2019年02月

高松市で不動産売却をお考えの方へ!譲渡取得税について解説します!

高松市で不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか?
実は、不動産を売却するときには、譲渡所得税という税がかかるのです。
できれば、税金を安く抑えて、売却による利益が多くなるようにしたいですよね。
そこで、今回は、不動産売却のときに発生する、譲渡所得税の概要と、節税のポイントをお伝えします!

□譲渡所得税の概要

*譲渡所得税とは?

所有している土地を売ったときに得た利益を譲渡取得と呼び、譲渡取得には、所得税と住民税がかかるので、この2つをまとめて、譲渡取得税と言います。
ここで、譲渡取得とは、単に不動産を売って得た利益ではなく、不動産を購入するまでに使った費用(所得費)と、売るのに使った費用(譲渡費用)を売却額から引いた残りを譲渡取得と言います。

*譲渡取得税の計算方法

譲渡取得税は、譲渡取得に税率をかけて計算されます。
税率は、すべて一律ではなく、不動産を所有していた年数で異なり、所有期間が、5年以下のときの税率は39.63%、5年以上では20.315%となります。

□節税するためには

次に、譲渡所得税を減らすためのポイントを3つ紹介します。

*3000万円特別控除

最も代表的な節税対策は3000万円特別控除です。
譲渡所得のうち、3000万円までは税金がかからないというもので、計算式は、(譲渡所得-3000万円)×税率、となります。
この控除を受けるために必要な条件は特になく、基本的には誰でも利用できます。
しかし、前年や前々年にこの控除を受けている場合は、利用できません。
また、住宅ローン控除と併用できない点にも注意しましょう。

*取得費と譲渡費用

不動産を購入したときの経費を取得費、売却するときにかかった費用を譲渡費用と言います。
取得費と譲渡費用をきちんと計上することで、節税ができます。
譲渡所得税=譲渡所得×税率で、譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)、という計算式ですので、取得費と譲渡費用が大きくなるほど、譲渡所得は小さくなり、譲渡所得税を少なくできるのです。
取得費には、不動産の購入代金や整地費だけでなく、各種書類の発行手数料や仲介手数料も含まれ、譲渡費用には、名義変更料が含まれます。
そのため、確定申告の際に取得費と譲渡費用をもれなく記載することで、譲渡所得税を減らすことができます。

□まとめ

今回は、高松市で不動産売却をお考えの方へ、不動産売却のときに発生する、譲渡所得税の概要と節税対策についてお伝えしました。
節税対策は知らなければ利用できないものがほとんどなので、今回お伝えしたことを参考にして、ぜひ利用してみてください。

高松市でマンションを売却する際の注意点をまとめました。

高松市でマンション売却をお考えの方はいらっしゃいませんか?
「マンションを売りたいけど失敗したくない」、「できるだけ高く売りたい」このようにお考えの方もいらっしゃるはずです。
そこで、今回は、マンションを売却するときの注意点をお伝えします!

□マンション売却の際の3つの注意点

*売ることを急がない

マンションを売却するうえで最も重要なのは、良い条件で契約できる買い手を、時間をかけて探すことです。
例えば、「4か月以内で売る!」と、決めて、時間をかけずに買い手を選んでしまうと、後に良い買い手があらわれ、不本意な結果に終わってしまいます。
こうならないために、マンションを売却するときには時間に余裕をもって手続きを進めるようにしましょう。

*多くの業者の条件を比較する

不動産売却では、担当する業者によって、不動産の売り出し価格や仲介手数料が大きく異なります。
条件の良い業者が見つかったからといって、すぐに業者を決めるのではなく、数多くの業者から見積もりをもらって、仲介手数料が安い業者といった、自分の理想に一番近い業者をじっくり選びましょう。
また、業者によっては顧客からの認知度が低く、不動産を売り出しても売れないといった状況に陥ることもあります。
そのため、実績を信頼できる業者を選ぶことも重要です。
業者を選ぶときに役立つのが、一括査定サービスです。
複数の業者に一度に査定を依頼できるので、効率よく業者探しができます。
査定内容にきちんとした根拠が提示されている業者ほど、信用できるものです。

*複数の買い手と何度も交渉する

先ほども述べましたが、マンション売却のときに重要なのが、できるだけ良い条件で売る、ということです。
そのため、複数の買い手候補と交渉を重ねることが重要です。
やり取りの相手を増やし、交渉を重ねることで、より良い条件が引き出せる確率が大きくなります。
そのときに重要なことが、買い手に、他の買い手の存在を匂わせることです。
他の買い手とどんな条件で交渉しているかを感じさせることで、買い手同士を競合させ、良い条件を引き出しやすくなります。

□まとめ

今回は、不動産を売却するときの注意点を解説しました。
マンションは、単に資産というだけではなく、生活の基盤となるものです。
そのため、マンションを売却した後も、お客様に楽しい暮らしを送っていただくために、当社は適切なご提案、助言をさせていただいています。
マンションを売却される際は、当社までお気軽にご連絡ください。

高松市で不動産売却をしたい方へ、消費税について解説します!

