2019年06月

【香川県にお住まいの方】扶養から外れる?不動産売却の条件を徹底解説

相続をきっかけに、いきなり不動産を手にした専業主婦の方など、不動産の売却を検討中の方はいらっしゃいませんか?
しかし、不動産の売却で収入を得る場合、「扶養から外れてしまうの?」「税金が高くなるの?」といった心配をお持ちの方も多いはずです。
この記事では、そういった不安を持つ方に、扶養から外れるか、そして外れる条件をご紹介してきます。

□どうしたら扶養から外れてしまうのか?

不動産を売却すると当然収入を得ることができます。
その収入を得たときに、費用によって扶養を外れてしまう恐れがあります。
この際に確認すべきなのが、譲渡所得の有無です。
譲渡所得とは、資産の譲渡によって得る所得のことで、今回の場合、不動産を売ることで手にする利益に相当します。
譲渡所得は後程計算方法をご紹介いたしますが、価格が38万以上である場合、その年だけ控除を受けることが不可能となります。

□譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を足したものの差額分となります。
譲渡収入金額とは建物の譲渡代金にあたり、取得費は次の2通りの計算方法が存在します。
1つ目は、実額法と言って、土地建物の購入代金と取得にかかった費用の合計から、建物の減価償却費を引いた金額となります。
2つ目は概算法と言って、譲渡収入金額の5パーセントとなります。

□不動産売却時に確認するべきこと

近年不動産価格は値上がりするケースはほとんどありません。
しかし、利益が大きくなりすぎた場合、扶養から外れてしまうので、確認は怠るべきではないでしょう。
不動産売却で利益を得ても結局、年収が減ってしまえば意味がありません。
では、どのようなことを確認しておけばよいのでしょうか?

*取得費用

取得費を知っておかないと、譲渡所得が高くなり、扶養から外れてしまう可能性が出てきます。
譲渡所得を先ほどご紹介した計算方法で、正確に出して譲渡所得がマイナスであれば、扶養から外れる心配は少ないので、この確認は怠らないようにしましょう。

□まとめ

以上、扶養から外れる条件についてご紹介してきました。
何度も、確認しますが、扶養から外れないためには譲渡所得が38万円をこえないことが条件になります。
扶養から外れると、税金の影響、配偶者控除への影響と、せっかく利益を得たのに、結果収支が落ちるといった場合も考えられます。
不動産売却をする際は、上記のような確認を怠らずにすることが大切でしょう。
何か少しでも不安なことがあれば、専門家である不動産会社に相談することをぜひおすすめします。

香川で不動産の売却|離婚の際の財産分与で注意すべきポイント

いろいろすれ違いがあり、離婚を考えられている方もいらっしゃると思います。
もめていた場合これ以上もめ事を増やすことは、あまりしたくないですよね。
家などの不動産を持っておられる場合、もめごとに発展するケースが多いです。
この記事では、その原因となる「離婚して不動産を売却する際に、どのように分与すべきなのか」を紹介していきます。

□知っておくべき知識

*財産分与の割合

財産分与とは、離婚した片方がもう片方に対して財産を分け与えるというものです。
不動産はこの財産分与に含まれます。
結婚されているときは、財産は共有のものでしたが、離婚された場合共有のままにはしておけません。
財産は分ける必要があり、原則としてお互い半分ずつとなります。

□財産分与の注意点

*保証人について

夫婦の共有名義の場合、ただちに売却となります。
しかし多くの場合は、夫もしくは妻が単独名義であっても売却するケースです。
ここで確認しておく店は連帯保証人です。
住宅ローンを組む際に、どちらか一方が連帯保証人にすることが、ルールとなっている場合が多いためです。

*連帯保証人について

ごくまれに連帯保証人に自分がなっていることを知らずに、そのまま離婚する夫婦がいます。
この場合、住宅ローンが払えなくなった場合、連帯保証人に回ってきます。
単独名義の方が住宅ローンを支払えなくなった際に、音信不通になり、姿を消すということも少なくありません。
この場合、連帯保証人が住宅ローンを払わなければいけないので注意しましょう。

