2018年07月

住宅ローン残債ありのマンション売却をするための3つの方法

「ローンが残っているマンションは売れるのか」
「マンション売却時のローン残債を処理する流れを知りたい」
ローンが残っている状態でマンションを売却することは実際に可能です。

今回は『ローンが残っているマンションを売却する方法』について解説します。

■ローンが残っているマンションを売却する方法

ローンの残高が残っているときにマンションを売却するには、ローン残高を全額返済してマンションの抵当権を失くしてもらう必要があります。

抵当権を消去して初めて、売却時に必要となる物件の名義変更手続きが可能になります。
売却代金をローン残高の返済に充てることは可能ですが、売却代金だけで補えない場合が大半です。

■売却金額でも足りないローン残高を補う方法

・方法1.「自己資金」

預貯金や定期預金がある方はそれらの自己資金で不足分を支払うことで、マンションを売却できます。
不足分は一括で用意しなければならない場合が多いため、分割支払いはできないと考えておくべきです。

・方法2.「買い替え時の住み替えローン」

住み替えローンとは、住宅を買い替える時に使用するローンです。
このローンでは、新しい住居のローンに以前のマンションのローン残債を追加できます。

ただし、金融機関への依頼・新居の購入・買取業者や仲介業者への売却依頼など複数の手続きを同時に行う必要があります。

また、このローンを使用できる人は比較的所得が多く、金融機関に返済能力が高いと判断された人だけです。

・方法3.「任意売却」

上記の2つの方法が使えず住宅ローンの支払いを滞納している人は、任意売却を考える必要があります。

住宅ローンの返済が滞ればローンを貸した金融機関はいずれ担保のマンションを競売にかけて少しでも未納分を回収しようとします。

ですが、金融機関が物件を競売にかける前に任意売却を行えば競売より高い金額でマンションを売却できます。

任意売却では、借入先の金融機関にこのままだと返済が難しいこと及び物件を売却したい旨を伝え、金融機関と協力して物件を売却します。

売却金額で回収できなかった残高はもちろん支払う必要がありますが、金融機関は返済能力に合わせて現実的な返済方法を提示してくれます。

 

以上が『ローンが残っているマンションを売却する方法』についての解説でした。

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家を売る際に知っておきたい資産価値のポイント!築年数・用途地域など

「マイホームを買ったけど、転勤するため売却することに決めた」
「これから売るときに高く売れる物件を買いたい」
資産価値が高い戸建て住宅にはいくつか重要なポイントがあります。

今回は『家を売る際に知っておきたい資産価値のポイント』について解説します。

■ポイント1.「築年数」

戸建て住宅の場合、資産価値は土地と住宅の価値の合計で決まります。
土地の価値は変動こそあるものの、急になくなることはありません。
しかし、住宅の方は使用や経年によって劣化し徐々にその価値が下がっていきます。

一般的には建物自体の価値は、建築から5年以内に急激に下がり、築20年で価値がなくなると言われています。
そのため、家を売ることが決まってからは、なるべく早く売却するのが賢明だと言えます。

■ポイント2.「地域の雰囲気や用途地域」

住宅の資産価値はどのような雰囲気の地域にあるかによっても変わります。
宅地面積の広い住宅が多かったり、周囲が同様の低層一般住宅ばかりであったり、施工の良い住宅が集まっていたりする地域に存在する住宅は、そうでない地域と比べて資産価値が高くなっています。

また、都市計画法によって住宅専用地域に定められている地域は、今後開発によって周囲の環境が激変する可能性が低く、資産価値を高める要素になる場合があります。

■ポイント3.「立地と交通アクセス」

都心部に近い、景色が良いといった立地や交通アクセスによっても資産価値は大きく変わります。
役所、医療機関、学校、スーパー、鉄道の駅、繁華街までの距離が近ければ、当然その分資産価値は上がります。

■その他のポイント

上記の3つのポイントのほかに、景気変動や住宅性能によっても資産価値が異なります。
売却時の住宅や土地の価値を高めようと思えば、その分購入時の費用も高くなるため、実際には予算と相談しながら決めていく必要があります。