高松市で不動産売却を検討中の方へはいらっしゃいませんか?
「増税前に売ったほうがいいのかな?」、「不動産を売るときの消費税はどのくらいになの?」、こんなお悩みを抱えている方もいらっしゃるはずです。
そこで、今回は、不動産売却の際にかかる消費税について解説します!

□不動産売却のときに消費税がかかるもの

*仲介手数料

不動産会社を仲介して、不動産を売却した場合、仲介手数料を払う必要があります。
仲介手数料は、{不動産の売却価格×3~5%(不動産の価格によって変動)+0~6万(不動産の価格によって変動)}×1.08、で計算されます。
例えば、不動産を3000万円で売却すると、仲介手数料は約104万です。

*司法書士への手数料

不動産を売却するときには、各種登記の変更をしなければいけません。
登記の変更は、本来売主と買主が行うものですが、専門的な知識が必要であるため、司法書士に依頼し、代理で手続きをしてもらうのが、慣例となっています。
そこで、司法書士へ払わなければならない手数料が発生します。
その手数料にも、消費税がかかります。

□不動産売却のときに消費税がかからないもの

*土地の代金

日本では、土地は消費されるものではないという考え方から、土地は非課税です。

*個人が住宅を売る場合の建物の代金

消費税は、事業に対して課税されるものです。そのため、個人が生活するために持っていた建物を売ることは、事業に該当しませんので、消費税はかかりません。

□増税前に売却すべきか

*売り手目線

売り手が個人である場合、不動産の売却で課税されるのは、仲介手数料だけです。
そのため、売り手にとっては、消費税が8%から10%にあがることで受ける不利益は、不動産会社の仲介手数料が少し上がるということのみです。
3000万円の不動産を売却したとき、消費税が8%のときの仲介手数料は約104万円で、消費税が10%のときは約106万円です。
大きな差はありませんよね。

*買い手目線

買い手が支払う費用は売り手よりもはるかに多いです。
例えば、住宅ローンの手数料や、保証料があり、それらすべてに消費税がかかります。
そのため、買い手は少しでも安く不動産を手に入れるために、増税前に買おうとします。
需要が高まるのは、増税の直前ですので、そのときに良い条件で売ることができる可能性が高まります。

□まとめ

今回は、不動産売却の際にかかる消費税について解説しました。
売り手にとっては増税の影響はほとんどありませんが、買い手への影響は絶大です。
需要が高まる時期を逃さず、売ることをおすすめします。
高松市で不動産売却でお困りの際は、ぜひ、当社までご連絡ください!

高松市で不動産売却をする際の譲渡損失と税金の特例について解説します

高松市で不動産売却を検討中の方はいらっしゃいませんか?
「私の不動産を売って利益が出るのか」、「不動産を売って損はしたくない」、こうお考えの方もいらっしゃるはずです。
そこで、今回は、不動産売却のときの、譲渡損失の解説と、少しでも得をするための税金の特例をお伝えします。

□譲渡損失とは

譲渡損失とは、簡単に言うと、不動産を売って損をしたということです。
不動産を売却したときの所得は譲渡所得と呼ばれます。
譲渡取得は、譲渡所得=売却額-(取得費+譲渡費用)で求められ、譲渡取得が赤字になったことを譲渡損失と言います。
取得費には、不動産の購入代金や書類の発行手数料が、譲渡費用には、仲介手数料などが含まれます。

□税金の特例

譲渡取得が黒字になったときには、住民税や所得税がかかりますが、譲渡損失になったときには課税されません。
それだけでなく、赤字になった金額の部分を、売った年の自身の取得と相殺して、取得税や住民税を減額することができるのです。
これを、損益通算と言います。
また、損益通算を行っても譲渡損失が残っている場合は、赤字部分を翌年以降に持ち越し、所得から差し引く、繰越控除ができます。
この繰越控除を譲渡損失の特例と言い、大きく分けて2つのパターンがあります。

