2019年03月

不動産売却は悪徳業者に注意!高松市での不動産売却はLifeスマイル!

不動産を売却したいとお考えの方は、やはりできるだけ良い条件で売りたいですよね。
不動産売却で一番重要なのが、どの仲介会社にお願いするかです。
実は、最近の不動産業界の中には、詐欺まがいの取引をしている業者や違法行為に近い交渉を行う業者も多いです。
悪徳業者に騙されないようにするにはどうすればよいのでしょうか。
そこで今回は、不動産売却の悪徳業者の手口についてご紹介します。

□地面師

地面師は、主に土地を狙う手口です。
彼らは勝手に移転登記をして逃げます。
しかし、地面師は、免許を持っていない可能性が高いので、本物の業者かどうかは国土交通省のデータベースで確認したらすぐに見破ることができます。

□手付金詐欺

売買契約が結ばれ、手付金を払った後に業者が姿を消すという手口です。
不動産売却はほとんどの人が初めて行うことなので、このケースは見破ることが難しいです。
媒介契約の段階で信頼できる業者かどうかを調べることが大切です。

□媒介契約の強要

不動産会社が売れそうな物件に目を付けて媒介契約をせかし、販売活動費を抑えて仲介手数料をほぼ全額会社の利益にします。
無理やり契約させられそうと感じた時は、いったんその場を離れ、非常識なことを言っていないか冷静に考えることが大切です。

□査定額のつり上げ

不動産売却は、まず不動産会社に査定をお願いし、その価格に納得できれば契約を結びます。
しかし、この査定額を実際よりも高く設定し、契約したらどんどん売値を下げてく詐欺をする業者がいます。
ひどい場合だと2割増で契約させられることもあります。
このケースの詐欺に騙されないために、周辺の不動産がどのくらいの価格で売られているのかの情報を集め、相場を知っておくことが大切です。

□気を付けておくだけで騙される確率は下がる

不動産売却で騙されるタイミングは、重要な手続きの時がほとんどです。
そのため、どんな手口で騙されるのかを知っておくだけで、悪徳業者かどうかを見極めやすくなります。

□まとめ

今回は、不動産売却における悪徳業者の手口をご紹介しました。
不動産売却は閉鎖的な環境で行われるため、人の助けが借りにくいです。
詐欺を働かれやすい環境であることを覚えておく必要があります。
そして、不動産売却をお考えの方は、まずは信頼できる不動産会社を探すようにしましょう。
当社では、ご相談、お見積りを承っております。
不動産売却でお悩みでしたら、お気軽にご連絡ください。

不動産売却の注意点とは?高松市で不動産のことならLifeスマイルへ!

不動産を売却したいけど、どうすればよいのかわからずにお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
一生に一度あるかないかの不動産売却なので、失敗したくないですよね。
実は不動産売却には、事前に知っておいたら便利な情報が数多くあります。
そこで今回は、不動産を売却するにあたっての注意点をご紹介します

□査定前に

不動産会社に査定をお願いする前に、周辺の不動産の相場を調べておくと、査定額をつり上げる詐欺に遭いにくくなります。
また、見積りは複数の不動産会社にお願いして比較検討し、信頼できる不動産会社にお願いすることが大切です。

□不動産会社と媒介契約を結ぶとき

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という3つの方法があります。
一般媒介契約は同時に複数の不動産会社と契約を結べますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社としか契約できません。
万が一、信頼できる不動産会社が決まっていない場合は、一般媒介契約を結ぶことをおすすめします。

□不動産を内見してもらうとき

部屋の印象を上げるために、掃除をしてきれいにしておくことが必要です。
また、後々トラブルにならないようにするために、家の中の欠陥や不備については事前に伝えておくことをおすすめします。

□売却~引き渡しまで

売却交渉が成立し、売買契約を結ぶ際は、契約の中身をしっかりと確認しておく必要があります。
例えば、手付金の割合は一般的に1割ほどですが、場合によってはそれより少ない金額で契約することもあります。
手付金は解約手付ともなるため、なるべく高い額を受け取っておくことをおすすめします。
住宅ローン特約の期間にも注意が必要です。
住宅ローン特約は、売買契約が締結したものの買主が住宅ローンを組めない場合、手付金はそのまま返し、白紙解約になるものです。
住宅ローン特約は、その期間を区切ることができます。
解約されてしまうと、売却活動を再開しなければならないため、住宅ローン特約の期間を気にしておくことが大切です。