■まとめ

・住宅の売却が決まったら可能な限り早く売却し引っ越すようにする。
・住宅を建てる時は、「地域の雰囲気や用途地域」・「立地と交通アクセス」に注意して価値の下がりにくい土地を選ぶようにする。
・住宅を購入する際には予算、住宅の価値、土地の価値を考慮して決めていく。

 

以上が『家を売る際に知っておきたい資産価値のポイント』についての解説でした。

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不動産売却・買い替え時に住宅ローン控除が受けられなくなる場合を解説

「不動産を売却して別の不動産を買いたい」
「物件買い替え時に住宅ローン控除が受けられない場合って?」
不動産の売却時に受けられる控除制度と住宅ローン控除は併用できない場合があります。

今回は『不動産買い替え時に住宅ローン控除が受けられない場合と対処法』について解説します。

■住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除には、物件の面積・使用用途・築年数・住宅ローンの期間と利率・所得・居住期間・特例の適応有無など様々な条件があります。
忘れがちな条件として特例に関する条件があるので紹介いたします。

■住宅ローン控除が受けられない原因となる不動産売却の特例

・特例1.「3000万円の特別控除の特例」

この特例は、不動産売却で得られた利益を3000万円まで非課税にする特例です。

・特例2.「特定居住用財産の買替特例」

この特例は、売却する不動産を10年以上保有していること・新たに購入する不動産の価格が売却した不動産価格より高額であることを条件に、売却金額の課税時期を延期する特例です。
他の特例と併用することはできません。

・特例3.「長期譲渡所得の特例」

この特例は、不動産売却利益に課される所得税と住民税の税率を引き下げる特例です。
土地及び不動産を保有していた期間が長いほど、減税額が大きくなります。

これらの特例を不動産売却時に受けて同じ年に不動産を購入する場合は、新たに購入する不動産の住宅ローン控除が受けられないので注意が必要です。

■対処法

・対処法1.「特例と住宅ローン控除のどちらかを選ぶ」

上記で述べた通り売却と購入の時期が近い場合、特例と住宅ローン控除は併用できません。
今から不動産の買い替えを考えている方は、事前に上記の特例か住宅ローン控除のどちらがお得なのか計算して選びましょう。

・対処法2.「売却利益を得てから3年後に購入する」

新しい不動産を購入した年とその前後2年に、不動産売却時の3000万円の特別控除特例を受けている場合は、住宅ローン控除を受けられません。

そのため、可能であれば不動産を売却し特例を受けた年から3年後に新たに不動産を購入するのがおすすめです。

 

以上が『不動産買い替え時に住宅ローン控除が受けられない場合と対処法』についての解説でした。

当社の不動産買取では、不動産仲介の場合に必要な平均3ヶ月の売却期間や購入希望者との交渉が不要になっております。
香川・高松エリアの物件を売却したい場合はぜひ当社にご連絡ください。

不動産仲介業者で不動産を売却する時の仲介手数料とは?計算方法もご紹介

「不動産売却時の仲介手数料はどのくらいの金額なの?」
「不動産仲介業者の手数料をなくしたい」
このような希望をお持ちの方には、仲介手数料が不要で買い手が見つかるまで待たなくて良い不動産買取をおすすめします。

今回は『不動産仲介業者の手数料・不動産買取』について解説します。

■不動産仲介業者とは

不動産仲介業者は、不動産の売買または賃貸行為に関して当事者間の契約成立を仲介します。

一般的に、不動産を売却したいと考える多くの方は、不動産の契約や不動産そのものに対して深い知識を持っていません。
違法な契約や不当な契約を防止するために不動産取引に精通した不動産仲介業者の仲介が必要になってきます。

不動産仲介業者の利用には、「売買金額を交渉できる」・「気に入った人を選んで売れる」などの利点がありますが、「仲介手数料がかかる」・「買い手が見つかるまで現金が手に入らない」などの欠点もあります。

■仲介手数料の計算方法

不動産仲介業の手数料には法律で定められた上限があり、不動産の売買金額によって手数料上限額の計算方法が異なります。

・不動産の売買価格が200万円以下の場合

売買金額の5%が手数料の上限金額になります。

・不動産の売買価格が200万円より高く400万円以下の場合

売買金額の4%に2万円を加えた金額が手数料の上限金額になります。

・不動産の売買価格が400万円を超える場合

売買金額の3%に6万円を加えた金額が手数料の上限金額になります。
400万円で不動産を売却した場合、最大18万円の手数料が必要な計算になります。

また、実際の手数料には消費税率が掛けられます。

■不動産の買取とは?