*買い替えのときの繰越控除の特例

1つ目のパターンは住宅を買い替えるときのパターンです。
この控除を受けるためには、5年を超えて所有する不動産を売却して、新しく住むための不動産を購入する必要があります。
また、適用範囲は敷地面積が500平方メートル以下の部分のみ、であったり、合計所得金額3000万円以下であること、といった細かい条件が定まっています。

*買い替えないときの繰越控除の特例

2つ目のパターンは、住宅を買い替えなくても利用できるものです。
所有期間と敷地面積、合計所得金額の条件は、1つ目のパターンと同じです。
大きく違う条件は、売却した不動産の住宅ローンが残っていることです。
この特例では、住宅ローンから譲渡損失を差し引いて残った額を限度に、損益通算と繰越控除ができます。

□特例を受けるために必要な手続きとは

損益通算と繰越控除の特例を受けるためには、確定申告をしなければいけません。
注意しなければならないのは、損益通算をする年と、翌年以降、繰越控除をする年で確定申告を忘れてはいけない点です。
繰越控除は自動的に更新されるわけではないので、毎年確定申告をすることを忘れないでください。

□まとめ

今回は、不動産売却をした際に発生する譲渡損失と、税金の特例についてお伝えしました。
不動産売却をお考えの方は、黒字にならなくても、将来の税金と相殺できる可能性がありますので、ぜひ一度当社までご相談くださいね

高松市で不動産売却を検討中の方へ、家具の処分方法を解説します!

高松市で不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか?
「不動産を売りたいけど、家具はどうすればいいの?」、「家具の処分が面倒だ」、こうお考えの方もいるはずです。
そこで、今回は、不動産売却の際の家具は処分すべきなのか、また、どのように処分すれば良いのかをお伝えします。

□不要な家具は処分すべきか

原則として、不動産を売却するときには、家具は処分して空き家の状態にしなければいけません。
家具付きで売る方が、売り主と買主の両方にとって得だと考える方もいらっしゃるはずです。
しかし、これは売り主の見方であり、買主にとって、売り手の家具はたとえ高価なものでも、使い古された不用品としか見られない場合がほとんどなのです。
そのため、不動産を売却するときには、家具は処分しなければいけません。
ただし、内覧のときに買い手が気に入った場合はこの限りではありません。

□処分の仕方

家具は大きく、重いものがほとんどですので、処分が面倒だと考える方も多いはずです。
また、手間は惜しまないからできるだけ費用を抑えて家具を処分したいと考えている方もいらっしゃると思います。
そんな方々へ、オススメの家具の処分の仕方を解説します。

*友人に譲る

最も処分に費用がかからない方法は、友人に譲ってしまうということです。
家具を欲しがっている友人がいれば、引き取りにきてもらうことで、費用も手間も全くかかりません。
捨てられるはずだった愛着のある家具が、友人の家で大切に使われるのはうれしいですよね。

*ネットオークションで売る

オークションサイトに出品するのも、費用を抑えられる良い方法です。
ほとんど価値がないと思っていたものが、マニアから見れば非常に価値があるものだったということになれば、意図せず収入が入りますね。
しかし、家具をネットオークションに出品するときに注意しなければいけないこともあります。
それは、商品説明と商品の写真です。
商品説明に誤りがあったり、商品の写真で、傷のある部分を写していなければトラブルの原因になります。
トラブルを回避するために、「商品説明は正直に書く」、「美品でないことを強調する」、これらのことに注意しましょう。

*粗大ごみ受付センター

少々の手間をかけても良いなら、自治体の粗大ごみ受付センターを利用しましょう。
手続きはインターネットでできるので、指定日に粗大ごみ受付センターまで家具を運ぶ手間さえかければ、安く、家具を処分できます。

*リサイクルショップを利用する

店まで家具を持っていく手間はかかりますが、リサイクルショップを利用することで、家具を現金に換えることができます。

*当社のサービスを利用する

費用も手間もかからない方法は、当社のサービスを利用することです。
当社では、家具が残ったままでも不動産を買い取ることができます。
不動産の売却する際に、そのまま家具を置いておくだけで良く、お客様の手を煩わせることはありません。

□まとめ

今回は、高松市で不動産売却を検討中の方へ、不動産売却のときに家具は処分しなければならないのか、家具の処分方法には何があるのか、についてお伝えしました。
5つの処分方法をご紹介させていただきましたが、ご自身の状態に合った処分方法を選択してくださいね。
不動産を売却するお客様にとっては楽に家具を処分できる方法を私たちは提供しています。
ぜひ、お気軽に担当者にご相談くださいね。

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