*売却検討がおすすめ

離婚をする際には、連帯保証人になっている不動産は売却することをおすすめします。

□財産分与のおすすめの方法

上記のようなさまざまな問題が考えられるので、おすすめの分与方法は売却した資金を分けることです。
売却するときは、不動産会社に仲介してもらうことをおすすめします。
この場合仲介手数料はかかりますが、トラブルが起こってからでは遅いですよね。
また、住宅ローンがまだある場合、住宅の資金をローン返済にあてなければ、いけないので手取り分のお金が減ることに注意しなければいけません。

□まとめ

このように、不動分与はあいまいな知識で行うとトラブルにつながる可能性が非常に高いです。
離婚という大きな決断を選択したのに、そのパートナーと再びトラブルを起こすことは誰しもが避けたいことだと思います。
そのような不安を少しでも解消されたい方は、ぜひ当社にご相談ください。

香川で不動産売却を検討している方!立退き料の支払いについてご紹介

「立退料」という言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
立退料とはどういったものでしょうか?
そもそも立退料について、法律で明確に定義されたものはありません。
そのため、実は賃貸人には支払う義務はないのです。
あくまでも、賃貸人がこれまで家賃を払ってくれた方に対する心遣いということを覚えておいてください。

□立退料について

*賃貸人の都合によるもの

賃貸人は賃借者に対して、立ち退きのためのきちんとした理由を告げる必要です。
例えば、賃借者はそれほど感じていなかったが、賃貸人がいきなり「古くなって建て替えたくなったため、立ち退いてください」と言っても文句を言われるのは当然です。
この場合、賃貸人としても立ち退いてもらわないと不都合が生じるので、立退料を支払うことで賃借者の立ち退きを交渉します。
また、立ち退いてほしい理由が多少不適切であっても、裁判に持ち込むと立退料を支払うことを評価されて、立ち退き要求を認めてもらえる場合が多いです。

*賃借者の原因によるもの

上記のように、立退料は賃貸者がどうしても賃借者に対して立ち退いてほしい場合、その交渉のために支払うものだと紹介しました。
そのため、賃借者が原因の場合、立ち退き料は支払う必要はありません。

□不動産売却にあたっての交渉について

上記でも例に挙げたとおり、賃貸者として建物の老朽化といった理由から、建物を立て直す事例を紹介しました。
しかし、あまりにも老朽化が激しく、建て直す費用が出せなくなることも考えられます。
賃貸者の中には土地として不動産を売却したいと考える方も少なくありません。
この場合、マンションなどを売却する場合は移住者がいても売れますが、土地を売る場合は取り壊すことになるので、賃貸者に引っ越しをしてもらうしかありません。

□料金の相場

上記のように、賃貸者は賃借者に納得してもらえるよう、立退料を設定、書類の準備をする必要があります。
しかし、費用の相場としては、新しい住居の費用や引っ越しにかかる費用を支払うことが一般的です。
立ち退きについては、冷静な判断をされることをおすすめします。
いきなり、立ち退いてくださいと言っても、怒りを抑えられない賃借者が多いと思います。
このために、立退料の設定は重要であり、賃貸者、賃借者のお互いが納得できる交渉が必要です。

□まとめ

このように、立退料の交渉は、専門家でないと難しい思われる方も多いと思います。
一括で引き受けてもらえる業者が安心です。
ぜひ、そのような方は当社にご相談ください。

【香川県にお住まいの方】不動産の売却と購入を同時にする際の注意点

家の買い替えにおいて、「家の購入と売却を同時にしたい!」と思われている方、おられると思います。
しかし、「同時になんて簡単に言うけど本当に大丈夫?」と、不安に思われている方も多いはずです。
今回のこの記事では、不動産の売却と購入を同時にお考えの方に、ぜひ知ってもらいたい、同時売却の注意点についてご紹介します。

