2020年04月

任意売却って一体何?香川の不動産買取の専門業者が詳しくお教えします

香川で家の売却を検討していて、任意売却について気になっている方はいませんか。
任意売却はさまざまなメリットがありますが、あまり知らない方が多いでしょう。
そこで今回は任意売却の仕組みを、不動産買取の専門家が解説します。

□任意売却の仕組みと流れ

*任意売却とは

任意売却とは専門の不動産会社が借り手と銀行の仲介となり、住宅ローンが残っていても相場と大差ない条件で売却を可能にする方法です。
住宅ローンが払えず返済できる見込みもない場合は、競売になることがあり安値で売れてしまう可能性があります。

任意売却は自宅を売却するお金で債務の大部分を減らせるため、将来の生活に希望が持てます。

*任意売却の流れ

まず任意売却に定評のある会社を選び、現在の状況を説明します。
次に不動産会社から査定結果の報告を受け、不動産と銀行が売却交渉をします。

買い手が見つかれば自宅を買い手に引き渡し、現金を受け取り、債務を圧縮し払い切れていない部分の返済を継続します。

□任意売却のメリットとデメリット

任意売却のメリットを説明します。

1つ目は仲介と売却額にあまり差がないことです。
相場と同等の価格なので、住宅ローンの返済額も十分減らせますね。

2つ目は手数料を売却額から出せることです。
家を売却するときには税金などさまざまな手数料がかかり自己負担となる一方で、強制的に任意売却では売却額から引かれるため、余分な費用がかかりません。

3つ目は残債を分割返済できることです。
一般的に家を売却したときの残債は、金融機関に一括で返済をする必要がありますが、任意売却の場合は売却後でも一括でなく月々の分割での返済ができます。

次に任意売却のデメリットについて説明します。

1つ目は、金融機関が認めづらいことです。
任意売却には金融機関からの承認が必要ですが、金融機関は特別な事情がない限り、任意売却をなかなか認めてくれません。

金融機関は返済期間が長い方が利子による利益が出るため、通常の返済方法を望んでいます。
こうした事情から特別な事情がない限り、任意売却はなかなか認められません。

2つ目は競売になってしまう可能性があることです。
任意売却をしていても、なかなか売れずローンの滞納が続いていると競売になることがあります。
競売が決まり買主が決まれば、任意売却に戻すことはできません。

□まとめ

今回は任意売却の仕組みとメリット、デメリットについて解説しました。
任意売却では相場とほぼ変わらない価格で売却でき、住宅ローンの債務を減らせます。
家の売却方法で任意売却を検討しようか悩んでいる方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

ゴールデンウィーク休業のお知らせ!

拝啓
時下益々ご清栄のこととお慶び申し上げます。また平素は格別のお引き立てを賜り、厚く御礼申し上げます。
誠に勝手ながら弊社のゴールデンウィーク休業日を下記の通りとさせて頂きます。
お取引の皆様には大変ご迷惑をお掛け致しますが、何卒ご理解賜わりますようお願い申し上げます。
                                              敬具

 

 休業期間  令和2年4月29日(水)~ 令和2年5月6日(水)

 

※ お電話でのお問い合わせは令和2年5月7日(木)10時よりご対応させて頂きます。
※ 期間中に頂きましたたメール等につきましても令和2年5月7日(木)より順次対応させていただきます。

香川の不動産買取業者が訳あり物件について丁寧に説明します

香川で訳あり物件を売却したいと考えている方はいませんか。
訳あり物件は特殊な物件であるため、買取に慣れている業者も少なく、断られることがあります。
そこで今回は不動産買取のプロが、訳あり物件を売却する前に知っておきたいポイントについて解説します。

□訳あり物件を売却する前に知っておくこと

訳あり物件を売却する前に知っておきたいポイントについて解説します。

1つ目は相談できる不動産会社が限られていることです。
一般的に物件を売る際は近くにある不動産会社と媒介契約をしますが、訳あり物件の場合は査定の難しさが原因で進みづらいことが多いです。

