ですか。
不動産取引では大きなお金が動くため詐欺が発生する場合もあります。
一般的に詐欺の被害者になりやすいのは買主ですが、売主が被害者になる可能性もあります。
そこで今回は、香川で不動産買取を考えている方へ、詐欺を回避するためのポイントをご紹介します。

□不動産買取でよくある詐欺の手口とは?

不動産買取において売主が知っておくべき詐欺の手口を2つご紹介します。
よくある手口を知っておくと、注意すべき点がわかり安心ですよね。
まず1つ目は、土地の測量費用と偽ってお金をだまし取るケースです。
この場合、詐欺師は相場よりも高い土地の買取額の見積もりを示し、相手を引きつけます。
その後に、正確な買取金額を出すために必要な土地の測量費用として、お金の振り込みを要求します。
請求する金額も50万円など、測量費用として妥当な額を提示することが多いでしょう。
ここで注意すべきなのは、お金の振り込みを要求するタイミングです。
詐欺であれば、測量の作業に移る前に振り込みを求められます。
しかし、通常測量の費用を支払うのは、作業量や労力を加味するために作業が完了した後の場合が多いです。
事前に行うのは、費用概算の見積もりのみであるため、測量作業前に振り込みを要求されたら注意しましょう。
2つ目は、買取代金を小切手で支払うと言われ、そのまま不渡りになってしまうという手口です。
小切手は、不渡りになってしまえばただの紙切れになってしまいます。
また、小切手による支払いを承諾した後に所有権の移転登記を行うと、振出日までの短期間で第三者に売却されてしまうため、売却代金が受け取れないということになってしまいます。

□不動産売却で詐欺に遭わないためのポイントとは?

不動産を売却する際の詐欺を回避するには、どのようなことに気を付けたら良いのでしょうか。
ポイントを3つご紹介します。
1つ目は、信頼できる業者を見定めるということです。
信頼できるかどうかを判断するための基準はいくつかあります。
例えば、実際の事務所や店舗があるか、宅地建物取引業の免許を保有しているかなどが挙げられるでしょう。
大手の不動産業者の名前を名乗っていても、勝手に使用している場合があるため注意しましょう。
2つ目は、移転登記は代金を受け取った時に行うということです。
詐欺師に勝手に移転登記をされ、物件の売却で得たお金を持ち逃げされかねないからです。
たとえ相手が急かしてきても、代金をもらっていなければ移転登記は行わないようにしましょう。
3つ目は、原則として決済に小切手を使用しないことです。
理由は、小切手が不渡りになってしまうと換金できないからです。
不渡りとは、小切手の振出人の当座預金が残高不足の時に発生するものですが、小切手の有効性を判断するのは難しいため、基本的に支払い方法は現金のみ応じるようにしましょう。

□まとめ

不動産買取で発生しやすい詐欺のパターンと、詐欺の予防策をご紹介しました。
詐欺の被害者になって後悔しないためにも、注意点を把握しておきましょう。
確実に手続きを進めるためにもぜひ参考にしてみてください。

 

 

不動産買取の際に仲介手数料はかかる?香川在住の方に向けて

不動産買取において仲介手数料がかかるかどうかはご存知ですか。
決済時にできるだけ多くの費用を受け取るためにも、手数料は抑えたいですよね。
そこで今回は、香川在住の方に向けて不動産買取の際にかかる費用を解説します。
ぜひお役立てください。

□不動産の買取と仲介の両方に共通してかかる費用とは?

不動産取引でかかる費用において、買取と仲介の両方に共通するものは4つあります。
1つずつ見ていきましょう。
まずは、印紙代です。
印紙税は、経済的な取引に関わる文書に課される税金のことで、財務省が発行する収入印紙を文書に添付します。
金額は契約内容によって異なるため、しっかり確認しましょう。
2つ目は、抵当権抹消の登記にかかる費用です。
抵当権とは、金融機関が持つ権利のことで、住宅ローンを返済できなくなった場合に該当の不動産が金融機関によって差し押さえられるというものです。
そのため、住宅ローンを完済した際には金融機関から抵当権を抹消するための手続きが必要です。
一般的に、土地と建物に1000円ずつかかり、司法書士に手続きを依頼した際の報酬代が約5000円から1万円であるため、合計で1万円から1万5000円程必要でしょう。
3つ目は、住宅ローンを繰り上げ返済するための費用です。
利用している金融機関や契約の内容によって異なりますが、およそ数千円から2万円となることが多いでしょう。
4つ目は、譲渡所得にかかる税金です。
譲渡所得とは、物件を購入した金額よりも高い金額で売却した場合に生じる所得です。
具体的には所得税や住民税がかかりますが、物件を所有していた期間によって税率が変わることに注意しましょう。

□不動産の買取では仲介手数料は不要!