□まとめ

今回は、不動産を売却するにあたっての注意点についてお伝えしました。
不動産売却は、めったにしないことを利用した悪徳業者もいるため、事前にしっかり調べていくことをおすすめします。
失敗しない不動産売却をするうえで最も大切なことは、信頼できる不動産会社を選ぶことですね。
当社では、ご相談、お見積りを承っております。
不動産売却をご検討の方は、お気軽にご連絡ください。

不動産売却の価格の違いは?高松市で不動産売却ならLifeスマイル!

「そろそろ不動産を売却したいけど、失敗したくない…」
初めての不動産売却、せっかく売るなら、なるべく良い条件で契約したいですよね。
不動産売却をするうえで、一番気になるのが価格です。
実は、家は季節や場所によって売却価格が変わります。
そこで今回は、不動産売却の価格の違いについて徹底解説します。

□売却価格の決まり方

不動産の売却価格は以下の3種類の価格によって決まります。

*査定価格

不動産会社に依頼して、今の家にどれくらいの価値があるのかを査定してもらいます。
この査定価格は、土地の路線価と面積、立地、過去の売買取引実績などによって決まります。
このとき、複数の不動産会社に査定をお願いすることが一般的です。
不動産会社によっては査定額が500万円近く変わったという事例もあります。

*売り出し価格

査定価格が売り出し価格になるわけではありません。
実際の売り出し価格は、その不動産の持ち主が決めることができます。
不動産会社が出してくれた査定価格を参考にしながら価格を決めます。

*実際の売却価格

買主側の不動産会社のアドバイスによって、買主は必ず値下げ交渉の希望を持ちかけてきます。
そのため、最初は相場よりも高めに値段を設定しておく必要があります。
そうすることで、売れた時に相場よりも価格が下がることはありません。

□売却価格は時期によっても変わる!?

不動産会社以外にも、季節によって価格は変わってきます。
日本は4月が年度の変わり目になるため、入学や入社などで引っ越す人が増えます。
そのため、不動産を売るなら新年度が始まる少し前の1月ごろがベストなタイミングと言われています。
また、夏の終わりから秋にかけても異動のシーズンになるため、狙い目です。

□周辺の不動産会社にも注意が必要

特定の時期に限られた場所で売却が集中すると、相場に影響が出ます。
例えば、売りたい物件の近くで大きなタワーマンションが売り出された場合、不動産価格が下がってしまいます。
そのようなケースでは、早めに売り出して、あえて安い価格を設定するなどの対策をとることが大切です。

□まとめ

今回は、不動産売却の価格のしくみ、違いについてお伝えしました。
査定してもらう不動産会社はもちろん大切ですが、家が売れやすいタイミングにも気を付ける必要があります。
当社では、不動産売却に関するご相談、お見積りを承っております。
不動産売却で気になることやご質問など、お気軽にご連絡ください。

不動産売却とふるさと納税の関係!高松市で不動産売却はLifeスマイル!

不動産売却は手間も時間もかかって大変です。
また、売れても税金のあれこれでまたお金もかかり、嫌になってしまう方もいるのではないでしょうか。
そこで最近注目を集めているのが、「ふるさと納税」です。
不動産売却時に税金を安くする方法として、とても効果的と言われています。
今回は、そんな気になる不動産売却とふるさと納税の関係をわかりやすくご説明します。

□不動産売却とふるさと納税の関係

ふるさと納税は、自分が応援したい自治体に寄付をすることで、税金が免除される制度です。
税金が免除される上に、肉やフルーツ、家具などの返礼品がもらえるのが魅力です。
不動産を売って利益が出た場合、その分は所得として給与の所得以外に課税されます。
課税される所得が増えれば増えるほど、ふるさと納税の上限もアップするため、より多くの寄付で返礼品を受け取れる仕組みになっています。