一般媒介契約には訳あり物件は適しておらず、売却を依頼しても当て物に使われることがあるでしょう。

2つ目は相場からの減価率が不安定なことです。
訳あり物件の販売の経験がある不動産会社は少ないため、営業マンは相場からの減価率を決めるのに苦労します。

人気の地域であればすぐに売れることがありますが、人気のない地域は相場からどれだけ値下げしても売れないことがあります。
このように相場からの減価率が不確定であることを把握しておきましょう。

3つ目は不動産業者による買取が適していることです。
訳あり物件の売却を早く済ませたいという方は不動産業者による買取がおすすめです。
通常の相場よりも安くなりますが、不動産業者は訳あり物件に慣れているためスムーズに進むでしょう。

□業者選びの2つのポイント

訳あり物件を売却する業者を選ぶ際は、2つのポイントに気をつけましょう。

1つ目は訳あり物件を専門に買い取っている業者を選ぶことです。
訳あり物件に慣れていない業者は適正な査定価格をつけられなかったり、買取を拒否したりすることがあります。
訳あり物件を買い取った経験の多い買取業者は、過去の同じような物件を参考に適切な査定価格を決められます。

2つ目は過去の行政処分歴を確認することです。
不動産の取引を行う業者は国や県から認められた免許を持っていて、その規則に従って業務を行います。
そのため、顧客とのトラブルで、これに違反すると行政処分となり指導や業務の停止命令を受けます。
このような行政処分歴がある業者はまたトラブルが起こる可能性があるため、できる限り避けた方が良いでしょう。

□まとめ

今回は訳あり物件を売却するときに知っておきたいポイントについて解説しました。
買取業者によって査定価格は大きく変わるため、業者選びは慎重に行いましょう。
訳あり物件の売却を検討している方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

不動産買取の営業には注意?香川の専門家が詐欺の手口をお教えします

香川で不動産の売却を考えていて、不動産買取を検討している方はいませんか。
不動産買取の営業を受けた際に、悪質会社によって詐欺にあう可能性があります。
そこで今回は不動産買取の専門家が、詐欺の手口と詐欺に引っかからないための対策について解説します。

□不動産会社の悪質な詐欺営業の手口とは

悪質な不動産会社が行う手口を具体的に紹介します。

1つ目は押し売りや、しつこく営業電話をしてくることです。
顧客の気持ちを考えず、しつこく押し売りしてくる場合は怪しいと考えましょう。

あまりのしつこさに嫌気を感じ、本当は契約したくない物件を買ってしまうことになる可能性もあります。
都市部や駅前の新設の不動産会社は、若手社員が利益だけを考え、必死に営業してくることが多いため注意しましょう。

2つ目は手抜き検査を行って売りに出していることです。
不動産を売りに出す前の検査は、非常に時間がかかります。

しかし、売主、買主は素人であることがほとんどなので、下準備をサボっても気付かれることはありません。
引き渡しが終わって、不具合が生じると買主は余計な出費がかかるため、検査をきちんと行ってくれる会社を選びましょう。

3つ目は説明が分かりづらく、良い面しか伝えようとしないことです。
業者が説明のときに専門用語を多用したり、良い面しか伝えなかったりすることがあります。
買主は不動産売買に慣れていないため、業者の説明が間違っていることに気づくのは難しいでしょう。

業者と顧客だけで話し合うので、顧客は分からないことを細かく聞いておかないと損をする可能性があるため気を付けましょう。

□不動産買取の詐欺にあわないための対策方法

*営業に慎重に対応する

業者がスピーディーに契約してこようとしてきた場合は注意が必要です。
業者の営業が自分の満足できる金額であれば話を聞いてもいいですが、希望と程遠い話で進めてくるようであれば断りましょう。

*うまい話にすぐに飛びつかない

相場や希望より高額で買い取る業者がいれば、すぐ契約を結びたくなりますが、まずはなぜそうなるのかを疑うことが重要です。
細かく聞き出し、怪しい部分があれば断ることを考えましょう。