不動産買取では売主が仲介手数料を支払う必要はありません。
なぜなら、不動産会社にとって不動産仲介と利益を得る仕組みが違うからです。
それぞれの仕組みを見てみましょう。
売主を買主とつなぐ仲介の場合は、不動産会社は仲介手数料によって利益を得ます。
一方で、買取の場合、不動産会社は不動産の買取後、リフォームやリノベーションで付加価値を付けます。
そして、経費以上の金額で売却することによって利益を得られます。
他には、物件が賃貸として扱える場合は家賃収入を得る場合も考えられるでしょう。

□まとめ

香川在住の方に向けて、不動産買取に必要な費用をご紹介しました。
仲介の場合と同じように必要な費用もありますが、買取の場合では仲介手数料は不要です。
買取と仲介の違いを把握した上で納得のいく売却方法を選んでくださいね。
何かご不明な点がございましたらお気軽に当社までご相談ください。

 

不動産買取の際にはどんな諸費用がかかる?香川県の不動産会社が解説!

「不動産買取にはどれくらいの諸費用がかかるのだろう。」
このような疑問をお持ちの方はいませんか。
不動産を買取してもらいたくても、その際にかかる諸費用が分からないのでなかなか踏み切れないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、香川の業者が不動産買取の際にかかる諸費用について紹介します。

▫︎不動産買取にかかる主な費用について

不動産を買取してもらう際には、さまざまな費用がかかります。
ここでは、一般的な不動産の買取にかかる主な費用について確認していきましょう。

主にかかる費用は、「登録手続き費用」「税金」「測量費用」「取り壊し費用」「仲介手数料」「引っ越し費用」の計6つです。
登録手続き費用は、抵当権抹消の際にかかる費用や住所登録の変更をする際にかかる費用のことを言います。
もともと住んでいなかった不動産の買取では住所登録の変更などが行われないため、人によってかかる費用の種類や量は異なるでしょう。

税金は、不動産売買の契約書に貼る印紙代である印紙税や、売却で利益が出た際の譲渡所得税などのことです。
こちらも、利益の有無などによって個人差があります。

測量費用とは、買い手へ不動産を引き渡す前に、土地の境界線や境界物の有無、登記面積と実測面積の相違の確認などのために測量を行った場合の費用のことです。
そのため、測量を行わなかった場合は費用としてかかりません。
また、建物が非常に古い場合は取り壊して買取してもらう場合があります。
その際にかかるのが取り壊し費用です。

仲介手数料とは、売却するお客様が見つかった場合、仲介してもらった不動産会社に支払う手数料のことを指します。
そして、引っ越し費用に関しては、買取してもらう不動産に住んでいた場合のみ発生するため、こちらもかかる人とかからない人がいるでしょう。
このように、その人の売却方法や売却時の状況によって、かかってくる費用はさまざまです。
しかし、この6つが基本的な費用となるので、ぜひ目安にしてみてください。

▫︎不動産買取では仲介手数料やリフォーム費用がかからない

不動産買取の場合、不動産会社が購入者となります。
したがって、仲介者が存在しないため仲介手数料は支払う必要がありません。

また、不動産会社は買い取った物件を自社で修理や清掃、リフォームを行って再販売します。
そのため、売却する際にこれらをご自身でしておく必要もないのです。
清掃のみでも業者に依頼すると5万円から15万円ほどかかるため、助かりますよね。

不動産買取は、これらの清掃などの費用分を見越した値段で買い取られるので相場は安くなりますが、売却完了までの手間と時間を考えたら大きなメリットとなるでしょう。

▫︎まとめ

今回は、不動産買取の際にかかる諸費用について紹介しました。
不動産買取では、今まで眠っていた財産が現金となって生まれ変わる可能性が大きくあります。
そのため、今回ご紹介した諸費用についてしっかりと押さえた上で、不動産の買取を依頼してみてください。

 

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