□上限を超えると自己負担

ふるさと納税は、上限額を超えても寄付できます。
しかし、上限を超えてしまうと、その分自己負担が大きくなってしまいます。
例えば、上限金額30,000円の人が、30,000円でイセエビの返礼品を受けた場合、免除される所得税、住民税は28,000円で、実質2,000円でイセエビを購入したことになります。
そこで、50,000円を寄付した場合でも、免除される所得税と住民税は28,000円です。
よって、この場合実質22,000円でイセエビを購入したことになるのです。

□上限を増やせる不動産売却

不動産の売却時に出た利益は正確には「譲渡所得」と呼ばれます。
譲渡所得は、売却価格から所得費と譲渡費用を引いた額を指します。
一般住宅の場合、不動産市場が低い時期に購入したりしない限り、利益が出ないケースがほとんどです。
しかし、ここで注目したいのが所得費不明の不動産です。
昔の不動産は購入価格がわからなかったり、記録が残っていても貨幣価値に大幅にずれがあったりすることがあります。
この場合、所得費は売却費の5%相当額として良いというルールがあります。
例えば、2,000万円で大昔の物件を売ったとします。
すると、所得費はその5%の100万円です、そこから売却の諸経費を引いても、多くが譲渡所得となります。
譲渡所得が増えると、その分所得税や住民税は増えます。
そこで、ふるさと納税をさらに活用するきっかけとなります。

□まとめ

今回は、不動産売却とふるさと納税の関係についてご説明しました。
不動産売却で譲渡所得が発生したら、ふるさと納税を活用してみることをおすすめします。
当社では、不動産売却のご相談、お見積りを承っております。
不動産売却をご検討の方は、ぜひ一度、お気軽にご連絡ください。

高松市でマンションを売却する方へ、売却前のリフォームはするべき?

高松市で、マンションの売却を検討されている方はいらっしゃいませんか?
「できるだけ高く売りたい」、「リフォームするべきなの?」、こう考える方もいらっしゃるはずです。
そこで、今回は、マンションを売る前にリフォームをするべきかどうかについてお伝えします。

□リフォームをするメリット

*買い手が購入後にリフォームする必要がない

マンションがあらかじめリフォームされていると、買い手は購入後、すぐにきれいな状態で住み始めることができますし、自分でリフォームする手間もかかりません。

*早期購入につながる

リフォームがされていると、買い手に好印象を与えることができます。
そのため、そのマンションを欲しがる買い手が増えて、早期売却につながります。

□リフォームをするデメリット

*リフォーム費用を回収できない可能性がある

高額の費用をかけてリフォームしても、マンションが売れなければ値下げをせざるを得ません。
そうなると、リフォーム費用が売却額を超えてしまって、結果的に損をする可能性があるのです。

*マンションの価値を決めるのは築年数

中古マンションの価値は、内装の美しさで決まるわけではありません。
重要なのは、マンションの築年数なのです。
確かに、内装がきれいであれば、快適に暮らせます。
しかし、いくらリフォームしても、マンションの支柱といった構造材を変えることは難しいです。
そのため、リフォーム済みのマンションでも、築年数が大きく、耐震性や耐火性というマンションの性能に問題があり、安全に生活できないと買い手が判断すれば、売れないのです。

*中古マンションの購入者は自分でリフォームする前提でいることがある

最近では、中古マンションを格安で購入し、時間をかけて自分好みにリフォームする人が増えています。
そのため、売り手がリフォームをすると、リフォームされていないマンションに興味がある買い手には売れないことになり、売却できる可能性が減ってしまいます。
加えて、内装は個人によって、好みがわかれるポイントですので、リフォームしても、買い手の好みと合致しなければ売れないこともよくあります。

□まとめ

今回は、高松市で不動産売却を検討中の方へ、リフォームをするべきかどうかについてお伝えしました。
メリットとデメリットを比較すると、デメリットの方が大きく感じますよね。
また、リフォームをするのではなく、買い手が気にするポイントであるトイレやキッチンといった水回りをクリーニングしたり、壁紙を張り替えるという選択肢もあります。
リフォームをした結果、高く売れたというケースは少ないので、うかつにリフォームをすることはやめておくべきでしょう。
マンションの売却は素人の判断では失敗する可能性が高いので、まずは信頼できる専門の業者に相談すべきです。
この記事を参考に、後悔しない選択するようにしてくださいね。

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