*あらかじめ会社情報を調べておく

自ら不動産会社へ相談へ行くときは、会社の情報をネットで検索しましょう。
悪質な不動産会社であれば、調べたときに評価が悪く出るので事前に見抜けます。
悪質な会社を避けられるために、事前に情報を調べておきましょう。

□まとめ

今回は悪質不動産会社による詐欺の手口について解説しました。
不動産売買では顧客は慣れていないことを利用して、悪質な手口をかけてくる業者はいます。
不動産売却で不動産買取を検討している方はぜひ、今回の記事を参考にしてみてください。

香川でマンションの売却を検討中の方へ!不動産買取の専門業者がポイントをご紹介

香川に住んでいて、マンションを売却したいと考えている方はいませんか?
マンションを査定する経験が初めての方は、どこをアピールして良いか分からないかと思います。
そこで今回は不動産買取の専門家が、マンション売却で意識すべきポイントについて解説します。

 □マンション売却に失敗しないためのポイント

マンションの売却で失敗しないためのポイントを以下で説明します。

1つ目は室内をきれいにしておくことです。
汚い部屋ときれいな部屋とでは、購入希望者はきれいな部屋を選びますよね。
汚い部屋であれば、人気の機能を備えていても売れない可能性が高くなります。
壁や床の汚れやゴミが落ちていないかを確認して、できる限りきれいな状態で売却に備えましょう。

2つ目は売却期間を長めに確保しておくことです。
売り出しを始めてから売り切れるまでは、しばらく時間がかかります。
あまりに短くスケジュールを組むと、本来売りたかった価格から著しく低い価格で売らざるを得ないといった事態に陥る可能性があります。

3つ目は売り出し価格の相場を知っておくことです。
周辺地域の似たようなマンションがどれくらいで売れているかを見て、相場を把握しましょう。
価格を決めるときは不動産業者のような専門家に相談して、できる限り適正価格に設定すると売れやすくなります。

□マンションを査定するときのポイント

不動産業者がマンションを査定するときのポイントを以下で説明します。

1つ目は立地や周辺環境です。
景色が良く、スーパーやコンビニが近くにあるといった過ごしやすい立地にある物件は売れやすいです。
夜でも明るく、治安の心配もいらない場合はアピールしておくと良いでしょう。

2つ目は室内状況です。
部屋に目立った劣化がなく、水回りに問題がないことをアピールすると良いでしょう。
また収納スペースや玄関が広いとアピールポイントになります。

3つ目は共用部分です。
マンションの共用部分も見られるポイントです。
エントランスや駐車スペースは管理会社に頼み、きれいにしてもらうとポイントアップが見込めるでしょう。

4つ目は部屋の向きと階数です。
角部屋、南向きのベランダで上階にあるほど高値で売れます。
日当たりや、眺めの良さ、ベランダの広さといった要素もアピールポイントになります。

□まとめ

今回はマンション売却で意識すべきポイントについて解説しました。

部屋はもちろんのこと、共用スペースもきれいにした上で、立地や景観などアピールポイントを把握して売却に臨みましょう。
マンションを売却したいと考えている方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。

ローン返済中の不動産売却について香川の専門業者が解説します!

ローン返済中の不動産売却について気になっている方はいらっしゃいますよね。
返済中の不動産は売却できるのでしょうか?
また、ローン返済中の不動産の売却代金がローンの返済に足らない場合はどうしたら良いのでしょうか?
これらについて、詳しくご紹介します。

 

□ローン返済中の不動産は売却できるのか

結論から言うと、売却できます。
住宅ローンは長期の返済期間を設定して借りることが多いですよね。
しかし、転勤や家族の数が増えたなどの理由で住居を変更する場合は多いでしょう。
この時にローンの返済が終わっていないと売却できるのか不安ですよね。
結論でも述べたように売却は可能ですが、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権は住宅を購入する際に金融機関が設定するもので、支払いが行われなかった場合に住宅を競売にかけ、その代金からローン残債を回収できるという制度です。
つまり、抵当権のある不動産はローンが残っているということです。
不動産を売却して得られる売却代金でローンを完済できれば、抵当権を抹消できるでしょう。
完済できていると、抵当権が抹消されている状態で買い主に所有権が移転できるため、売却が問題なく進むでしょう。
売却できるかどうかの判断は不動産会社に査定してもらえます。
どれくらいの価格で売却できるのかを知っておきましょう。