□購入と売却を同時に行うスケジュール管理

購入は不動産取引においてスケジュール調整がとても難しいです。
これは、購入される方にとって、住む場所を変えるという行動です。
特に、売却と購入を同時に行うのは注意が必要です。
スケジュール管理と一言で言っても、実際には購入と売却は別々のタイミングで行います。
実際には、先に見つかった方のスケジュールに合わせて、もう一方の取引を進める必要があります。
具体的には、売却が先に決まれば、自宅を引き渡すまでに、入居できる物件の確保が必要です。
購入が先に決まれば、引き渡しの期限までに、自分の物件を売却してその代金を受け取っておさめる必要があります。
購入する側、売却する側どちらかに住宅ローンなどがある場合は、さらにその日程も影響してくるでしょう。
このスケジュール管理がうまくいかなかった場合、契約解除といったことも生じる可能性があります。
このように、スケジュールは管理が難しく、重要です。

□確実な資金計画

多くの方が、売却の資金を購入の資金に回すことを検討されていると思います。
しかし、当初お考えだった見込みよりも価格が低い場合、購入に大きく影響する可能性があります。
売却の資金でもローンを返しきれないときに、その残り金と購入金額をまとめて貸してくれるサービス「買い替えローン」といったサービスもありますが、比較的審査が厳しいものとなっています。
売却における査定額、購入する物件の予算、これらは簡単に考えず、しっかりと考える必要があります。

□まとめ

上記のとおり、スケジュール管理や資金の計画において意思決定は非常に難しいものとなっています。
このようなことを、自分自身だけの判断に任せて行うのは、非常に難しいことだと思います。
そういった方は、ぜひ当社に足を運んでください。
当社では、高松市を中心に不動産売買仲介、不動産購入をメインに取り扱っております。
不動産業の歴が長く、これまで多くの取引をしてきた経験があります。
不動産の購入と売却を同時にお考えの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

【香川県在住の方】知らないと損する!不動産売却時の水道やガスの対応

マンションの売却時に、水道やガスをどうしたらよいのか対応に困っておられる方も多いと思います。
これは実は非常に重要で、止める時期を間違えるとその後の売却の契約時に損をする可能性があります。
実は水道、電気とガスでは止めるべきタイミングが異なります。
ガスは電気、水道と違い、すぐに止めてもよいのです。
以下では、不動産売却時に水道などのライフラインの対処法を紹介します。

□水道のタイミング

水道を止めるべきタイミングは決済、引き渡し日です。
不動産を売却する場合、売却する前に引っ越して、不動産をからにしておかなければなりません。
また、からにするだけでなく掃除しなくては、売れないといった可能性も出てきます。
しかし、水を止めた場合、掃除することが困難です。
引っ越し後も定期的に掃除しなければ当然人が住んでいなくてもホコリはたまるばかりです。
この場合、「水道代金がもったいない」「遠方に引っ越した際に、わざわざ帰ってくるのは負担が大きい」などの心配事をされる方も多いと思います。
しかし、水道は水道局に掃除をする日だけ使用しますと電話で伝えておけば、一日使用にすることもできます。
また、遠方に引っ越される方も、定期的に掃除を行ってくれる不動産会社もあります。
このような悩みがある方はぜひ相談することをおすすめします。

□電気のタイミング

電気も水道と同様に止めるタイミングは決済、引き渡し日です。
不動産を空にしてから、売却する場合、購入希望で来られたお客様に対して電気が止まっていると印象が最悪です。
ここでの内覧の印象によって、お客様は購入するかの決断をされます。
電気がつかず、暗い印象の部屋を見て購入してくださる可能性は低くなると思います。
さらには、電気がないとエアーコンディショナーなど室温管理もできないので、お客様に快適に内覧していただくことができません。
また、内覧されない場合も、部屋の採寸をとるために不動産を訪れるケースもあります。
このように、電気がないと不便なことが多いので、決済、引き渡し日まで止めないのが良いと思います。

□ガスのタイミング

上記のように、水道や電気はすぐ止めてしまうのは、不便だということがご理解いただけたと思います。
次に、ガスの止めるべきタイミングですが、引っ越し日に停止することをすすめます。
なぜなら、電気や水道のように内覧にお客様が来られてもガスを使用する必要はないからです。
むしろ、ガス料金を払い続けるマイナス要素が多いので、ガスはすぐ止めるようにするとよいでしょう。

□まとめ

以上、不動産売却時の水道などのライフラインの取り扱いについて紹介しました。それぞれ、止めるべきタイミングを間違えるとマイナス要素につながるので、適切なタイミングで止めるようにしましょう。

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