購入希望者を探して契約を仲介するのではなく、不動産を扱う会社自体が売却希望の不動産を直接買取してくれる業者があります。

この場合は、仲介業者のオフィスにある物件のポスターに誰かが興味を持つまで待つ必要はなく、買取業者の査定後に売買契約を結び、すぐに代金を受け取れます。

さらに、仲介に必要な手数料も省けるので「引っ越しのために急いで不動産を売却したい」・「手数料を払いたくない」といった方におすすめです。

 

以上が『不動産仲介業者の手数料・不動産買取』についての解説でした。

株式会社Lifeスマイルは、香川・高松エリアで不動産買取業務を行っています。
当社の買取業務には仲介による売却と異なり、仲介手数料が発生しない・買い手が見つかるまで待つ必要がない・数日で現金化できるなどのメリットがあります。

即日不動産を売却したい方はぜひ当社にご連絡ください。

戸建て住宅売却時の注意点を香川・高松エリアの住宅買取会社がご紹介!

「戸建て住宅を売却したい」
「住宅を売るときに注意すべきポイントを知りたい」
転勤や経済的理由から購入した戸建て住宅の売却を考えている方もいらっしゃると思います。

今回は、特に重要な戸建て住宅売却時の注意点について解説します。

■注意点1.「瑕疵担保保険」

瑕疵担保保険とは、購入した住宅が一定の品質を満たしていない状態の時に買い手が修繕工事に必要な代金を請求できる保険です。

新築住宅の場合、住宅会社は瑕疵担保保険を住宅につけることが法律上の義務ですが、中古住宅では義務ではありません。
しかし売買契約書によって瑕疵担保保険が設定されます。

不動産を扱う業者の中には会社自体が物件を買い取ってくれる不動産買取業者がありますが、この業者の中には依頼者が瑕疵担保保険の義務を負わなくて良いような業者もあります。

■注意点2.「売却に必要な期間」

戸建て住宅を売却する際には、「不動産仲介業者への売却依頼」・「知人との個人売買」・「不動産買取業者による買取」などの選択肢があります。

不動産仲介業者に依頼する場合は、業者探し・購入希望者探し・買い手の住宅ローン融資依頼・決済までに最大半年の期間が必要になります。

知人や家族に仲介業者を介さずに売買する際にも、契約書の作成・住宅ローン融資依頼・決済・登記手続きに長くて2か月もの期間がかかってしまいます。

不動産買取業者を利用すれば、売却金額の交渉や買い手の選別ができない代わりに数日で引き渡しと決済を行えます。

■注意点3.「住宅買い替え時の住宅ローン控除」

戸建て住宅を売却する場合、売却によって得られた所得に対して控除を行う特例制度がいくつかあります。

しかし、住宅を買い替える際にこれらの特例を受ける場合、新たな住宅に対する住宅ローン控除が受けられないかもしれません。

例えば、不動産売却で得られた所得を3000万円まで非課税にする「3000万円の特別控除の特例」は、その特例を利用した年とその前後2年の間、新たに購入した住宅の住宅ローン控除と併用できません。

戸建住宅を売却する場合は、新たな住宅を購入するのかどうかにも注意しましょう。


以上が『戸建て住宅売却時の注意点』についての解説でした。

株式会社Lifeスマイルは、香川・高松エリアで不動産の買取を行っています。
当社の買取業務では建物本体、外構部や使用していた家具まで含めて買取査定を行い、数日で代金をお渡しできるだけでなく、売却後の瑕疵担保責任が免除されます。

急にお金が必要になった・急に転勤になった・相続した不動産に困っているという方はぜひ当社にご連絡ください。

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