 

□売却代金がローンの残債よりも少ない場合

売却代金がローンの返済に足りない場合には3つの対策があります。
1つ目は足りない分を自己資金で支払うことでしょう。
不動産会社に査定を行ってもらった上で売却代金が残債の額を下回る場合は現金で残りを支払えます。

2つ目は足りない分を新たなローンに組み込むことでしょう。
今、住んでいる住宅を売却して新しい住宅を購入する場合、新しいローンを組むことが多いでしょう。
その時に新築の住宅ローンに今のローンの残債を組み込む住み替えローンを利用できます。
しかし、売却と同時に新居の購入を進めるため、決済・引き渡しのタイミング・金融機関とのスケジュールの調整などにとても忙しくなるでしょう。

3つ目は任意売却でしょう。
任意売却とはお金を借りている金融機関と交渉して、残債を残したまま抵当権を外してもらうことです。
これにより、通常の売却ができるでしょう。
任意売却は通常の売却に比べて条件やデメリットがありますが、無理のない返済プランに変更してもらえるため、ぜひ検討してみてください。

 

□まとめ

今回は、ローン返済中の不動産売却についてご紹介しました。
ローン返済中でも不動産売却はできます。
今のローンを完済できない場合もさまざまな方法があるため、参考にしてみてください。

 

香川にお住まいの方へ!不動産売却の際に受けられる特例についてご紹介

香川で不動産売却を検討している方は、不動産売却の際に受けられる特例についてご存知でしょうか?
控除を理解しておくことで3000万円ほど得するかもしれません。
今回は、香川で不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却の際に受けられる特例について、ご紹介します。

 

□譲渡所得の特別控除

土地や建物を売却した際には6種類の特例により、譲渡所得から控除されるかもしれません。
・公共事業が理由で売却した時の5000万円の特別控除
・自分の家を売却した時の3000万円の特別控除
・特例土地区画整理事業などが理由で売却した際の2000万円の特別控除
・特定住宅地造成事業などが理由で売却した際の1500万円の特別控除
・平成21年と22年に取得した国内の土地を譲渡した際の1000万円の特別控除
・農地の保有化などが理由で売却した際の800万円の特別控除
上記が6種類の特例です。
その年の譲渡益の合計を通じて、5000万円が特別控除の限度なので注意しましょう。

 

□3000万円の特別控除の適用要件

自分の家を購入した際に課税譲渡所得を計算します。
3000万円の特別控除とは、国が設けている施策で、個人がマイホームを売却しやすくするために課税譲渡所得から3000万円を控除する施策です。
しかし、すべての家に適用はしません。

・自分が住んでいる家か家屋と一緒にその敷地や借地権を売ること
・売った年の前年及び前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての総益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない
・売った年、その前年や前々年にマイホームの買換えや交換の特例の適用を受けていない
・売った家屋や敷地について、収用などの特別控除など他の特例の適用を受けていない
・災害によって滅失した家屋は住めなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売る
・売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係でない
以上が3000万円の特別控除の適用要件なのでしっかり確認しておきましょう。

この条件を受けるためには、2月16日から3月15日までの間に確定申告が必要です。
また、除票住民票と譲渡所得計算明細書を用意しましょう。
除票住民票は市町村役場で入手できますよ。
譲渡所得計算明細書は国税庁のホームページからダウンロードしましょう。

 

□まとめ

今回は、香川で不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却の際に受けられる特例について、ご紹介しました。
特例によって控除できますが、条件がたくさんあるので、1つずつ確実に確認していきましょう。
あなたの家も控除の対象かもしれませんよ。

 

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